Galivel & Associés

MARCHE DE L’INVESTISSEMENT : RETOUR A LA HAUSSE

Hausse de 24 % des volumes investis au 3^e trimestre 2021

Après la baisse de 28 % constatée entre les 1^er et 2^e trimestres 2021, les sommes engagées sur le marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise (bureaux, commerces et locaux industriels) sont reparties à la hausse durant la période estivale. « 4,5 milliards d’euros ont été investis dans l’Hexagone au 3^e trimestre 2021, soit une progression de 24 % par rapport au trimestre précédent. Avec 13,3 milliards d’euros depuis le début de 2021, les montants investis sont toutefois inférieurs de 23 % au résultat de la même époque l’an passé. La baisse est même de 40 % par rapport aux neuf premiers mois de 2019, confirmant que l’épidémie pèse toujours sur l’activité du marché de l’investissement malgré la nette amélioration de la situation économique et sanitaire » annonce Matthieu Garreaud, co-directeur du département Investissement de Knight Frank France.

Le recul de l’activité est toujours lié au moindre dynamisme des grandes transactions. 35 opérations supérieures à 100 millions d’euros ont ainsi été recensées depuis le début de 2021, contre 46 à la même période en 2020 et 50 lors des neuf premiers mois de 2019. Les ventes de portefeuilles sont également en retrait, avec une baisse de 14 % des volumes en un an. Toutefois, le succès de la logistique et la finalisation prochaine de grandes cessions de commerces (partenariat conclut par ALTAREA et CREDIT AGRICOLE ASSURANCES, qui porte notamment sur huit retail parks français) permettront de rattraper une partie du retard. Le fléchissement du marché de l’Ile-de-France est également une des causes de la baisse des volumes à l’échelle nationale compte-tenu du rôle moteur habituellement joué par Paris et sa région. Tous types d’actifs confondus, 8,8 milliards d’euros y ont ainsi été engagés depuis janvier contre 11,8 milliards à la même période l’an passé. L’activité résiste un peu mieux en province, avec une baisse de 17 % des volumes.

Bureaux : la sécurité avant tout

Les volumes investis en bureaux en France s’élèvent à 8,5 milliards d’euros depuis le début de 2021, soit un recul de 27 % sur un an et de 49 % par rapport à la même période en 2019. La part des bureaux continue par conséquent de diminuer pour atteindre 64 % de l’ensemble des sommes engagées dans l’Hexagone contre 68 % il y a un an et 75 % deux ans auparavant. En Ile-de-France, leur part reste plus importante (87 %) en dépit d’une chute de 25 % des volumes investis sur un an liée, là encore, au nombre restreint de grandes opérations (23 transactions supérieures à 100 millions d’euros recensées depuis janvier contre 49 à la même période en 2019). Un rebond est toutefois attendu au 4^e trimestre, avec plusieurs grandes transactions à finaliser dont certaines supérieures à 200 millions d’euros.

Les volumes investis ont reculé dans la plupart des pôles tertiaires, à commencer par le QCA où ils s’élèvent à 1,7 milliard d’euros à la fin du 3^e trimestre 2021. La baisse est de 25 % sur un an et s’explique par une offre très restreinte plutôt que par la désaffection des investisseurs. De fait, l’appétit pour les bureaux parisiens reste important, et les investisseurs, confortés par le dynamisme de l’activité locative et des taux de vacance maîtrisés, n’hésitent pas à se positionner sur des actifs à revaloriser. Hors de Paris, La Défense est l’un des rares secteurs à voir sa performance s’améliorer à la fin du 3^e trimestre grâce notamment à la cession par GENERALI à ANTIRION de 50 % de la Tour Saint-Gobain (« M2 »). « La hausse des volumes investis à La Défense doit être relativisée. Après une année 2020 quasi blanche et malgré quelques grandes transactions à venir, les sommes engagées en 2021 resteront significativement inférieures à la moyenne annuelle entre 2015 et 2019, soit 2,7 milliards d’euros. Néanmoins, le redressement du quartier d’affaires est indéniablement en marche, d’autant que les transactions locatives sont également plus nombreuses et que les livraisons de grandes surfaces neuves-restructurées vont progressivement se raréfier après une période de forte production » soutient Matthieu Garreaud.

