Galivel & Associés

A marché d’exception, lieu d’exception ! Pour la présentation de leur étude annuelle sur les marchés immobiliers de prestige, Barnes a choisi un lieu unique : un penthouse de plus de 1 100 m², aux derniers étages d’un immeuble Art déco de grand standing, situé sur les Quais de Seine, avec plus de 300 m² de terrasses offrant une vue panoramique sur la Tour Eiffel, le Sacré-Cœur et tout Paris.

« Cette année, sans être exceptionnelle, nous a néanmoins donné satisfaction sur plusieurs points, annonce en ouverture Thibaut de Saint-Vincent, Président de Barnes. Au niveau international, certaines villes internationales et lieux de villégiature où nous sommes implantés sont devenus incontournables pour notre clientèle. En France, nos ouvertures d’agences dans les métropoles de province s’avèrent pertinentes et nous sommes confiants dans l’évolution des marchés, même s’il faut reconnaitre que le dernier épisode législatif en date a apporté des complications contre-productives ».

Le marché national et international des biens d’exception

Sont qualifiés d’exceptionnels des biens extraordinaires, rares, inattendus, uniques et incomparables recherchés par une clientèle internationale fortunée, c’est-à-dire dont le patrimoine est supérieur à 25 millions d’euros.

Un marché très étroit. En 2014, Barnes ne dispose que de 467 biens d’exception en stock :

- en France : 117 biens à Paris (+25% par rapport à 2013) ; 32 sur la Côte d’Azur (+30%) ; 18 en Région Parisienne et en Province (+10%) ;

- à l’étranger : 300 biens au total, répartis sur Londres, Genève, Los Angeles, New York, Miami et Saint- Barth. 

« A Paris et en proche banlieue Ouest, sur ce créneau des biens d’exception d’une valeur de 5 millions d’euros et plus, la baisse des transactions est importante (-32% sur 6 mois, -75% sur 2 ans) et le stock des biens en vente augmente. Les prix sont élevés (compris entre 20 000 et 25 000 euros le m²) mais ils restent dans la fourchette basse des références internationales pour les biens d’exception (Londres, New York…) », analyse Thibault de Saint Vincent.

Des emplacements de premier ordre. Barnes vend, chaque année, en moyenne 10% de son stock de biens d’exception. Parmi les biens actuellement en cours de vente, figurent :

- à Paris, un penthouse quai Kennedy, un hôtel particulier place des Etats-Unis, etc. ;

- à Londres, un somptueux appartement de 248 m² au 18^e étage d’un immeuble en bord de Tamise, au cœur de la City ;

- à New York, un manoir de 743 m² bordant le club de golf de Winged Foot ;

- à Palm Beach, une maison d’environ 1 985 m², avec cuisine à la française, 8 chambres et 8 salles de bains, piscine…

Une clientèle jeune. Le client-acquéreur type a entre 35 et 40 ans et a réussi dans les nouvelles technologies, l’industrie ou les Télécoms. Son achat est essentiellement motivé, en dehors du fameux « coup de cœur », par 3 facteurs :

- transférer des capitaux par manque de confiance dans son gouvernement (français, russes, chinois et, dans une moindre mesure, les pays du Maghreb depuis le printemps arabe) ;

- l’obtention de visas permanents pour que leurs enfants intègrent des écoles renommées et obtiennent la nationalité de pays stables ;

- diversifier ses actifs…

Le marché des biens de qualité en France

Les biens de qualité correspondent à :

- des appartements classiques dans des immeubles de standing situés dans les quartiers recherchés des belles villes ou beaux lieux de villégiature ;

- des maisons de caractère, villas de standing ou chalets de charme situés dans de belles régions ou stations réputées de mer ou de montagne ;

- des hôtels particuliers ou maisons de ville familiales de taille raisonnable (jusqu’à 350 m²) situés dans des beaux quartiers.

