Galivel & Associés

À l’heure où l’investissement sans risque est rémunéré à taux négatif, l’investissement immobilier sous toutes ses formes est un des piliers de la stratégie patrimoniale de tout épargnant. Soit dans l’objectif de préparer sa retraite, de se constituer un patrimoine, de réduire sa fiscalité ou encore de sécuriser ses proches.

Plusieurs solutions existent : investir en direct dans un logement ; investir au travers de véhicules dédiés, tels que des Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), afin d’accéder à l’immobilier professionnel avec ou sans effet de levier du crédit ; ou diversifier ses placements via des supports financiers dédiés, qui offrent des enveloppes fiscales attractives notamment. Tour d’horizon.

L’investissement immobilier : des évolutions constantes pour satisfaire différents besoins

L’investissement immobilier répond tout d’abord à un objectif sociétal : de tout temps investir dans l’immobilier a permis de répondre à des besoins liés à la croissance démographique, mais également à des évolutions conjoncturelles : éclatement des familles, exode vers les grandes zones urbaines dans lesquelles se trouvent les principaux bassins d’emploi, etc. 

Fort de ce constat, l’investissement immobilier répond également à des ambitions fiscales. En attestent les recettes... fiscales générées par l’investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien, mais également les leviers d’incitation... fiscale mis en place depuis plus de 30 ans, à l’image du dispositif Pinel, prolongé au-delà de 2022. En dépit des économies d’impôts dont peuvent bénéficier les investisseurs, cette mesure produit des recettes autant qu’elle soutient l’emploi.

L’objectif patrimonial de l’investissement dans la pierre tombe sous le sens : cela a toujours été un moyen de se constituer du patrimoine et de générer des compléments de revenus. Un besoin accentué par la crainte de l’après, de l’évolution du système des retraites notamment. L’effet de levier du crédit - particulièrement attractif à l’heure actuelle - permet aussi de répondre au besoin fondamental de protéger sa famille, via l’assurance décès souscrite avec le financement.

Enfin, nul ne s’en plaindra, l’investissement immobilier répond désormais à une ambition environnementale. En témoignent les nouvelles règlementations en vigueur ou à venir : la RE 2020 s’appliquant à la construction de logements neufs, le maintien du dispositif Pinel pour les futures acquisitions qui respecteront certaines conditions environnementales, la règlementation sur les passoires énergétiques, etc.

Investir dans l’immobilier via une SCPI : l’investissement retraite par excellence

Investir au travers de véhicules dédiés, ici les SCPI, est aujourd’hui dans l’air du temps. Principaux avantages de cette solution ? Les rendements plus attractifs et la mutualisation des risques, tant par la diversité des biens détenus par la SCPI que par le profil des locataires de ses actifs, de nature à rassurer un investisseur et à lui apporter une réelle stabilité dans ses revenus locatifs. Cette mutualisation peut encore s’accroitre par une allocation d’actifs entre différentes SCPI aux thématiques (commerce, hôtellerie, bureau, santé, logistique) et aux zones géographiques (Paris, Régions, Europe) distinctes. 

Autres atouts de cet investissement au travers d’une SCPI ? Il s’agit d’une solution sur-mesure, qui permet de calibrer au plus juste son montant d’investissement, en accord avec ses moyens, tout en offrant une certaine liquidité. C’est aussi le moyen de se constituer du capital progressivement : soit par l’acquisition de parts mois par mois, à l’instar d’une prime périodique sur un contrat d’assurance vie, soit avec le levier du financement permettant ainsi de réduire sa fiscalité par l’imputation des intérêts d’emprunts sur les revenus fonciers générés.

Investir dans l’immobilier : outil de performance dans un contrat d’épargne

Face à l’érosion des fonds en euros, investir dans des supports immobiliers au sein d’un contrat d’assurance-vie est un moyen supplémentaire de s’assurer un certain niveau de performance avec une volatilité extrêmement maitrisée. Et ainsi de booster sa performance, qu’il s’agisse de SCPI ou, encore mieux, de Société civile immobilière (SCI).

C’est également le moyen de contrer les deux principaux inconvénients de l’investissement immobilier : la fiscalité et la liquidité. Ici, la fiscalité de l’assurance-vie s’appliquera, avec le bénéfice de la flat tax, et la liquidité sera assurée par la compagnie d’assurance qui portera le contrat. Tout simplement.