Dans les autres pôles tertiaires, l’activité est restée faible au 3^e trimestre et les opérations supérieures à 100 millions d’euros se comptent quasiment sur les doigts d’une seule main. A l’origine de deux transactions significatives au 1^er semestre 2021 (cession de « Loire » à Villejuif et du « Millénaire 1 » à Paris 19^e), ICADE s’est encore distingué ce trimestre avec l’achat auprès de STARGIME d’« Equinove » au Plessis-Robinson. « Loués depuis près de 20 ans par Renault, ces bureaux pourraient être convertis en logements, illustrant le potentiel de transformation de certains parcs tertiaires plus ou moins éloignés du cœur de l’agglomération. Exception faite d’« Equinove », les autres grandes transactions en périphérie ont essentiellement porté sur des immeubles core comme « M2 » ou « Les Portes d’Arcueil », illustrant l’attentisme persistant des investisseurs face à la hausse des taux de vacance et aux nouvelles organisations de travail. Illustrant cette prudence, les VEFA en blanc n’ont totalisé que 200 millions d’euros en Ile-de-France lors des neuf premiers mois de 2021, contre 420 et 720 millions à la même période en 2019 et 2020. Les cessions d’actifs existants non core sont également assez rares et sont le plus souvent conditionnées à des corrections plus ou moins nettes des valeurs vénales » explique Matthieu Garreaud.

Redressement du marché des commerces

Après un début d’année timide, le marché français des commerces a repris des couleurs. « Après les 900 millions du 1^er semestre 2021, l’activité s’est redressée au 3^e trimestre avec un volume égalant celui des six mois précédents, ce qui porte à 1,8 milliard l’ensemble des sommes engagées sur le marché français des commerces depuis janvier. Ce montant est tout de même inférieur de 41 % à celui de la même époque l’an passé » annonce Antoine Grignon, co-directeur du département Investissement de Knight Frank France. La baisse des volumes tient au nombre réduit de transactions, même si les trois derniers mois ont été animés par plusieurs grandes opérations. « La concrétisation de ces grandes opérations est un signe positif : s’ils restent très sélectifs, les investisseurs retrouvent peu à peu la confiance et sont prêts à se positionner sur de gros montants. En outre, les principales opérations du 3^e trimestre ont porté sur différents types de biens, qu’il s’agisse de flagships parisiens, de centres commerciaux urbains, de formats alimentaires ou de commerces de périphérie, montrant que les investisseurs sont prêts à saisir des opportunités sur tous les segments de marché » poursuit Antoine Grignon. Les transactions supérieures à 100 millions d’euros du 3^e trimestre 2021 sont au nombre de quatre, contre une seulement au 1^er semestre :  la cession à GOLDMAN SACHS et IMMOBEL du 277 rue Saint-Honoré à Paris, l’achat par IREIT d’un portefeuille de 27 magasins Décathlon, la cession à M&G de deux hypermarchés CASINO et surtout la cession par WERELDHAVE de quatre centres commerciaux à LIGHTHOUSE CAPITAL pour un peu plus de 300 millions d’euros.

