Galivel & Associés

Six ans après le point bas de 2009, les marchés immobiliers européens semblent avoir touché le fond pour la plupart. Certains sont repartis, d’autres sont stabilisés et prêts pour la reprise. Deux pays, la Suisse et la Bulgarie, aux physionomies radicalement opposées, donnent néanmoins quelques signes d’inquiétudes.  Mais en reprise ou non, tous les marchés restent fragiles, principalement ceux qui dépendent étroitement du crédit immobilier et, donc, des taux d’intérêt. Le second semestre de l’année 2015 confirmera ou non la reprise, notamment en fonction de l’issue à la crise grecque. Celle-ci pourrait, en effet, avoir des conséquences sur les marchés financiers et sur le crédit.

À NOTER. Dans les commentaires par pays développés ci-après, deux pays où le réseau ERA n’est pas présent sont ajoutés en raison de leur caractère emblématique dans la conjoncture actuelle de l’économie européenne : l’Espagne, qui commence à sortir la tête de l’eau, et la Grèce, actuellement dans la tourmente.

1. Les marchés en reprise : Pays-Bas, Portugal, République tchèque, Turquie

Pays-Bas

Les Pays-Bas, 16,829 millions d’habitants, comprennent 7,2 millions de logements (428/1000 habitants). 60% de la population sont propriétaires, 40% sont locataires : 7% dans le parc privé contre 33% dans le parc social. Les Pays-Bas comptent, en effet, 2,555 millions de logements sociaux, un parc réputé pour sa qualité (la plus haute en Europe) à des prix de loyer qui avoisinent les 495 euros par mois en moyenne. Les conditions de vie sont plus que satisfaisantes aussi bien pour les jeunes générations que les anciennes (1/3 des locataires sont des seniors).

Le marché hollandais semble avoir recouvré de ses forces en 2014. Le nombre de ventes a augmenté de 5,60 % par rapport à 2013 (116 623 transactions), les prix restant stables ou en légère baisse (1 957 €/m² en moyenne nationale, -1,0%). À Amsterdam, toutefois, les prix ont sensiblement augmenté en 2014 (+2,1% sur un an) et atteignent 3 414 €/m² en moyenne.

Portugal

Le Portugal recense 10,427 millions d’habitants et 5,88 millions de logements, soit 564 habitations pour 1000 habitants, ce qui est dans la fourchette haute européenne. 73% des Portugais sont propriétaires de leur logement et 27% sont locataires : 18% dans le secteur privé, 2% dans le social et 7% dans d’autres types de locations (logements de fonction financés par les employeurs, par exemple). Le faible taux de locataires s’explique par le fait que 58% des Portugais âgés de 18 à 34 ans vivent encore chez leurs parents, dans l’attente de pouvoir accéder à la propriété.                                  

En 2014, après une période difficile de 6 ans liée à la crise économique, le secteur de l’immobilier résidentiel commence à redémarrer : le nombre de ventes de 2014 a augmenté de 5,7% par rapport à 2013 (150 000 transactions). Entre 2007 et 2014, les prix ont augmenté de 20,3%. En 2014, le prix moyen national ressort à 1 011 €/m² (+0,5% par rapport à 2013). Lisbonne est à peine plus chère (1 225 €/m², +1,3%). Porto, avec un prix moyen de 860€/m², est l’une des villes historiques les moins chères d’Europe.

Effet de la cure d’austérité que le Pays s’est imposée pour restaurer son économie, 8% des emprunts connaissent des retards dans le paiement des échéances ; toutefois, devant les perspectives de retour à meilleure fortune des emprunteurs,  les banques ne mettent pas systématiquement en jeu leurs garanties et évitent de saisir les biens.

République tchèque

Avec 10,512 millions d’habitants pour 4,76 millions de logements, la République tchèque compte 452 habitations pour 1000 habitants, ce qui est assez peu. 55,9% des Tchèques sont propriétaires et 44,1% locataires : 22,40% dans le privé, 9,40% dans le public et 12,30% sous d’autres statuts (coopératives, par exemple). En 2014, la production de logements neufs a progressé de 10 % par rapport à 2013.

Le marché résidentiel tchèque poursuit sa progression. En 2014, le volume des transactions dans l’ancien a augmenté de +4,8% par rapport à 2013 (101 600 ventes). Le prix au mètre carré est de 831 €/m² en moyenne dans le pays. Il remonte doucement (+1,5% en 2014), mais reste encore inférieur de -16% à son niveau d’avant crise de 2008. Dans la capitale, Prague, le prix moyen est de 1 645 €/m², en hausse de +1,6% par rapport à 2013 ; il est revenu à son niveau d’avant crise. Sauf accident sur les taux d’intérêt, on peut escompter une poursuite de la hausse des prix en 2015, du fait de la demande soutenue.

