Galivel & Associés

 

Depuis la fin de 2023, le marché immobilier français a vu une baisse significative des transactions, avec une diminution de 10 % à fin mai 2024 selon les données de l’IGEDD. Ce recul est alimenté par un contexte politique incertain et un climat d'attente marqué par les élections européennes et législatives et l'attente de la nomination d'un nouveau gouvernement.

 

Frédéric Bourelly, CEO de Mon Chasseur Immo, explique : « Le marché traverse une période de grande incertitude, avec des transactions en baisse et des acheteurs dans l’expectative. La situation est exacerbée par les incertitudes économiques et politiques, mais ce contexte cache aussi de véritables opportunités pour ceux qui savent anticiper. »

 

Malgré l'instabilité actuelle, un facteur clé se profile à l’horizon : la baisse prochaine des taux d'intérêt. Les banques centrales, notamment aux États-Unis et en Europe, anticipent une réduction des taux dans les prochains mois en réponse à un double phénomène :

• Régression économique mondiale: Avec une économie mondiale en ralentissement, le chômage en légère hausse et une consommation qui faiblit, les conditions sont réunies pour une intervention des banques centrales.
• Baisse de l'inflation: Après une période de forte inflation, les indicateurs montrent un ralentissement. Ce fléchissement donne aux banques centrales une marge de manœuvre pour abaisser les taux d'intérêt afin de stimuler l'économie.

 

Cette combinaison de facteurs est ce qu’on appelle "l’alignement des planètes" : une conjoncture parfaite pour une baisse des taux d’intérêt. Cette baisse aura un impact direct et positif sur le marché immobilier :

• Accès facilité au crédit immobilier: Des taux plus bas signifient des emprunts plus accessibles, permettant à davantage d'acheteurs d'entrer sur le marché.
• Reprise attendue des transactions: Une réduction des taux d’intérêt encouragera les ventes, les investisseurs et les acheteurs retrouvant la confiance pour réaliser leurs projets immobiliers.

 

 

Plusieurs autres indicateurs laissent présager un retour à la croissance pour le marché immobilier :

• Baisse accélérée des prix: Depuis janvier, les prix de l'immobilier ont baissé, offrant aux acheteurs une opportunité d'investir à des conditions attractives.
• Augmentation du pouvoir d’achat: L'inflation des salaires au cours des deux dernières années a renforcé le pouvoir d’achat des ménages, permettant à plus de foyers de concrétiser leurs projets immobiliers.
• Marges de négociation élargies: Avec des marges de négociation sur les prix affichés entre 5 % et 15 %, les conditions sont particulièrement favorables pour les acheteurs.
• Optimisme post-JO: L'élan de confiance apporté par les Jeux Olympiques a redynamisé une partie du marché, stimulant la demande immobilière.

 

Pour les acheteurs et investisseurs, la période actuelle représente une fenêtre d’opportunité unique. Attendre pourrait signifier manquer le moment idéal pour acheter avant que le marché ne reparte à la hausse :

• Prévoir une reprise significative: Les experts s’accordent à dire que, dès la baisse des taux enclenchée, nous assisterons à une remontée rapide des transactions et probablement des prix.
• Maximiser les conditions favorables actuelles: Avec une baisse des prix et des marges de négociation élevées, les acheteurs peuvent saisir des opportunités uniques avant que le marché ne rebondisse.

 

Frédéric Bourelly, CEO de Mon Chasseur Immo, conclut : « Le marché immobilier de cette rentrée 2024 est à la croisée des chemins. D’un côté, une conjoncture économique et politique difficile ; de l’autre, des signaux forts de reprise avec une baisse attendue des taux d’intérêt. Pour les investisseurs, le moment est venu d'agir avant que la fenêtre d’opportunité ne se referme. Pour les chasseurs immobiliers de Mon Chasseur Immo, c’est l'occasion de démontrer leur expertise et trouver le bien idéal des acheteurs de façon simple, sûre et efficace, dans une phase de marché riche en opportunités. »

 

À Paris, après plusieurs mois de baisse, le volume des transactions repart à la hausse malgré une stabilisation des prix autour de 10 350 à 10 650 euros/m². Ce regain d’intérêt est principalement porté par les investisseurs, qui considèrent Paris comme une valeur refuge en période d’instabilité. La demande reste particulièrement forte pour les biens dotés d’espaces extérieurs, tandis que certains arrondissements historiquement moins prisés voient leur attractivité augmenter grâce aux projets de réhabilitation urbaine et à l'amélioration des infrastructures, notamment en lien avec les Jeux Olympiques.