Grâce à cette dernière opération, les centres commerciaux concentrent près d’un tiers des volumes investis sur le marché français des commerces en 2021 et regagnent du terrain sur les rues commerçantes (40 %). La part des parcs d’activités commerciales est pour l’instant moins élevée (19 %), mais sera nettement gonflée ces prochains mois par plusieurs cessions de portefeuilles d’enseignes et surtout la finalisation du partenariat conclut par ALTAREA et CREDIT AGRICOLE ASSURANCES. « La joint-venture formée par ALTAREA et CREDIT AGRICOLE ASSURANCES permettra peut-être aux parcs d’activités commerciales de rassembler la majorité des volumes investis en 2021. Cette première place serait inédite, le marché étant historiquement dominé par les boutiques de pieds d’immeubles et les centres commerciaux, et constituerait une forme de consécration pour la périphérie tant celle-ci a plutôt bien résisté à la crise sanitaire » indique Antoine Grignon. Tous formats commerciaux confondus, les sommes engagées sur le marché français des commerces devraient atteindre 2,5 à 3 milliards d’euros sur l’année entière, contre 4,5 milliards en 2020 et 5 milliards en moyenne depuis dix ans. Ce résultat pourrait représenter le point bas du marché des commerces. « Si de nombreuses incertitudes demeurent, le redressement amorcé au 2^nd semestre 2021 devrait se prolonger en 2022 en raison d’un contexte plus favorable aux commerces, du rebond de la consommation à la reprise du développement des enseignes en passant par des taux de rendement plus attractifs » conclut Antoine Grignon.

Logistique : l’exceptionnel devient la norme

Malgré leur redressement, les commerces sont toujours devancés par les actifs industriels. Avec 3 milliards d’euros investis sur les neuf premiers mois de 2021, soit une hausse de 14 % par rapport à la même période l’an passé, ces derniers concentrent 23 % de l’ensemble des montants engagés sur le marché français de l’immobilier d’entreprise contre 13 % pour les commerces. Constitué à 68 % de portefeuilles, dont l’acquisition récente par HINES de 11 sites logistiques AUCHAN et la cession par MORGAN STANLEY du portefeuille « Spark », ce volume important permet de tabler sur une nouvelle année à plus de 3,5 milliards d’euros. « Un tel résultat aurait été exceptionnel il y a quelques années, mais est aujourd’hui devenu la norme. Depuis la fin des années 2010 et plus encore depuis la crise sanitaire, la demande s’est emballée et tout indique que la tendance devrait se prolonger ces prochaines années grâce notamment aux stratégies de diversification des investisseurs et à la forte croissance du e-commerce » explique Antoine Grignon. La logistique concentre toujours la grande majorité des volumes investis en immobilier industriel (86 % depuis le début de 2021), qu’il s’agisse d’entrepôts XXL neufs vendus en blanc ou de sites existants cédés dans le cadre de sale & leaseback, à l’image du portefeuille AUCHAN acheté par HINES. De fait, le contexte est particulièrement propice aux opérations d’externalisation, qu’il s’agisse pour les acquéreurs de pallier le manque d’offres sécurisées ou pour les vendeurs de profiter de la hausse des valeurs vénales. Enfin, les besoins liés à la livraison du dernier kilomètre alimentent également la demande pour les zones les plus proches des agglomérations, la rareté du foncier faisant notamment de la reconversion de bâtiments obsolètes en parcs d’activités et sites logistiques de dernière génération une solution de plus en plus pertinente et recherchée par les investisseurs.

Quelles perspectives pour les prochains mois ?

Malgré la hausse enregistrée au 3^e trimestre, le résultat des neuf premiers mois laisse prévoir un volume inférieur en 2021 à celui de 2020 (26,4 milliards d’euros en France). La tendance devrait néanmoins s’inverser en 2022 grâce à l’amélioration du contexte économique et sanitaire, à des marchés locatifs mieux orientés et à la plus forte présence des investisseurs étrangers, qui ne représentaient ainsi que 40 % des volumes investis en France en 2020 mais 53 % depuis le début de cette année. Néanmoins, l’activité pourrait être pénalisée par le manque de produits sur les segments de marché les plus recherchés, qu’il s’agisse de bureaux sécurisés par des baux longs, ou des types d’actifs ayant démontré leur solidité lors de la crise sanitaire (commerce alimentaire, retail parks, logistique, etc.). Ceci entretiendra la concurrence entre investisseurs, maintenant les taux de rendement prime à leur niveau plancher ou accentuant leur compression, sur le segment de la logistique en particulier. « Face à la rareté persistante de l’offre et à la compression des taux, les investisseurs pourraient être tentés de prendre plus de risque pour atteindre leurs objectifs de rendement et tirer parti de la reprise. L’amélioration du contexte économique et sanitaire, le retour progressif de la confiance et l’urgence écologique les inciteront notamment à saisir les opportunités de revalorisation d’actifs existants. Le marché français regagnerait ainsi de la profondeur et pourrait peu à peu renouer avec ses performances d’avant crise » concluent Matthieu Garreaud et Antoine Grignon.

