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Performance énergétique : quels sont les biens qui ne valent pas la peine d’être rénovés ?
Les biens mansardés : la fausse bonne idée
En raison des modalités de calcul du DPE, la typologie de certains biens rend difficile, voire impossible, l’amélioration de la classe énergie. « En effet, le DPE est calculé en fonction de la surface Carrez, qui notamment, ne prend pas en compte les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. Cela pose un véritable problème pour les biens mansardés qui ont, de facto, une surface au sol (à chauffer) bien supérieure à la stricte surface habitable », explique Martin Menez, président de Bevouac.
Il est fort à parier qu’en raison de ces modalités de calcul, les biens avec cette configuration ne pourront légalement plus être mis en location dans les années à venir, faute d’avoir réussi à atteindre la classe énergie requise. Et ce, même après avoir été rénovés en isolant murs, plafonds, en changeant les systèmes de chauffages, etc. « Les lois Climat sont nécessaires pour l’amélioration du parc de logements et la bonne santé du marché, mais des ajustements sont à prévoir, sans quoi l’offre locative pourrait continuer à diminuer », ajoute-t-il.
Privilégier les villes où les prix de l’immobilier sont élevés
Prenons l’exemple d’un bailleur qui souhaite faire passer son bien d’une classe G à une classe B. Si on estime la décote des passoires thermiques autour de 10% en moyenne, la plus-value latente sera d’autant plus importante si l’investissement est réalisé dans une ville où l’immobilier coûte cher et si la surface du bien est grande.
« Un investissement réussi commence dès l’acquisition. En ce sens, nous constatons que les biens à rénover dans les villes chères permettent de réaliser des plus-values latentes importantes, dans un contexte où il est possible de négocier fortement, de l’ordre de 5,6%, le prix des passoires énergétiques », explique Martin Menez.
Exemple d’un appartement de 55 m² à Lyon dont le prix, avec une bonne performance énergétique, aurait été de 6 000 €/m². Classé G, il affiche une décote de 10 % et est vendu 5 400 €/m². Passer d’une étiquette G à une étiquette D nécessite 22 500 € d’investissements.
Bilan financier
Main d’œuvre comprise
Combien coûte une rénovation énergétique ?
Pour atteindre une classe DPE B en partant de G, plusieurs postes de travaux sont à prévoir : isolation de la toiture, des murs et des planchers, installation d’équipements de production de chauffage et d’ECS utilisant des énergies renouvelables, etc. « Pour cela, il faudra compter en moyenne 600 €/m², le coût étant proportionnellement plus élevé pour les petites surfaces à rénover », estime Martin Menez.
Pour passer à une classe DPE D en partant de G, les travaux nécessaires sont moindres, autour de 400 €/m². Ils ciblent en priorité l’isolation intérieure des murs, des parois vitrées et des combles. (Cf : exemple de Lyon)
En conclusion, malgré des normes toujours plus contraignantes pour les bailleurs, il reste des opportunités pour investir de manière rentable dans une passoire énergétique. « La clé de la réussite de cet investissement tiendra notamment dans la capacité de vérifier la faisabilité des travaux et à en gérer le coût. Dans ce cas, l’accompagnement d’un professionnel est primordial », conclut-il.
ANNEXE :
Différence de coût d’une rénovation (G à B) selon le prix au m²