 

« Les quartiers comme Batignolles, Max Dormoy, Tolbiac, Oberkampf, et le Canal Saint-Martin, en pleine mutation, attirent une clientèle variée, allant des jeunes cadres aux retraités actifs, tous en quête d'une meilleure qualité de vie », souligne Laurine André, City Manager Paris - Ile-de-France.

De plus, la montée en puissance des préoccupations environnementales favorise l'intérêt pour les biens éco-rénovés ou offrant un fort potentiel de rénovation énergétique, surtout dans les zones bénéficiant de projets urbains de réhabilitation.

 

Mon Chasseur Immo a d'ailleurs déployé depuis juin un service Prestige pour répondre spécifiquement aux attentes des acquéreurs avec un budget supérieur à 1,5M € en région parisienne. En augmentation de 1,7% en 2023 (vs -2,5% pour l’immobilier traditionnel), l’immobilier haut de gamme capte de nouveaux profils d’acheteurs. Cette prestation vise à offrir un accompagnement personnalisé, avec un gain de temps considérable pour la clientèle, tout en les guidant vers des biens à fort potentiel de valorisation. « Mes clients recherchaient une maison en parfait état, avec des critères très précis, à proximité de leur domicile actuel. Après plusieurs mois de recherche infructueuse, ils ont fait appel à mes services. En un mois, j'ai trouvé une maison qui correspondait parfaitement à leurs attentes, bien avant sa mise sur le marché. » explique Catherine Royer, chasseuse immobilière à Paris. Elle a récemment mené à bien une transaction notable pour un montant de 2 380 000 €. Ce qui distingue cette mission, c'est que la maison n'était pas encore officiellement à vendre, mais simplement estimée avec une mise en vente envisagée dans six mois.

 

• Un appartement entre 15 et 20 m² offrant une opportunité de plus-value après rénovation dans des quartiers en pleine transformation comme les 18e, 19e et 13e arrondissements/13e),
• Une chambre de 11 m², dans un immeuble haussmannien avec ascenseur, au prix de 180 000 euros dans le quartier Ranelagh 

 

 

Le marché immobilier lyonnais continue de s'ajuster, avec une baisse des prix marquée notamment dans les 4e, 5e et 6e arrondissements, où les acquéreurs montrent une prudence accrue. En juillet 2024, le prix moyen s'établissait à 4 853 €/m², avec des disparités significatives selon les quartiers. Par exemple, le 6e arrondissement, très prisé, affiche des prix pouvant atteindre 5 994 €/m², tandis que le 9e arrondissement reste plus accessible avec un prix moyen autour de 4 035 €/m².

 

Les acheteurs lyonnais prennent davantage de temps pour se décider, ce qui favorise les négociations sur les prix affichés.

 

« Les petites surfaces situées dans des quartiers en développement tels que Gerland ou Villeurbanne sont particulièrement recherchées pour l'investissement locatif », précise Yuri Mompo, City Manager Rhône-Alpes. Ces zones stratégiques, proches de la Part-Dieu et de Confluence, attirent une clientèle diverse, notamment des jeunes professionnels et des familles.

 

Malgré une certaine prudence, les valeurs sûres du marché restent les secteurs tels que les Quais Saint-Vincent dans le 1er arrondissement, ainsi que la Croix-Rousse dans le 4e, qui conservent leur attrait pour ceux souhaitant s'installer durablement à Lyon.

 

• Un studio d'environ 14 à 20 m², dans des quartiers comme le 7e arrondissement (Jean Macé) ou le 9e arrondissement.
• Un deux-pièces d'environ 40 m² dans le 8e ou le 9e arrondissement
• Un appartement de 36 m² avec travaux dans le 6e arrondissement

 

La cité se distingue par l'un des écarts de prix les plus importants en France, avec des valeurs variant de 1 500 €/m² à 9 000 €/m² selon les quartiers, ce qui offre un large éventail d'opportunités pour différents profils d'acheteurs. Traditionnellement, les 6e, 7e, et 8e arrondissements, situés à proximité de la mer, attirent les acquéreurs à la recherche de biens haut de gamme. Cependant, d'autres secteurs, comme les 4e et 5e arrondissements, connaissent une nouvelle dynamique, avec une population croissante attirée par un mode de vie bohème et des prix plus accessibles.