MARCHE LOCATIF DES BUREAUX : LA REPRISE S’ACCELERE

L’activité locative ne cesse de s’améliorer au fil des mois, signe de l’accélération des prises de décision des entreprises sur fond d’amélioration de la situation sanitaire et économique et de retour au bureau des salariés. « 513 000 m² de bureaux ont été pris à bail en Ile-de-France au 3^e trimestre, soit une hausse de 18 % par rapport au trimestre précédent mais une légère baisse de 3 % par rapport à la moyenne d’un 3^e trimestre depuis cinq ans » annonce Guillaume Raquillet, Directeur de l’agence Bureaux chez Knight Frank France. Les surfaces prises à bail depuis le début de 2021 totalisent un peu plus d’1,3 million de m², un volume assez proche du résultat atteint sur l’ensemble de 2020 (1,4 million) mais inférieur de 21 % au niveau d’avant crise (1,68 million de m² à la fin du 3^e trimestre 2019).

Le moteur des grandes transactions redémarre

Le rebond de l’activité d’une année sur l’autre concerne tous les créneaux de surfaces, mais c’est sur celui des petites transactions (celles inférieures à 1 000 m² avec une hausse de 44 % des volumes placés en un an) et celui des grandes transactions (celles supérieures à 5 000 m² avec une hausse de 60 % sur un an) que la progression est la plus importante. L’évolution est moins marquée sur le créneau des surfaces de taille intermédiaire, avec une hausse de 6 % par rapport à la même période en 2020. La tendance est la même en nombre de transactions, avec un chiffre stable sur le créneau des moyennes surfaces mais un bond de 46 % sur le segment des petites surfaces et de 144 % sur celui des grandes opérations.

39 mouvements supérieurs à 5 000 m² ont été finalisés depuis le début de l’année 2021 dont 16 au 3^e trimestre. En 2020, seules 22 transactions de plus de 5 000 m² avaient été dénombrées sur l’année entière, dont 15 portaient sur des surfaces neuves-restructurées. Depuis le début de 2021, les bureaux de Grade A représentent 29 des 39 grandes transactions, confirmant le saut qualitatif effectué par les entreprises pour améliorer leurs espaces de travail, parfaire leur image et atteindre leurs objectifs d’optimisation. « La répartition équilibrée des grandes transactions est une autre tendance marquante. C’est le cas de la répartition par secteur d’activité, la reprise des mouvements des grandes entreprises concernant ainsi une pluralité d’acteurs économiques, de la finance à l’industrie en passant par le conseil, les nouvelles technologies ou les entreprises publiques » poursuit Guillaume Raquillet. Après ceux du 1^er semestre 2021 (CAMPUS CYBER à La Défense, EM NORMANDIE à Clichy, FUTURE4CARE dans le 13^e, etc.), notons aussi la concrétisation au 3^e trimestre de nouveaux projets de bâtiments d’enseignement, incubateurs et autres centres de recherche, témoignant du rôle croissant de cette typologie d’actifs sur le marché immobilier des bureaux (INRIA sur 11 500 m² dans le 13^e, PARISANTE CAMPUS sur 13 700 m² dans « Fresk » à Issy).

