Galivel & Associés

Un cadre préservé et idyllique qui attire les acheteurs

Stations balnéaires iconiques au cœur d’un poumon vert (plus de 6000 ha de forêts), multiples activités sportives (golf, surf, ski nautique…), climat particulièrement clément (2100 heures annuelles d’ensoleillement) ... le tout à une heure de Bordeaux : le bassin d’Arcachon fourmille d’atouts, et les acquéreurs ne s’y trompent pas. D’ailleurs, le site a su tirer profit de la crise sanitaire avec des prix qui ont flambé de 40 % en deux ans à peine.

Mais la qualité de vie et l’appétence post-covid des acheteurs pour la verdure et une certaine quiétude ne sont pas la seule raison de cet engouement ; la forte attractivité de la Région Aquitaine, dopée par l’arrivée de la LGV à Bordeaux mettant les Parisiens à quatre heures porte-à-porte du bassin, y est aussi pour quelque chose ! « Les Parisiens représentent 85 % de notre clientèle », souligne Philippe Curutchet, directeur de BARNES Bassin d’Arcachon. « Cette clientèle a envie d’extérieurs et d’ailleurs : ce qui était jusqu’ici un marché de résidences secondaires devient celui de résidences semi-principales, destinées à des familles souhaitant profiter des atouts de la région tout en télétravaillant et en pouvant rejoindre Paris facilement. Les demandes affluent tandis que l’offre est faible. Le marché, dynamique et très tendu, attire les acheteurs venus de tout l’Hexagone et même des grandes capitales européennes ».

Le portrait-robot de l’acheteur du Bassin d’Arcachon est un « CSP++ » (chef d’entreprise, cadre supérieur, start-uppeur, profession libérale, banquier…) à la tête d’un budget de 2 à 2,5 millions d’euros et habitant Paris ou une grande capitale européenne.

Un seul bassin, mais plusieurs communes

Le Cap Ferret, figure de proue historique, Arcachon et le quartier préservé du Pyla-sur-Mer restent en tête des demandes des clients. Mais les communes limitrophes suscitent aussi un vif intérêt, à l’instar de La Teste-de-Buch ou de Gujan-Mestras.

Au Nord du bassin, le Cap Ferret n’est plus cette station balnéaire vivant seulement le week-end grâce aux Bordelais « en goguette », même si les résidences secondaires représentent toujours 63 % du parc immobilier.

Une maison s’achète entre 11 et 15 000 euros/m² et une villa d’exception avec vue, entre 30 et 50 000 euros/m², ce qui correspond presque aux niveaux constatés sur la Côte d’Azur ! Les maisons à rénover se vendent à plus de 800 000 euros et les villas sur le front de mer atteignent plusieurs millions d’euros. « Tous les paramètres sont réunis pour que les prix poursuivent leur hausse durant la prochaine décennie », constate Philippe Curutchet. « Ils pourraient même doubler, grâce à une attractivité qui ne se dément pas et un foncier rare, qui fait que l’offre peine à répondre à la demande. De plus, le Cap Ferret est plébiscité par les « people » : artistes, sportifs et animateurs de télévision. On les comprend, la ville est une véritable perle préservée entre océan et bassin, discrète et belle, qui la place aux côtés du lac de Côme et de Miami au firmament de l’immobilier de luxe ».

Au Sud, des opportunités pour toutes les bourses

Le Sud du bassin comprend notamment Arcachon et Pyla-sur-Mer. Arcachon, reliée directement à Paris par le train et dotée de toutes les commodités urbaines, est une ville agréable en toutes saisons et accessible à tous les budgets. Il faut prévoir aux alentours de 7 500 euros/m² une maison ou un appartement dans l’ancien et entre 8 500 et 9 000 euros/m² pour investir dans l’un des rares programmes neufs. Les biens d’exception trouvent preneurs de 15 000 à 17 000 euros/m². Comme partout, l’emplacement est primordial d’autant qu’Arcachon à ceci d’exceptionnel qu’à chaque quartier correspond une saison. La Ville d’Eté, historique et située en cœur de ville, la Ville d’Hiver construite sur les hauteurs et dominant la Ville d’Eté, la Ville d’Automne (quartier Aiguillon/Saint-Ferdinand) avec son quartier des pêcheurs et son pôle nautique et la Ville de Printemps (quartier Abatilles/Pereire) nichée au cœur d’un écrin de verdure.