 

« Les 4e et 5e arrondissements offrent une vraie vie de quartier, une accessibilité améliorée grâce aux transports en commun, et de nouvelles commodités qui en font des zones de plus en plus prisées », explique Jérôme Herry, City Manager PACA. Le 12e arrondissement, notamment le quartier Saint-Barnabé, est également très recherché par les familles pour son cadre de vie agréable à seulement 10 minutes du Vieux-Port.

 

Les investisseurs patrimoniaux se tournent vers les 4e et 10e arrondissements, proches de la Timone et des universités, où la demande locative reste soutenue, en particulier parmi les étudiants et le personnel hospitalier. Par ailleurs, le développement du centre d'affaires Euroméditerranée dans le 2e arrondissement continue d'attirer des cadres de passage en recherche de logements temporaires. Pour les investisseurs plus audacieux, le 3e arrondissement, avec ses prix très bas, présente des opportunités intéressantes à saisir pour ceux prêts à parier sur l'avenir.

 

• Un petit 2 pièces dans les quartiers les plus recherchés dans les 6e, 7e et 8e arrondissements
• Un 2 Pièces de 43m² avec balcon de 6m² dans un immeuble marseillais du 4e arrondissement

 

 

Le marché immobilier à Montpellier connaît une forte tension locative, ce qui en fait un terrain fertile pour les investisseurs. Les prix oscillent entre 2 300 € et 5 000 €/m² pour un appartement et entre 2 600 € et 5 400 €/m² pour une maison. Cette situation crée un environnement favorable pour ceux qui cherchent à investir dans des biens immobiliers, en particulier dans les quartiers populaires tels que Boutonnet, Ecusson, et les zones résidentielles de Port Marianne et des Beaux-Arts, où la demande reste élevée malgré des prix d'achat élevés.

 

« La négociation est de retour sur le marché montpelliérain, avec une hausse de deux points par rapport à l'année précédente, les propriétaires acceptant plus facilement les premières propositions des acheteurs ayant un profil fiable », précise Nina Grancher, City Manager Montpellier. Les quartiers intermédiaires comme Gambetta, Lemasson, et Mas Drevon offrent des alternatives intéressantes pour les investisseurs à la recherche de rendements attractifs.

 

Les constructions récentes de Port Marianne et les quartiers des Beaux-Arts, Antigone, Boutonnet et Arceaux sont particulièrement recherchés par les familles en quête de résidences principales, attirées par un cadre de vie agréable et familial, proche des commodités et des écoles.

 

A noter, Montpellier connaît une hausse de la proportion de femmes, achetant seule leur résidence principale ou réalisant un investissement, un signe de l'évolution des dynamiques d'achat dans la région.

 

 Qu’achète-t-on avec 200 000 € 

• Un T3 dans un quartier intermédiaire
• Un T4 dans les quartiers populaires
• Un studio ou T2 dans les quartiers les plus recherchés

 

 

Le marché immobilier toulousain affiche une certaine stabilité, avec des prix moyens autour de 3 500 €/m². Cependant, on observe une baisse des prix pour les grandes maisons situées dans les quartiers huppés de la ville. La demande se concentre de plus en plus sur les maisons individuelles avec jardin en périphérie, répondant aux aspirations des acheteurs à la recherche d'un cadre de vie plus spacieux et verdoyant.

 

« Les primo-accédants et investisseurs reviennent sur le marché, avec une demande croissante pour des biens offrant un potentiel de colocation, notamment dans le quartier Compans-Caffarelli et le centre-ville », souligne Pierre Floret, City Manager Toulouse. Saint-Cyprien, avec ses espaces verts, ses commerces de proximité, et son excellente accessibilité, reste l'un des quartiers les plus prisés pour les résidences principales.

 

En dépit des défis liés aux rénovations énergétiques et aux contraintes de financement, les acheteurs continuent de montrer un intérêt pour des biens nécessitant des travaux, surtout ceux qui permettent de bénéficier de subventions ou d'avantages fiscaux. Les transactions sont marquées par une prudence accrue, mais les opportunités d'investissement restent nombreuses pour ceux qui savent se positionner.

 

• Un studio ou un petit deux-pièces dans des quartiers comme Saint-Michel ou Saint-Aubin

 

Le marché immobilier bordelais connaît une légère hausse des prix, atteignant environ 4 500 €/m², ce qui attire à nouveau les investisseurs étrangers ainsi que les familles. Les quartiers de Saint-Michel et La Bastide se distinguent comme des choix idéaux pour l'investissement locatif, grâce à leur potentiel de plus-value et leur proximité avec le centre-ville.