La reprise se diffuse à l’ensemble de l’Ile-de-France

La répartition géographique des grandes transactions est bien plus équilibrée qu’il y a un an, signe que la reprise ne repose pas sur un nombre restreint de territoires mais se généralise à l’ensemble de l’Ile-de-France. Ainsi, les mouvements supérieurs à 5 000 m² ont été plus nombreux dans plusieurs pôles tertiaires franciliens, la plupart affichant également une hausse des volumes placés toutes surfaces confondues. L’augmentation est particulièrement marquée en 1^ère Couronne Nord (+ 89 % sur un an), du fait des cinq grandes transactions actées depuis le début de 2021 dont la récente prise à bail par la SNCF de près de 30 000 m² dans « Hamo » à Saint-Denis. Ailleurs en périphérie, c’est dans les secteurs de la Boucle Nord, de Neuilly-Levallois et certains territoires de 2^e couronne que sont enregistrées les hausses les plus importantes de la demande placée. « La Défense fait exception avec une baisse de 33 % des volumes placés, mais uniquement parce que ceux-ci avaient été gonflés en 2020 par la transaction TOTAL dans « The Link » sur 130 000 m². Le quartier d’affaires tire en effet son épingle du jeu, avec une nette accélération de l’activité sur le segment des grandes surfaces et une augmentation du nombre total de transactions » souligne Guillaume Raquillet.

Paris QCA : quelle crise ?

Dans Paris intra-muros, où les volumes progressent de 42 % sur un an grâce notamment au dynamisme des petites surfaces, le QCA reste le moteur de l’activité locative. 284 000 m² y ont été loués ou vendus aux utilisateurs depuis le début de 2021 contre 160 000 m² à la fin du 3^e trimestre 2020 (+ 77 %). Tous les créneaux de surfaces sont dynamiques. « Si la hausse d’une année sur l’autre était attendue, l’ampleur des volumes placés est remarquable, la performance des neuf premiers mois de 2021 n’étant inférieure que de 6 % à celle de la même période en 2019. Cela ne signifie pas que le QCA n’a pas souffert de l’épidémie. Mais ce dernier s’est redressé très rapidement, comme nous le pressentions dès le premier confinement » explique Guillaume Raquillet. Le QCA dispose en effet de tous les atouts pour résister à la crise sanitaire, bénéficiant de certaines évolutions structurelles de la demande des utilisateurs de bureaux (recherche de centralité, aménités urbaines, etc.) et restant la cible prioritaire d’entreprises captives et à forte valeur ajoutée comme le luxe, le conseil, les nouvelles technologies, la finance et les activités juridiques. Les mouvements du 3^e trimestre en sont l’illustration parfaite, à l’exemple de la location par ALLEN & OVERY de 6 700 m² dans « Renaissance » ou de la location par DECHERT LLP de 3 190 m² dans « Maison Bayard », deux immeubles situés en plein cœur du Triangle d’Or. L’absorption d’immeubles lourdement rénovés ou restructurés dans le secteur de l’Etoile a par ailleurs permis de maintenir le loyer prime à un niveau élevé : celui-ci s’établit à 930 €/m²/an, une valeur stable sur un trimestre et en légère hausse de 2 % par rapport à la même période l’an passé. Le reste du marché parisien est moins animé en raison d’un nombre restreint de grandes transactions, ce qui pèse sur les résultats de quartiers où celles-ci soutiennent habituellement l’activité comme les 15^e et 13^e arrondissements.