« La Ville d’Eté, composée du centre et du cœur-ville, est très prisée par les Parisiens retraités, qui s’y installent pour profiter de la proximité de la gare et des commerces. La gamme de prix, selon la qualité du bien, oscille de 8 000 à 17 000 euros/m² pour les appartements, tandis que les villas se négocient entre 8 000 et 12 000 euros/m². La Ville d’Automne, qui va du Château Deganne au bassin de la Teste en se focalisant autour du port de pêche et de plaisance de l’Aiguillon, propose des appartements allant de 6 500 à 9 000 euros/m² et des maisons de 7 800 euros à 11 000 euros/m², dans un cadre alliant forêt et plage » décrit Philippe Curutchet, en véritable expert du secteur. « La zone du Parc Mauresque à l’Observatoire Sainte-Cécile, loin de l’effervescence des plages, forme la Ville d’Hiver, qui se distingue par ses villas cossues datant du XIXe siècle, typiques de l’architecture « pittoresque », empruntant beaucoup à d’autres styles. Le quartier qui doit beaucoup aux banquiers Émile et Isaac Pereire sous le Second Empire, fut partiellement protégé en 1943 et a été inscrit au titre des sites classés en 1985. Pour y investir, il faut compter de 10 000 à 15 000 euros/m².

Enfin, la Ville de Printemps s’étend de la jetée de la chapelle et l’église Notre-Dame et autour du Parc Pereire. C’est là que se situent, loin des flux touristiques, les villas familiales au bord de la plage Pereire -la plus belle d’Arcachon- avec de grands terrains. Les tarifs des appartements, rares, varient entre 8 500 et 12 000 euros/m², tandis que les villas sont mises en vente dans une fourchette de 10 à 12 000 euros/m². »

Des marchés en pleine mutation

A quelques encablures d’Arcachon, le Pyla-sur-Mer fait figure de véritable cocon pour les familles se donnant rendez-vous au fil des années, se promenant sur la plage, profitant de l’hôtellerie de luxe ou s’installant dans les villas nichées au milieu des pins avec vue panoramique sur le bassin. Les plus belles dominent le Cap Ferret et offrent de magnifiques couchers de soleil. Pour une villa au Pyla, comptez entre 10 et 15 000 euros/m² mais celles en « première ligne » atteignent la barre des 20 000 euros/m². « Traditionnellement, les biens sont rares au Pyla, car les villas se transmettent en famille la plupart du temps. Mais on voit ce marché de résidences secondaires, occupées en été, se changer en vivier de résidences principales et semi-principales », analyse Philippe Curutchet.

Enfin, dans le Sud du bassin, les communes - plus petites et moins connues - sont de plus en plus recherchées. C’est, par exemple, le cas de Gujan-Mestras, une ville de 20 000 habitants traditionnellement orientée vers les chantiers navals, l’ostréiculture et l’activité portuaire. Elle est bordée, au nord, par le bassin d’Arcachon et, au sud, par l’étang de Cazaux-Sanguinet. Le quartier de La Hume, qui allie ostréiculture et plaisance, est particulièrement demandé par les candidats acquéreurs. Le prix moyen d’un appartement à Gujan-Mestras est de 4 500 euros/m² et celui d’une maison de 5 000 euros/m².

Le bassin d’Arcachon, un véritable eldorado en dépit de la crise

Même si les taux des crédits immobiliers sont repartis à la hausse ces derniers mois (au moins 0,36 % en moyenne entre janvier et mai, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA), l’appétit des Français pour la pierre n’a jamais été aussi fort. Si le nombre d’emprunts octroyés chute, le volume prêté reste, lui, orienté à la hausse. La Banque de France estime la valeur des crédits nouveaux à 25,1 milliards d’euros en avril, contre 24,8 milliards d’euros en mars. Autrement dit, il y a moins d’acheteurs, mais ils achètent plus grand et plus cher.

« Pour faire face à cette demande en hausse, BARNES Bassin d’Arcachon doit se réinventer » affirme Philippe Curutchet. « Le consultant BARNES de demain sera à la fois gestionnaire de patrimoine, conseiller en investissement immobilier, expert en architecture, capable d’aider les acquéreurs à se projeter. Il s’occupera de son client du début jusqu’à la fin de son projet, peu importe qu’il s’agisse d’une acquisition, d’une location ou d’une conciergerie. L’Etat-providence s’occupait de l’individu toute sa vie durant, l’agence de demain sera l’Agence-providence. »