Comprendre l'immobilier
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13 nov. 2023
L’aide du gouvernement au Pinel, une aubaine ou un leurre ?
D’après le ministère de la Transition écologique, la baisse dans le secteur de l'immobilier neuf se poursuit, avec seulement 18 000 logements réservés au 2e trimestre 2023 (-18 % par rapport au même trimestre en 2020, au plus fort de l'impact de la pandémie de Covid-19).
Cependant, nous voyons des perspectives de reprise en 2024. Depuis octobre, le nouveau zonage conditionnant l'éligibilité au Pinel a intégré 153 nouvelles communes. Il a également reclassé en A une cinquantaine d'autres (comme Toulouse ou Bordeaux), initialement en zone B1, offrant ainsi des avantages supplémentaires aux propriétaires ou futurs investisseurs tels que la hausse des plafonds de loyer autorisé.
Cependant, des experts estiment que les opportunités d'investissement dans les communes nouvellement classées en zone B1 ou A seront limitées en raison d'un marché bloqué. Et pour certaines communes passant de la zone C à la zone A, comme les stations de ski, la vigilance est de mise en raison des prix déjà élevés de l'immobilier neuf.
La FPI prévoit malgré tout un effet d'aubaine car les investisseurs peuvent encore, profiter de taux avantageux en 2023 et 2024 : avec le Pinel, jusqu’à 10,5 % de baisse d’impôts pour un investissement de 300 000€ dans un bien qui sera loué 6 ans, et jusqu’à 17,5 % s’il est loué 12 ans. En se tournant vers le Pinel +, une version améliorée réservée aux logements répondant à certains critères, les taux sont encore plus avantageux.
Mais avec un prix de l'immobilier neuf de 15 % à 30 % plus élevés que ceux de l'ancien, la déduction fiscale réduite et les crédits immobiliers plus chers, il est crucial de négocier les prix de vente. D’autant que les promoteurs envisagent de sérieuses ristournes sur le prix de vente en raison d’un très grand nombre de logements déjà disponibles. La vigilance quant à la localisation du bien est également soulignée. Même si une ville est classée en zone A, son attractivité peut ne pas être suffisante pour une revente avec plus-value (ex : périphérie d’une ville moyenne). Les investisseurs envisageant le Pinel en 2024 devront donc faire preuve de prudence.
D’ailleurs, fin 2019, selon un rapport de l’inspection générale des finances (IGF) et du Conseil général de l’environnement et du développement durable on apprenait qu’après 9 ans, dans 50 % des cas, un investissement Pinel offrait un rendement net global négatif, hors effet de la hausse des prix de l’immobilier.