 

« Les acquéreurs se montrent particulièrement réactifs lorsqu'il s'agit de biens avec terrasse ou balcon, correspondant à leurs critères, tout en restant attentifs aux marges de négociation », explique le City Manager de Bordeaux chez Mon Chasseur Immo. Les Chartrons, avec leur charme distinctif et leur proximité des quais, demeure l'un des quartiers les plus recherchés pour une résidence principale.

 

La demande bordelaise, de plus en plus tournée vers la qualité de vie, met l'accent sur les appartements offrant des espaces extérieurs. Cette tendance reflète une évolution des attentes des acheteurs, qui sont prêts à négocier les prix pour obtenir des biens correspondant parfaitement à leurs besoins. Cette dynamique continue de soutenir la robustesse du marché immobilier bordelais, malgré les légères fluctuations des prix.

 

• Un studio ou un petit deux-pièces près du centre-ville.

 

 

Depuis le début de l’année 2024, le marché immobilier nantais se stabilise après une période de hausse marquée en 2023. Le prix moyen au mètre carré, qui s'établit autour de 4 000 €, reflète cette tendance d'équilibre. Toutefois, cette stabilisation ne signifie pas une baisse d'intérêt ; au contraire, la demande reste soutenue, en particulier de la part d'acquéreurs jeunes et tournés vers l'avenir, cherchant des logements écologiquement optimisés, avec un faible impact carbone, dans une ville réputée pour sa qualité de vie.

 

Les familles, souvent en quête de sécurité et d'espaces verts pour leurs enfants, privilégient les quartiers proches du centre-ville, comme Canclaux, Zola, Procé, et Saint-Donatien, où l'on trouve un équilibre parfait entre tranquillité et accès rapide aux commodités urbaines. En outre, le centre-ville de Nantes, avec des zones dynamiques telles que l'île de Nantes et le quartier Graslin, attire particulièrement les jeunes actifs grâce à son dynamisme culturel et à la richesse de ses commerces, restaurants, et lieux de loisirs.

 

« Nous observons un intérêt croissant pour les passoires thermiques à rénover, notamment parmi les investisseurs qui y voient un fort potentiel de plus-value après rénovation », explique Stéphanie Dupuis, City Manager Nord-Ouest chez Mon Chasseur Immo. Ce phénomène témoigne de l'évolution des critères d'achat, où la durabilité et l'efficacité énergétique prennent une place de plus en plus importante.

 

Pour ceux qui s'intéressent à l'investissement locatif, les quartiers Decré, Cathédrale, Saint-Mihiel, et République offrent des opportunités intéressantes. Ces secteurs, bien desservis par les transports en commun et proches de l'hyper-centre, sont particulièrement prisés par les étudiants et les jeunes professionnels. La forte demande pour des studios et des petits appartements y assure une rentabilité locative stable, faisant de Nantes une ville attractive pour les investisseurs en quête de placements sûrs et rentables.

 

• Un beau studio ou un petit appartement T2 de 30 à 40 m² dans les quartiers périphériques de l’hyper-centre de Nantes
• Maison de 80m² avec jardin et grenier à aménager, nécessitant des travaux de rénovation à Rezé

 

 

Au premier semestre 2024, le marché immobilier lillois a connu une légère baisse des prix, particulièrement dans les quartiers périphériques. Avec un prix moyen au mètre carré se situant autour de 3 100 €, la dynamique du marché reste influencée par une offre en légère augmentation et une demande qui se montre plus prudente. Certains acheteurs ont ainsi préféré opter pour la location en attendant une baisse plus significative des prix et des taux d'intérêt, espérant des conditions d'achat plus favorables à moyen terme.

 

Cependant, cette situation n'a pas freiné les investisseurs, bien au contraire. « Cette montée de la demande locative est une véritable aubaine pour les investisseurs, notamment dans des quartiers comme Wazemmes, où la proximité des universités et des grandes écoles garantit une demande constante », souligne Estelle Machut, City Manager Hauts-de-France chez Mon Chasseur Immo. Wazemmes, avec son ambiance vivante et ses commodités accessibles, reste une zone très attractive pour l'investissement locatif, surtout pour les studios et les petits appartements prisés par les étudiants.

