Galivel & Associés

Attendu depuis plusieurs mois avec la promesse de réformer en profondeur un secteur dont le cadre juridique n’avait que très peu évolué depuis la loi du 10 juillet 1965, le projet d’ordonnance portant réforme du droit de la copropriété, prévue par la loi ELAN, a été adoptée hier, mercredi 30 octobre, en Conseil des ministres. La Fédération Nationale de l’Immobilier constate que les débats autour de ce projet ont permis d’aboutir à une réforme relativement équilibrée. Elle regrette cependant la disparition de la mesure phare de cette ordonnance, pourtant approuvée à l'unanimité par l'ensemble des acteurs de la profession et des associations de consommateurs, la mise en place obligatoire d’un plan pluriannuel de travaux (PPT).

Une occasion manquée sur la rénovation des bâtiments mais des avancées pour les propriétaires et la gestion des syndics

La Fédération des professionnels de l’immobilier, dont la mobilisation a permis de faire avancer plusieurs points, se satisfait d’avoir été entendue sur des questions essentielles, mais regrette profondément le recul au dernier moment du Gouvernement sur le plan pluriannuel de travaux, disposition consensuelle issue des débats du CNTGI :

Une occasion ratée d’améliorer l’entretien des immeubles : La mise en place obligatoire d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) pour les copropriétés de plus de 15 ans, présente jusqu’au dernier moment dans le projet de réforme, a disparu du texte final. La FNAIM regrette le retrait par le Gouvernement de cette mesure qu’elle estimait impérative et qui aurait permis d’assurer une rénovation du bâti, qui ne peut s’envisager que dans la durée. « Le plan pluriannuel de travaux que nous appelions de nos vœux, aurait permis une plus grande anticipation pour les copropriétaires, notamment grâce à l’obligation d’abonder les fonds travaux à hauteur de 2,5% minimum du PPT. Concrètement, cette mesure aurait permis de mieux prévenir la dégradation des immeubles et d’éviter des drames comme ceux de la rue d’Aubagne à Marseille. » souligne Jean-Marc Torrollion. « C’est pour les professionnels de la copropriété une réelle déception. Nous attendons les explications du Gouvernement sur les moyens qu’il compte mettre en place pour lutter contre le délabrement de nombreux bâtiments. ».

Petites ou grandes copropriétés gardent les mêmes prestations : Le maintien d’un régime unique de gestion de la copropriété est une mesure positive, qui garantit une égalité des copropriétaires face au droit, quelle que soit la taille de la copropriété, même si les petites copropriétés bénéficient d’aménagements particuliers. « Le risque était de créer un régime de copropriété à deux vitesses, qui aurait pu engendrer une rupture en matière de services proposés aux copropriétés de 5 lots au plus (ou bien 15 000€ de budget pendant 3 années consécutives) en les faisant sortir de la gestion professionnelle », ajoute Jean-Marc Torrollion.

Plus de services pour les copropriétaires : Combat de longue date de la FNAIM également, la réforme donne la possibilité aux syndics de proposer un contrat socle, marquant une avancée concrète pour les services proposés par le syndic, au-delà du contrat type qui limitait jusqu’alors cette possibilité. « Cela permettra au syndic de proposer aux copropriétaires toute une gamme de prestations répondant aux attentes et besoins des copropriétaires (conciergerie, gardiennage, babysitting, dogsitting, etc.) qui pourront-être autant d’éléments apportés au bien vivre au sein de la copropriété. » précise Jean-Marc Torrollion.

Mise en concurrence du syndic, plus de simplicité pour le copropriétaire, plus de sécurité pour le syndic : Le projet maintient la mise en concurrence obligatoire du syndic à chaque échéance, malgré les interrogations de la profession quant au bien-fondé de cette mesure. Cependant, la FNAIM a obtenu que la mise en concurrence soit sous la responsabilité unique du conseil syndical et que le non-respect du processus – par le conseil syndical – n’ait aucune incidence sur la validité du contrat. « Cela permet au syndic de travailler avec sérénité et que sa mission ne puisse être remise en cause dans le cas où la mise en concurrence ne serait pas appliquée dans les délais » précise Jean-Marc Torrollion.

Le renforcement du rôle et des pouvoirs du conseil syndical : vers plus d’efficacité

Le renforcement du rôle et des pouvoirs du conseil syndical sera un levier d’amélioration de la gestion des immeubles en copropriété. On peut citer notamment le renforcement des pouvoirs du président du conseil syndical et l’encadrement de la délégation des pouvoirs accordée au conseil syndical pour l’exécution de certaines décisions. Pour Jean-Marc Torrollion « Le conseil syndical reste dans son rôle et il n’a pas été donné suite à l’idée, évoquée pendant un certain temps, d’un conseil d’administration dans les grandes copropriétés qui ne correspondait pas à notre vision de la gestion des immeubles collectifs en France, et aurait remis en cause l’esprit de la loi de 1965, basé sur un fonctionnement                « démocratique » de la copropriété ».

Une série de mesures au service d’une plus grande fluidité dans la gestion

De nombreuses dispositions présentes dans ce texte vont permettre de faire primer la gestion collective sur les intérêts particuliers et assurer un fonctionnement plus fluide et plus efficace de la copropriété. On peut citer par exemple :

• l’interdiction à la copropriété de faire obstacle à des travaux de mise aux normes handicapées sur les parties communes,
• la facilitation du vote par correspondance,
• la portabilité des documents dématérialisés lors de changement de syndic,
• l’obligation pour toutes les copropriétés gérées par un syndic professionnel d’ouverture d’un compte bancaire séparé,
• la mise en place de mesures facilitées pour le recouvrement des charges,
• ou encore, l’abaissement des majorités afin de faciliter les prises de décisions.

« Bien que le pragmatisme l’ait emporté dans beaucoup des mesures et que cette réforme préserve les équilibres indispensables au bon fonctionnement de la copropriété, la FNAIM regrette le manque d’ambition dans certaines mesures pourtant essentielles, à l’image du plan pluriannuel de travaux. » déclare Jean-Marc Torrollion, Président de la FNAIM.