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La surélévation d’immeuble : mode d’emploi

12 sep. 17

Relations presse immobilier
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Face au besoin en création de logements, les pouvoirs publics ont décidé de faciliter la réalisation de programmes de surélévation afin d’ajouter un ou plusieurs niveaux à des immeubles déjà existants.

En raison d’une urbanisation croissante, les grandes villes françaises, Paris en tête, font face à un déficit important en matière de foncier disponible. L’offre de nouveaux logements s’est donc réduite alors que la demande n’a jamais été aussi forte.

Face à ce besoin en création de logements, les pouvoirs publics ont décidé de faciliter la réalisation de programmes de surélévation afin d’ajouter un ou plusieurs niveaux à des immeubles déjà existants. La promulgation de la Loi ALUR en mars 2014 a, à ce titre, marqué un vrai tournant en intégrant les dispositions suivantes :

  • La suppression du coefficient d’occupation des sols, remplacĂ© par des règles de gabarit plus souples (hauteurs maximales en fonction de la hauteur des immeubles mitoyens).
  • Le remplacement du droit de blocage des propriĂ©taires du dernier Ă©tage par un simple droit de prioritĂ© sur le droit Ă  construire.
  • L’allègement de la règle de majoritĂ© nĂ©cessaire en assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale avec le passage d’une majoritĂ© double (plus de 2/3 des millièmes de la copropriĂ©tĂ© et 50% des copropriĂ©taires) Ă  une majoritĂ© absolue (plus de 50% des millièmes de la copropriĂ©tĂ©). Cet allègement de la règle de majoritĂ© ne concerne que les immeubles situĂ©s dans des pĂ©rimètres de prĂ©emption urbain mais cela concerne l’intĂ©gralitĂ© des immeubles situĂ©s Ă  Paris.

Mener à bien un projet de surélévation : deux approches distinctes pour les copropriétaires

Les copropriétaires ayant validé un projet de surélévation doivent décider de quelle manière le projet sera piloté. Deux cas sont possibles :

  • Le projet de surĂ©lĂ©vation est assumĂ© par le syndicat des copropriĂ©taires, il doit donc assurer le financement des travaux et assumer la responsabilitĂ© juridique du projet, mais peut espĂ©rer un gain financier plus important en Ă©conomisant les marges des intermĂ©diaires. Par ce biais, le syndicat est par ailleurs maĂ®tre de l’ensemble des dĂ©cisions jalonnant le projet (notamment esthĂ©tiques et techniques…).

Il est important de noter que les copropriétaires optant pour cette solution rencontrent souvent des difficultés à obtenir le financement du projet et font face à des contraintes administratives supplémentaires, notamment l’obligation de créer une structure juridique distincte du syndicat des copropriétaires afin de mener le projet à bien.

  • Le syndicat dĂ©cide de cĂ©der le droit Ă  construire rattachĂ© Ă  l’immeuble, le toit de l’immeuble s’apparente alors Ă  un terrain nu que les copropriĂ©taires cèdent Ă  un opĂ©rateur externe.

Cette option est la plus simple pour les copropriétaires. Elle limite le risque et dispense le syndicat des tâches de recherchede financement, car c’est l’opérateur qui prend en charge les coûts de construction. De plus , le syndicat des copropriétaires est rémunéré au moment de la signature de l’acte authentique et n’a donc pas à patienter jusqu’à la fin des travaux et la vente des logements pour obtenir les fonds. Ce schéma permet également de bénéficier d’une exonération fiscale totale.

Cette approche ne présente pas que des avantages : les copropriétaires bénéficient effectivement d’une prise de décision limitée concernant les caractéristiques du projet (notamment esthétiques et techniques).

Par ailleurs, le ou les copropriétaires du dernier étage possèdent un droit de priorité sur le droit à construire (Loi ALUR). Ce n’est que si ce droit de priorité n’est pas actionné que les copropriétaires vont alors pouvoir céder le droit à construire à un opérateur externe.

Les contraintes juridiques, techniques et financières liées à la réalisation du projet directement par le syndicat des copropriétaires sont telles que la très grande majorité des projets de surélévation sont réalisés via la cession du droit à construire à une société spécialisée.

L’Agence Parisienne du Climat a également entrepris de promouvoir la surélévation en lançant le programme « Eco-rénovons Paris » qui a pour objectif d’accompagner 200 copropriétés parisiennes dans des projets de surélévation sur les 5 prochaines années. L’intérêt de la surélévation ne réside pas seulement dans la création de nouveaux logements, mais générera un profit pour la copropriété, que cette dernière pourra allouer, en partie ou en totalité, à la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

Une surélévation peut donc permettre à certaines copropriétés de bénéficier de ressources supplémentaires et de financer des travaux lourds sans mettre directement à contribution les copropriétaires. Néanmoins, elles ne sont pas toutes éligibles, des contraintes techniques doivent être intégrées ainsi que les nuisances liées à la réalisation du chantier en milieu occupé.

 

A suivre : la surélévation : quels avantages pour les copropriétaires ?

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