Galivel & Associés

Alors que la nouvelle année s’annonce pleine de défis, plusieurs vont ainsi devoir être relevés pour que le secteur immobilier ne soit pas trop impacté par les différentes décisions politiques.

Ainsi, l’année s’annonce particulièrement compliquée dans les copropriétés, qui vont devoir d’abord faire face à l’augmentation des prix de l’énergie, à commencer par ceux de l’électricité et du gaz. Un sondage flash réalisé fin décembre par la FNAIM auprès de ses adhérents syndics, montre que près de 40% des syndics enregistrent un retard dans le paiement des charges en fin d’année. Malgré tout, la FNAIM salue la mise en place du bouclier tarifaire pour le chauffage collectif, qui reste un dispositif d’atténuation précieux et la perspective d’un « tarif plafond ».

“Le plus inquiétant au vu de ces résultats est que la situation va se dégrader dans les mois à venir, avec un pic attendu pour mi-2023 du fait de la temporalité de la copropriété – les annonces du dimanche 8 janvier d’un prix plafond en copropriété vont donc dans le bon sens", souligne Loïc CANTIN, nouveau président de la FNAIM.

Du côté du marché locatif, la situation, déjà tendue, pourrait empirer. La remontée des taux de crédits liée au taux d’usure a entrainé une profonde évolution du profil des primo-accédants. Ces derniers, pour pouvoir accéder à l’emprunt ont désormais besoin d’avoir des revenus supérieurs ainsi que des apports conséquents, réduisant d’autant la capacité d’accès au crédit pour de nombreux ménages. Conséquence : les candidats à la location sont plus nombreux et les biens de plus en plus difficiles à trouver, du fait d’une moindre rotation dans le parc et de son faible renouvellement par le neuf. Sans compter que la difficulté grandissante à louer des biens énergivores risque d’entrainer un transfert croissant de ces logements du marché locatif à celui de la transaction.

“Attention toutefois : l’enjeu, c’est bien la quantité de biens à louer disponibles, et non les prix”, alerte Loïc Cantin. “Nous mettons donc en garde les pouvoirs publics : la solution ne réside pas dans plus de contraintes, de permis de louer et d’encadrement des loyers. Au contraire ! Il faut plutôt rassurer les bailleurs en repensant l’accompagnement de l’investissement locatif, à la fois dans le neuf et dans l’ancien.”

De bonnes nouvelles du côté de la rénovation énergétique, puisque les copropriétaires sont de plus en plus nombreux à passer le cap du vote des travaux. Un tiers des syndics de la FNAIM constatent ainsi une progression des votes en faveur des travaux sur la fin de l’année 2022. Un point d’alerte : le délai de lancement des chantiers. Près de la moitié des copropriétés (48%) voient s’écouler entre une et deux années entre le vote des travaux et le début effectif du chantier. Pour près de 25% des copropriétés, le délai est même supérieur à deux ans, et bien peu compatible avec le calendrier de la Loi Climat…

“De nombreux problèmes se posent quant au sujet de la rénovation énergétique : l’enjeu financier dans un contexte d’inflation, les difficultés techniquespour améliorer le classement énergétique de son bien ou encore les difficultés opérationnelles... Le calendrier fixé par la Gouvernement n’est pas tenable, nous ne cessons de le répéter !”, martèle Loïc CANTIN.

Si la FNAIM salue la création d’un Conseil national de la refondation “logement”, elle espère que le Gouvernement entendra les propositions de l’écosystème, malgré le calendrier contraint qu’il s’est imposé pour ces travaux de « refondation » de la politique du logement.

La Fédération appelle pour sa part à redonner confiance aux bailleurs et aux accédants en créant deux effets liés au crédit, à savoir la réintroduction de la déduction fiscale des intérêts d’emprunt pour l’achat d’une résidence principale et la portabilité des prêts. Elle rappelle sa proposition de renouer avec une pratique qui a prouvé son efficacité par le passé, à savoir que les prêts bancaires soient, à l’occasion d’une revente, cessibles pour une autre acquisition ou cessibles à l’acquéreur.

La FNAIM demande également la création d’une bonification “valeur faible logement” dans le cadre de Ma Prime Rénov’. “Ma Prime Rénov’ a déjà été améliorée cette fin d’année pour devenir plus efficace et orienter davantage vers des rénovations globales”, explique Loïc CANTIN. “C’est une bonne chose, mais il faut désormais la rendre incitative en prenant en compte la valeur des biens et le poids des travaux, sinon comment convaincrons-nous les propriétaires de faire des travaux si le poids des travaux représente déjà le tiers de la valeur du bien ?” 

Dans la continuité de ces propositions, la FNAIM propose de nouveau un aménagement du calendrier pour éviter l’attrition de l’offre locative, en suspendant en copropriété l’indécence énergétique à l’exécution d’un plan pluriannuel de travaux et rendant le DPE collectif opposable. Cela tout en conservant une ambition écologique, en instaurant notamment une obligation de rénover tous les logements G à la mutation. “Il faut assumer que nous devons, écologiquement, rénover tous les logements, pas simplement ceux en location”, détaille Loïc Cantin.

En complément de tout cela, la FNAIM propose également la création d’un observatoire, annuel et par intercommunalité, des politiques locales de l’habitat.