Galivel & Associés

Rendement performant, avantages fiscaux, taux très bas… les atouts de l’immobilier sont aujourd’hui indéniables. Mais lorsqu’on présente une simulation aux investisseurs, les hypothèses sont souvent trop optimistes et impliquent une revente rapide à un prix qui ne reflète pas la réalité. Plus grave encore, la fiscalité sur les revenus générés et les charges sont souvent minorées, voire omises, alors que la revalorisation des loyers est surestimée.

En résumé :

Pour un investissement éligible au dispositif Pinel de 217 000 € TTC avec un crédit sur 25 ans au taux de 2,2 %, une simulation standard présente un reste à charge de seulement 108 € par mois. Si l’investisseur conserve son bien 25 ans : l’effort d’épargne mensuel moyen monte à 193 €, soit une hausse de 80 % comparée au montant annoncé initialement. Si l’on tient compte de l’impôt généré par les loyers, souvent omis dans les simulations : l’épargne mensuelle moyenne grimpe à 355 €, soit un triplement du montant annoncé. Si l’on tient compte de charges et de loyers réalistes : l’effort mensuel moyen passe à 460 €. Enfin, si l’achat porte sur un bien en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) : l’effort d’épargne moyen grimpe à 500 € par mois, soit plus de 4,6 fois l’effort initialement annoncé.

Visite guidée dans le dédale des calculs.

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L’immobilier apparaît aujourd’hui particulièrement pertinent pour se créer un patrimoine. Pour faciliter la prise de décision des investisseurs, certaines présentations chiffrées s’affranchissent de réalités pour obtenir des présentations plus flatteuses.

Revente après seulement 10 ans de détention avec un financement sur 25 ans pour faire apparaitre des mensualités à payer faibles

Investir en immobilier neuf permet d’obtenir un avantage fiscal conséquent : jusqu’à 21 % du montant d’acquisition TTC sur 12 ans grâce au dispositif Pinel et 11 % du montant d’acquisition HT (hors mobilier) pour le dispositif Censi-Bouvard. Comme la réduction la plus importante en immobilier résidentiel neuf est obtenue sur 9 ans (2 % de réduction d’impôt par an), certains sont tentés d’optimiser la simulation en la limitant à 10 ans. Comme le financement est réalisé sur 25 ans, les mensualités sont faibles et le reste à charge pour l’investisseur sera très limité... Mais attention : uniquement sur la première période.

Pour un investissement éligible au dispositif Pinel de 217 000 € TTC, les loyers mensuels prévus sont de 600 €. Pour un investissement à crédit sur 25 ans au taux de 2,2 %, les annuités (dont ADI)  seraient de 11 264 €.  Le reste à charge annuel pour l’acquéreur serait de 874 €, soit seulement 120 € par mois.

En tenant compte d’une indexation des loyers et d’une période sans revenu (le logement étant acheté sur plan), l’effort d’épargne moyen mensuel serait de 108 €.

Mais que se passe-t-il après cette première période ?

La solution présentée, la revente est calculée sur la base d’un prix avantageux pour la simulation … mais surestimée

Après cette première période de défiscalisation, le reste à charge augmente mécaniquement pour l’acquéreur. La solution est donc toute trouvée : revendre une fois la défiscalisation des 9 années consommée. 

Pour la revente, il faut convenir d’une hypothèse de prix de cession. Deux cas de figure présentés bien souvent dans ces simulations : sans plus-value ou en bénéficiant d’une revalorisation annuelle de 2 %.

Dans le premier cas, le prix de revente serait de 217 000 €. Alors que la simulation affiche « sans plus-value », la valeur de cession intègre ces frais. Pour le second cas affichant une revalorisation à 2 % annuel, un rapide détour par les chiffres de l’INSEE sur l’évolution des prix des biens anciens démontre que cette évolution serait surestimée.

