Galivel & Associés

Paris Vision 2016

Le marché locatif de bureaux 

Le triomphe du QCA

Avec un total de 2.088.000m² en 2015, la consommation de bureaux en Ile-de-France retrouve un niveau quasi-stable par rapport à celui de l’année précédente (-1%). À 7,3% de moyenne régionale, le taux de vacance reste stable sur un an et continue de s’afficher comme un des plus faibles d’Europe. Mais l’année a été marquée par des changements notables dans la structure du marché.

La localisation de l’activité transactionnelle a profondément évolué vers des adresses plus centrales, mieux connectées et plus rapidement desservies, pour le plus grand bénéfice du Quartier Central des Affaires[1] (QCA).

Le QCA, marché dynamique

Avec une « part de marché » de 20%, le QCA affirme sa prépondérance à l’échelle régionale. C’est nettement plus que la représentation qui est habituellement la sienne : sur les 10 dernières années, sa « part de marché » moyenne est inférieure à 17%. Les belles années s’enchaînent et 2015 n’y aura pas fait exception. Les quelques hectares du QCA ont un charme intact aux yeux des entreprises.

Ce n’est pas la progression la plus spectaculaire. Mais, avec une activité transactionnelle en hausse de 12%, le QCA s’impose comme un des marchés les plus dynamiques d’Île-de-France. La performance est d’autant plus remarquable que cette hausse se fait sur la base de résultats 2014 qui étaient déjà très bons et sur des volumes impressionnants. Le QCA est en effet passé au-dessus de la barre des 400.000 m² placés en 2015. Cela faisait cinq ans que ça ne s’était pas vu.

Son succès, le QCA l’a construit sur le dynamisme de son cœur de cible traditionnel : les entreprises recherchant moins de 5.000 m² de bureaux. Ce sont en effet les utilisateurs de petites et moyennes surfaces qui ont tiré le marché locatif en 2015. Mais le QCA a également pu compter sur le maintien d’une activité non négligeable sur le segment des grandes transactions : 6 prises à bail de plus de 5.000 m² ont été enregistrées au cours de l’année dernière, pour un total de près de 60.000 m². C’est certes moins qu’en 2014, mais l’anomalie s’était produite cette année-là : 2014 avait été un cru excellent pour le QCA sur ce segment de surfaces. L’année 2015 aura été celle d’un retour à la normale si on définit celle-ci par la moyenne observée sur cinq ans (7 transactions annuelles pour un volume global de 60.000 m²). Même dans un environnement marqué par la recherche d’économies et d’efficacité, le QCA séduit les utilisateurs. Belle performance pour le marché qui affiche indéfectiblement les prix les plus élevés de la région.

Le QCA, un levier de croissance

C’est que beaucoup d’entreprises installées en Île‑de‑France affichent des résultats financiers très satisfaisants, qui leur offrent une grande latitude de choix quant à leur implantation. Et pour elles, comme pour d’autres, le loyer et les charges ne sont désormais que des éléments parmi d’autres du coût immobilier. Les gains de productivité que l’emplacement autorise compensent aux yeux de beaucoup d’utilisateurs tout ou partie des surcoûts de loyers. L’immobilier est aussi un levier de croissance.

Il n’est d’ailleurs pas anodin que les start-up et les entreprises de la nouvelle économie affichent un goût toujours plus prononcé pour le QCA. Le phénomène n’est pas nouveau puisque nous l’abordions déjà il y a deux ans, dans le Paris Vision 2014. Mais il a pris une ampleur inédite en 2015, notamment avec la prise à bail de 9.700 m² par Blablacar dans l’immeuble #Cloud (2ème arrondissement). Le leader du covoiturage voisinera ainsi celui de la nouvelle économie, qui a loué 3.600 m² dans le même immeuble. Et, comme si ces noms dont la notoriété n’est plus à prouver ne suffisaient pas à l’actualité 2015, d’autres ont acté leur présence dans le quartier avec, par exemple, Wistiki, Vocalcom, Wallix, Smart AdServer ou Save my Smartphone.