06 déce. 2017

Une stabilité des taux de crédits immobiliers en trompe l’oeil


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Au cours du 1er semestre 2017, les taux de crédits immobiliers ont légèrement augmenté, mais depuis la rentrée, ils  sont restés relativement stables, et cela continue en novembre. Les crédits actés le mois dernier s’établissent à  0,91% sur 10 ans, 1,26% sur 15 ans, 1,46% sur 20 ans et 1,77% sur 25 ans, soit une hausse maximum de 0,01% par rapport à octobre. «  Le mois de novembre a été particulièrement calme, la demande est restée modérée, indique Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi. Le marché a pour ainsi dire repris son souffle. Mais cette stabilité apparente cache en réalité plusieurs bouleversements ».
 
Un marché atone…
Le mois de décembre s’annonce dans la continuité du 2e semestre 2017, avec une demande qui ralentit.
 
…confronté à la réalité... Ces derniers mois, le pouvoir d’achat immobilier est en baisse. Soumis à la hausse des prix et celle des taux, les ménages les plus modestes, notamment les primo-accédants, sont désolvabilisés ou ont préféré repousser leurs projets immobiliers, leur endettement étant en hausse.
 
…et aux annonces gouvernementales. De l’autre côté, les différentes annonces du gouvernement, sur le PTZ, les APL Accession… ont renvoyé un message négatif aux emprunteurs, moins enclin à lancer leurs projets immobiliers, par peur de l’avenir. D’ailleurs, après une hausse depuis mi-2013, l’indicateur synthétique de confiance des ménages de l’INSEE, montait un net décrochage de cette confiance depuis le milieu de l’année. 
 
D’ailleurs dans la dernière étude Ifop que Cafpi a commandée, presque 50% des Français considèrent que nous sommes encore en pleine crise. Ils ne sont que 34% à penser qu’il est facile d’acheter actuellement un logement, contre 40% en mars dernier.
 
Les dessous de la stabilité des taux
La stabilité apparente des taux est en réalité due à deux phénomènes distincts qui camouflent la remontée en cours.
 
Les taux bonifiés baissent la moyenne. Hausse des taux et des prix, désolvabilisation des ménages les plus modestes ont pour conséquence d’augmenter, de façon mécanique, le nombre de dossiers de qualité, avec des emprunteurs disposant de bons profils. « Cette clientèle, exigeante et informée, intéressent énormément les banques qui sont prêtes à leur proposer des taux bien en dessous des moyenne de leurs barèmes », poursuit Philippe Taboret. Automatiquement, ces taux bonifiés font baisser la moyenne des taux pratiqués et cachent la hausse des taux sur les profils moins avantageux.
 
Le taux d’usure exclut des candidats à l’accession. Cafpi note de plus en plus de refus des banques, à cause du taux d’usure. Pour rappel, le taux d’usure est la moyenne des taux des 3 mois à laquelle on ajoute 1/3 (article L. 314-6 du code de la consommation). Dans les conditions de hausse actuelle des taux, le mode de calcul du taux d’usure ne permet pas d’intégrer les coûts de crédit supplémentaires (garantie, assurances, frais..).  « Sur des dossiers particuliers, le taux d’usure peut aujourd’hui rapidement être atteint voir dépassé », précise Philippe Taboret. 
 
Le regroupement de crédit a le vent en poupe
Si le nombre de crédit à l’accession diminue ces derniers mois, la restructuration de crédits est, elle, plébiscitée. « De nombreux ménages cherchent à retrouver une solvabilité pour pouvoir se lancer dans de nouveaux projets, notamment immobiliers », indique Philippe Taboret. L’opération de restructuration consiste à rassembler divers crédits en un seul prêt consolidé dont la mensualité sera moins élevée en contrepartie d’une durée de remboursement plus longue. « La restructuration de crédits est une solution de financement au même titre que tout autre type de crédits, conclut Philippe Taboret, et peut-être une solution notamment pour les primo-accédants ».