 

En parallèle, le Vieux-Lille, avec son charme historique, ses rues pavées, et ses nombreux commerces et restaurants, continue d'attirer les primo-accédants ainsi que les jeunes couples à la recherche d'un cadre de vie agréable et dynamique. Ce quartier, où les prix peuvent atteindre en moyenne 4 500 €/m², reste une valeur sûre pour ceux qui souhaitent s'installer durablement à Lille. « Les primo-accédants reviennent progressivement sur le marché, bien que l'écart des budgets se creuse, avec une demande accrue pour des logements à petits budgets ou des biens nécessitant un apport plus conséquent », précise Estelle Machut.

 

Les investisseurs plus audacieux explorent également des quartiers en pleine évolution comme Fives ou Lille-Sud, où les prix sont encore relativement bas, autour de 2 300 €/m², mais où des opportunités intéressantes se présentent, notamment pour des projets de rénovation. Dans ces zones, la modernisation des infrastructures et les projets de développement urbain contribuent à améliorer l'attractivité et à augmenter le potentiel de plus-value à moyen terme.

 

• Un appartement de type T2 prêt à louer dans un quartier comme Wazemmes ou Vauban
• Un studio ou un petit T2 dans les quartiers plus centraux comme le Vieux-Lille

 

• Paris : Un appartement entre 15 et 20 m² dans des quartiers en transformation tels que les 18e, 19e et 13e arrondissements.
• Lyon : Un studio de 14 à 20 m² dans des secteurs comme le 7e arrondissement ou un deux-pièces d'environ 40 m² dans le 8e ou le 9e arrondissement.
• Marseille : Un petit 2 pièces dans les quartiers les plus recherchés dans les 6e, 7e et 8e arrondissements.
• Montpellier : Un T3 dans un quartier intermédiaire ou un studio dans les quartiers les plus recherchés.
• Toulouse : Un studio ou un petit deux-pièces dans des quartiers comme Saint-Michel ou Saint-Aubin.
• Bordeaux : Un studio ou un petit deux-pièces près du centre-ville.
• Nantes : Un beau studio ou T2 de 30 à 40 m² dans les quartiers périphériques de l'hyper-centre.
• Lille : Un appartement de type T2 prêt à louer dans un quartier comme Wazemmes ou Vauban.

« Il y a des opportunités à ne pas manquer sur l’ensemble du territoire, et ce quel que soit le budget », souligne Franck Danneyrolle, Directeur Commercial de Mon Chasseur Immo. « En s’appuyant sur l’expertise de nos chasseurs immobiliers, les acheteurs peuvent se positionner rapidement et efficacement sur des biens à fort potentiel, tout en bénéficiant de conditions de marché favorables et de marges de négociation importantes. Notre mission est de les accompagner pour transformer ces occasions en succès. »

 

La rentrée et le dernier quadrimestre de 2024 représentent une période opportune pour concrétiser des projets immobiliers :

• Assouplissement des critères bancaires : Les banques ont assoupli leurs critères d’octroi de crédits et cherchent activement à conquérir de nouveaux clients, avec des décotes attractives pour atteindre leurs objectifs annuels.
• Possibilités de négociation : Les vendeurs, qui attendent depuis plusieurs mois pour vendre, sont plus enclins à négocier les prix, offrant des opportunités aux acheteurs.
• Dernière ligne droite pour la défiscalisation Pinel : Pour les investisseurs, il s’agit de la dernière chance pour profiter du dispositif Pinel avant sa fin. Les banques financent à nouveau ces projets, encourageant les investissements locatifs.
• Potentiel de renégociation des taux : Si les taux d’intérêt continuent de baisser progressivement, il sera toujours possible de renégocier son prêt pour bénéficier de meilleures conditions.

« Malgré les incertitudes actuelles, c’est justement dans ce contexte que les meilleures opportunités se présentent », conclut Frédéric Bourelly, CEO de Mon Chasseur Immo. « Les acheteurs qui sauront se positionner maintenant pourront bénéficier de prix attractifs et de marges de négociation importantes, tout en profitant de taux d’intérêt en baisse. Le marché offre des perspectives intéressantes pour ceux qui sont prêts à agir. Avec un accompagnement personnalisé et une connaissance fine des marchés locaux, Mon Chasseur Immo est là pour transformer ces défis en opportunités pour ses clients. »

Grâce aux dynamiques contrastées observées dans les différentes régions et à l'évolution des attentes des acheteurs, Mon Chasseur Immo a intensifié ses efforts de recrutement de chasseurs immobiliers en région. Avec une demande accrue pour des biens adaptés aux nouvelles normes énergétiques et une offre immobilière qui varie fortement selon les zones, il est essentiel de disposer d'experts locaux pour accompagner efficacement les acquéreurs dans leur recherche de logement.