Une étude sérieuse du marché local peut déboucher sur un prix de cession minoré de 20, voire 30 %

Dans les faits, le problème ne se situe généralement pas sur ces hypothèses de valorisation mais sur deux éléments primordiaux que tout investisseur doit regarder à la loupe :

1/ Quel est le prix de l’immobilier ancien récent au niveau du quartier ? De nombreux sites permettent de s’en faire une idée assez précise rapidement.

2/ Combien d’investisseurs dans ce quartier et cet immeuble risquent de revendre en même temps ? Cette présentation alléchante étant faite à de nombreux acquéreurs, si vous souhaitez revendre rapidement, vous devrez baisser votre prix.

En tenant compte de ces deux facteurs, il apparaîtrait prudent de prendre des hypothèses à -20 % voire même
-30 %.

Ce que la simulation ne dit pas : quand l’investisseur conserve son bien, l’effort d’épargne augmente de 80 %

S’il opte pour cette solution, cela signifie de continuer à rembourser son prêt jusqu’à son terme. Évidemment, il pourra opter pour les 3 années complémentaires du dispositif Pinel, soit 1 % de réduction d’impôts par an, et son effort d’épargne serait réduit d’autant pendant 3 ans. Après cette période, son effort d’épargne serait alors revu à la hausse. En tenant compte d’une indexation habituelle des loyers à 2 % par an, l’effort d’épargne mensuel moyen sur 26 ans serait donc de 193 €, soit une hausse de 80 % comparé au montant annoncé initialement.

Fiscalité des revenus générés, charges, évolution des loyers et délais de relocation… Des omissions qui peuvent se révéler (très) coûteuses

Trois éléments sont souvent « allégés » ou passés sous silence : la fiscalité sur les revenus générés, le niveau des charges, et le portage de l’opération. La revalorisation des loyers est en revanche surestimée.

Première omission lourde de conséquences : l’oubli de l’impôt généré par les loyers. Sur une période de 10 ans, pour un investissement de 217 000 €, l’impôt dû par un investisseur peut dépasser 20 000 € et même atteindre 50 000 € sur 26 ans. L’effort d’épargne mensuel moyen sur 26 ans sera alors de 355 €, soit un triplement de l’effort d’épargne annoncé.

Autres détails qui ont leur importance : les hypothèses concernant les charges et les loyers. Il convient de vérifier si les frais de gestion, les garanties impayées, la vacance locative, la taxe foncière, les frais de copropriété et l’entretien courant sont bien inclus dans la simulation et à des niveaux réalistes. En moyenne, le changement de locataire intervient tous les 30 mois et le délai moyen de relocation est de 6,5 semaines. Les frais de relocation, de rédaction de bail et l’absence de locataire s’élèvent à 8 % du montant des loyers, soit l’équivalent d’un mois.

Pour les loyers, annoncer une revalorisation forfaitaire annuelle de 2 % se révèle très éloignée des standards du marché. Selon CLAMEUR, depuis 10 ans, les loyers ont évolué de 1,07 % par an au niveau national. En actualisant les données, tant au regard du loyer que des charges, l’effort d’épargne mensuel moyen atteint 460 €.

Lors d’un achat portant sur un bien en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), le futur propriétaire devra s’acquitter des frais de portage de l’opération. En incluant ces nouveaux éléments, l’effort d’épargne mensuel moyen grimpe à 500 €, soit plus de 4,6 fois l’effort d’épargne initialement annoncé.

Un investissement qui doit répondre aux besoins des investisseurs

L’immobilier d’investissement, aussi attractif soit-il, doit répondre à une démarche d’investissement globale et non pas uniquement répondre à un seul objectif : défiscaliser. Certes l’avantage fiscal lié aux dispositifs Pinel et Censi-Bouvard est attractif, mais il convient d’être vigilant sur vos besoins réels, la sélection du bien, le prix d’achat ainsi que le schéma et les hypothèses de financement retenues. Pour éviter les pièges dressés par une simulation chiffrée trop flatteuse, il faudra décortiquer ces hypothèses. 

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