Ralentissement de la hausse de l’offre

Le volume de l’offre disponible a augmenté de façon plus modérée au 3^e trimestre 2021 grâce au rebond de la demande et à des livraisons moins nombreuses. Après un bond de 33 % entre mi-2020 et mi-2021, l’offre n’a progressé que de 2 % au cours des trois derniers mois, et totalise désormais 4,05 millions de m² en Ile-de-France. Le taux de vacance est de 7,3 % contre 5,9 % il y a un an et se rapproche un peu plus du pic de la fin de 2014 (7,7 %). « La situation reste très contrastée selon les secteurs géographiques, distinguant les pôles tertiaires peu offreurs, comme le QCA où le taux de vacance s’établit à 5 %, de ceux où les disponibilités sont abondantes. C’est le cas de la 1^ère couronne Nord, où le taux de vacance continue de croître malgré le redressement de l’activité locative. De fait, les grandes transactions enregistrées depuis le début de 2021 ont pour la plupart porté sur des immeubles en développement, ce qui n’a donc pas permis d’entamer significativement le stock existant » détaille Guillaume Raquillet.   

Pénurie en vue dans le QCA

Un peu plus d’1,3 million de m² de bureaux neufs-restructurés seront achevés en 2021 en Ile-de-France. Gonflé par certaines livraisons initialement prévues en 2020 mais reportées en raison de l’épidémie, ce volume est nettement supérieur à la moyenne des cinq dernières années (807 000 m² livrés chaque année entre 2016 et 2020). Les rythmes de développement seront plus modérés en 2022 (1,05 million de m²) et 2023 (0,9 million) du fait de l’ajournement, du décalage ou, plus rarement, du redimensionnement de certains projets. Les difficultés d’approvisionnement en matériaux de construction pourraient également occasionner des retards.

A l’échelle régionale, 2,1 millions de m² de surfaces supérieures à 5 000 m² sont en cours de restructuration-construction pour une livraison prévue d’ici la fin de 2023, dont 67 % sont encore disponibles. Le taux de pré-commercialisation, qui s’élève à 71 % pour les offres à livrer d’ici la fin de 2021, est encore modeste pour les offres attendues en 2022 (26 %) et 2023 (25 %). Comme pour l’offre immédiate, les situations sont néanmoins très variées selon le pôle tertiaire. Ainsi, les 1^ères Couronne Est, Nord et Sud concentrent près d’un tiers des disponibilités futures en Ile-de-France, majoritairement situées dans le Nord. Le Croissant Ouest en concentre 24 %, contre 9 % à La Défense (190 000 m² en chantier dont près de 90 % sont encore disponibles). Néanmoins, après l’achèvement de plus de 300 000 m² de bureaux dans le quartier d’affaires depuis 2019, les livraisons vont progressivement décélérer avec un peu plus de 100 000 m² annoncés en 2022 puis 53 000 m² en 2023. A Paris, la tendance est d’ores et déjà à la raréfaction de l’offre. « Dans le QCA, 53 % des surfaces supérieures à 5 000 m² attendues d’ici la fin de 2023 sont déjà pré-louées, contre 33 % en moyenne en Ile-de-France. Compte-tenu du redressement rapide du marché parisien et de la vigueur de la reprise économique, l’offre en développement dans la capitale pourrait bientôt ne plus satisfaire la forte demande des entreprises : moins de 300 000 m² y sont attendus d’ici la fin de 2023 et encore disponibles, alors que la demande placée s’élève chaque année en moyenne à 290 000 m² depuis 2016. Le loyer des meilleures offres du QCA pourrait donc continuer à progresser » conclut Guillaume Raquillet.

Quelles perspectives pour les prochains mois ?

Le redressement du marché des bureaux d’Ile-de-France devrait se poursuivre au 4^e trimestre, permettant de tabler sur des volumes placés plus importants qu’escompté en début d’année. Après le trou d’air de 2020, la demande placée devrait ainsi atteindre, et même dépasser 1,7 million de m² en 2021. « Ce résultat serait a minima inférieur de près d’un tiers à la moyenne des cinq années précédant la crise sanitaire. Mais après tant d’incertitude, l’amélioration des derniers mois n’est pas anodine. Les entreprises, qui y voient aujourd’hui plus clair sur les perspectives économiques et l’impact du télétravail sur leur organisation, sont désormais capables de se projeter dans l’avenir et de mener à bien leur projet immobilier » conclut Guillaume Raquillet.