Paris et proche banlieue Ouest. Sur 6 mois, entre octobre 2013 et mars 2014, Barnes a constaté une progression du nombre des ventes (+47%) mais une légère baisse des valeurs (-5%) dans la capitale. Le prix moyen sur cette période ressort à 10 492 €/m² avec des écarts importants : 5 145 €/m² pour une maison de 150 m² dans le 15^e contre 24 307 €/m² pour un appartement de 140 m² boulevard Saint-Germain.

Depuis le début de l’année 2014, l’évolution des prix est très variable selon la typologie des biens :

- jusqu’à 2,5 millions d’euros, les prix résistent pour les biens de qualité en excellent état. Sinon, ils baissent entre -3,5% et -4,5% en moyenne.

- entre 2,5 et 4 millions d’euros, le marché de Paris et de la proche banlieue ouest connait une baisse d’activité de -14%.

Province. La position de BARNES dans les Belles Villes de France se renforce en 2014. Malgré un marché assez ralenti, la méthode BARNES sur les biens de haut de gamme rencontre un notable succès. L’équipe de Lyon, récemment implantée, réalise un bon début d’année avec deux ventes signées et 5 en cours. A Rennes et Toulouse, l’activité encore réduite devrait se développer rapidement. De nouvelles villes sont à l’étude (Nantes, Lille…).

C’est Bordeaux qui apporte le plus de satisfaction. L’évolution des prix, sur les appartements anciens, sur les 10 dernières années est une des plus fortes de France (112%). Pourtant, avec un prix moyen de 2 900 €/m² Bordeaux n’est encore qu’à la 4e place des villes de Province les plus chères, et ce prix reste nettement en dessous des prix moyens de Paris (8300 €/m2). Le potentiel de progression est donc encore très conséquent, et rend l’investissement à Bordeaux pertinent.

Bord de mer. Présent de la Manche à la Côte d’Azur et en Corse, Barnes analyse les marchés des principales stations balnéaires :

- Deauville reste un marché complexe, avec peu d’acquéreurs au-dessus de 1 million d’euros. L’essentiel des transactions se fait entre 400 000 € et 800 000 € pour les résidences secondaires vendues à une clientèle française.

- A Arcachon, Pyla-sur-Mer et Cap Ferret, la demande reste supérieure à l’offre. La clientèle, majoritairement parisienne et locale, recherche principalement des villas à proximité des plages et des vues mer.

- A Biarritz, une maison néo basque de 195 m² sur un terrain de 560 m² avec 4 chambres et une piscine a été vendue en 4 mois 1 040 000 € à un Parisien souhaitant préparer sa retraite.

- En Provence, à Marseille, une belle demeure contemporaine de 300 m² avec 5 chambres, un jardin à l’abri des regards, une piscine, Garage et parkings, s’est vendue 2 520 000 €

- A Cannes, un appartement sur la croisette avec vue mer vaut, en fonction de l’étage et de la situation sur la croisette, entre 15 000 € et 55 000 € le m². Le prix des villas oscille entre 690 000 € et 95 millions d’euros, en fonction de l’emplacement et des prestations.

Les effets contre-productifs de la loi ALUR

A peine votée et déjà remise en cause, la loi ALUR (accès au logement et urbanisme rénové) du 24 mars 2014 continue d’entretenir un climat anxiogène chez les propriétaires institutionnels et/ou privés, les vendeurs, les acquéreurs et les professionnels de l’immobilier.

Transactions. L’alourdissement phénoménal des formalités ralentit toutes les procédures d’acquisition. Les promesses de vente, qui pouvaient se signer en 48 heures, prennent désormais plusieurs semaines. Les motifs de rétractation se multiplient créant un rapport de force juridique déséquilibré entre vendeur et acquéreur.

Locations. Les menaces de plafonnement des loyers ont entrainé une renonciation de 35% des propriétaires clients de BARNES à remettre leurs biens en location au départ du locataire. L’investissement locatif est en berne : de janvier à juin 2014, BARNES a réalisé 2 ventes de biens destinés à la location contre 50 ventes par an entre 2009 et2012. Aux effets de la loi ALUR, s’ajoutent ceux de la politique de préemption et de logement social de la Ville de Paris, qui appauvrit le marché locatif des bailleurs privés.

Contact médias : Carol Galivel - 01 41 05 02 02