Galivel & Associés

« Le marché immobilier de la Côte Basque connaît un frémissement en cette rentrée », constate Catherine Thomine-Desmazures, Directrice de Barnes Côte Basque. Du début de l’été à mi-août, les transactions ont été très ralenties, pour ne pas dire quasi inexistantes. La fenêtre d’opportunité que représentait l’abattement temporaire de 25% sur la plus-value imposable, expiré le 31 août 2014, n’a pas eu l’effet escompté d’afflux de biens sur le marché.

La reprise des ventes constatée récemment s’explique par le retour à la raison de certains vendeurs qui acceptent de revoir leur prix à la baisse pour se conformer au marché. Cette embellie reste néanmoins fragile et limitée au littoral. L’arrière-pays, même proche, est encore tenu à l’écart.

Quelques transactions significatives de l’été

La plupart des transactions récentes sont comprises dans une fourchette de 600 000 à 1 300 000 euros. Elles ont été réalisées au profit de résidents vivant et travaillant dans la région. Ces acquéreurs se montrent exigeants sur l’emplacement de leur future résidence et sur le mode de vie qu’ils pourront s’y construire. Quitte à être patients et attendre l’affaire qui leur convient parfaitement. La répartition des ventes entre résidence principale et résidence secondaire tend désormais à s’équilibrer.

> Au-delà des 1 500 000 à 2 000 000 euros, les transactions sont de retour, notamment du fait de particuliers qui, après des mois de recherche, ont l’opportunité d’acquérir à un prix raisonnable une propriété correspondant à leurs critères et qui leur était inaccessible il y a trois ans. Ainsi, une maison à Biarritz, située près du centre et comportant peu de travaux à prévoir, s’est traitée à 1 700 000 Euros

>  Les quelques transactions exceptionnelles réalisées par l’agence Barnes Côte Basque cet été correspondent à des investissements à caractères professionnel et patrimonial combinés. En effet, un « outil de travail » n’entre pas dans le périmètre de l’ISF. C’est le cas du Château d’Ilbarritz vendu à un homme d’affaires, qui projette d’y ouvrir un restaurant et un hôtel boutique de luxe.

Côté vendeurs : retour à la réalité du marché

Barnes Côte Basque ne manque pas de produits à la vente, notamment de biens d’exception, car de nombreux propriétaires aisés continuent d’alléger leur patrimoine en France pour partir résider à l’étranger. La tentation du Portugal est parfois grande pour les retraités ou futurs retraités, tandis que la Belgique reste très attractive pour les plus grosses fortunes.

Le juste prix fait vendre. Sur Biarritz, Chiberta et pour les biens rares comme ceux situés à Bidart ou Guéthary avec vue mer, les transactions ont repris tout récemment à condition que le prix soit ajusté au marché actuel. Les vendeurs, forcés d’attendre la fin de l’été, commencent à s’impatienter et souhaitent concrétiser sans avoir à attendre encore de nombreux mois. Ils sont donc plus à l’écoute des estimations.

> De fait, tous les biens dont le prix correspond aux évaluations réactualisées trouvent  leur acquéreur. Même si ces derniers ont tendance à se montrer de plus en plus exigeants, les signatures d’acte aboutissent.

> La signature des compromis de vente est devenue néanmoins plus complexe depuis la récente loi ALUR qui, en imposant d’annexer une multitude de pièces à l’avant-contrat portant sur un bien en copropriété, rallonge les délais de signature.

Le marché reste très sélectif. Dans l’arrière-pays proche, même après avoir subi un réajustement de prix déjà conséquent, les biens peinent à trouver preneur, voire à générer des visites. Seuls les biens d’extrême qualité, sans aucun travaux ou avec une vue exceptionnelle sur les montagnes, suscitent de l’intérêt.

Côté acquéreurs : la recherche des bonnes affaires

Les propriétés avec une grande surface de terrain (supérieure à 1 hectare) sont moins recherchées, la plupart des clients donnant comme raison le coût de l’entretien. Les clients sont principalement des citadins à la recherche d’un art de vivre. Ils sont très informés sur le marché et disposent de plus en plus de choix. Leur projet est mûrement réfléchi, différé pour certains depuis quelques années. Quand ils trouvent le bien qui leur correspond, ils savent se positionner sérieusement, avec peu de négociation quand le prix demandé est conforme au marché.

D’où vient la clientèle ? Les étrangers sont de nouveau présents et en recherche active, même si encore plus de 50% des « acquéreurs étrangers » restent, en fait, des Français expatriés, non-résidents, désireux de garder une attache en France ou de préparer leur retraite. Les Américains commencent à revenir : la remontée du dollar face à l’euro et la sortie de crise aux USA font leur effet. Les Européens du Nord sont également très présents.

Jusqu’où négocier ? Dans l’espoir de « décrocher la bonne affaire », certains n’hésitent pas à faire des offres systématiquement à la baisse d’au moins 20 %. Si le prix du bien est déjà aligné sur le marché, une telle offre a peu de chance d’aboutir.

A quel moment s’engager ? Certains acquéreurs attendent d’avoir concrétisé la vente d’un autre bien pour se positionner sur un achat en Côte Basque. Quand le bien connaît une revente difficile, comme c’est souvent le cas aujourd’hui, beaucoup diffèrent leur projet. Les autres se montrent très attentifs au prix final de leur nouvelle acquisition avant de « passer à l’acte ». Dans la crainte d’avoir à revendre plus tôt que prévu, ils calculent leur prix de revient (achat + frais de notaire + travaux) pour s’assurer qu’il reste cohérent avec le marché.

« Si nous restons prudents sur l’évolution du marché, nous notons plusieurs signaux positifs. Face à des placements financiers risqués et peu rémunérateurs, les investisseurs sont nombreux à privilégier l’immobilier : la sécurité à terme du placement pierre s’allie au plaisir d’une belle résidence à vivre. Certains étrangers désirent également sortir leur argent de leur pays pour investir ici. De plus, le rendement en location saisonnière, possible pour la plupart de nos biens, permet de minimiser le coût et d’optimiser l’investissement », conclut Catherine Thomine-Desmazures

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