Turquie

La Turquie ne fait pas partie à proprement parler de l’Europe, mais le Réseau ERA y est présent. Et, accessoirement, c’est le pays qui connaît le marché immobilier le plus dynamique du moment. Le pays compte 77,696 millions d’habitants et connaît une démographie en progression régulière. La forte demande de logements qui en résulte, ajoutée à un taux de croissance économique de 3% et à une politique favorable à l’immobilier, a poussé les prix de l’ancien à la hausse et boosté la production de logements neufs.

En 2014, avec 1,165 million de transactions dans l’ancien, le marché immobilier turc est en progression de 1,2% sur un an. 

 Le prix national moyen ressort à 827 €/m², un niveau encore modeste, mais en hausse quasi exponentielle : + 70,5% sur un an ! À Ankara, la capitale, le prix moyen est sensiblement plus élevé à 1 132 €/m² et il a presque doublé sur un an : + 94,9% ! Le neuf n’est pas en reste. Il s’est construit 700 000 logements en Turquie en 2013, dont 150 000 à Istanbul, la ville la plus prisée du pays, notamment des étrangers. Les prix du neuf peuvent aller de 500 à 1 000 €/m², selon l’emplacement.

2. Les marchés stabilisés : Allemagne, Autriche, Belgique, France, Suède

Allemagne 

Pays le plus peuplé de l’Union européenne (80,767 millions d’habitants), l’Allemagne se distingue par son taux de propriétaires le moins élevé (45,40%). La densité des logements est dans la bonne moyenne (502/1000 habitants) et le parc locatif essentiellement privé (4,20% de logements publics seulement). La production de logements neufs ne semble toutefois pas à la hauteur des besoins (215 000 unités en 2013 quand il en faudrait 250 000), ce qui se traduit par une insuffisance de l’offre dans les grandes villes.

Le marché immobilier résidentiel allemand est resté globalement stable jusqu’en 2010. Depuis 2011, un marché à deux vitesses se dessine : dans les grandes villes (en Bavière, notamment), on remarque une hausse des transactions et des prix sous la pression d’une demande de logements importante, soutenue par des taux de crédit très attractifs ; dans les plus petites villes et les zones rurales, on note une stabilité, voire une contraction des volumes de ventes et des prix. La moyenne statistique ne reflète donc pas la réalité du marché, avec une baisse globale des transactions (700 000 ventes en 2014, -1,00%) et une hausse des prix limitée (1 513 €/m², +2,20%).

Autriche

Pays de 8,507 millions d’habitants pour 4,441 millions de résidences, l’Autriche ne manque pas de logements (522/1000 habitants) et ceux-ci sont de bonne qualité, spacieux. Les Autrichiens sont propriétaires à 51,6% et locataires à 48,4% (28,3% dans le parc locatif privé, 20,10% dans le parc social).

Le marché immobilier autrichien n’a pas été trop affecté par la crise financière internationale, mais souffre encore aujourd’hui d’une conjoncture économique interne difficile. Malgré une hausse sensible des ventes en 2014 (+6,4% par rapport à 2013), les prix n’ont pas augmenté. Ils ressortent à 3 240 €/m² sur l’ensemble du pays (-0,3% sur un an) et atteignent en moyenne à 4 800 €/m² à Vienne, la capitale (-1,0% sur un an).

Belgique

Avec 11,204 millions d’habitants et 5,20 millions de résidences, la Belgique n’a pas assez de logements (464/1000). De manière générale, ils sont en bon état. Les Belges sont propriétaires de leur habitation à 64,80% et locataires à 35,2% (27,5% dans le parc locatif privé, 6,50% dans le parc social et 1,20% dans d’autres types de locations). Le parc locatif s’avère insuffisant dans les grands centres urbains, et notamment à Bruxelles où la demande est importante.

Le marché immobilier belge reste stable, avec 130 368 ventes de biens en 2014, soit une augmentation de 1,2% par rapport à 2013. Les prix n’ont globalement pas changé par rapport à l’année d’avant, à 2 066 €/m² en moyenne nationale en 2014. Seule la capitale affiche une augmentation, à 2 500 €/m² (+2,0%). L’évolution du marché immobilier belge en 2015 doit toutefois être surveillée en raison de dispositions fiscales qui pourraient être prises, moins favorables à l’investissement locatif.

France

Avec 33,894 millions de logements (dont 28 millions de résidences principales) pour ses 65,836 millions d’habitants, la France présente une densité résidentielle plutôt élevée de 515 logements pour 1000 habitants, à relativiser toutefois du fait de la présence d’un parc de résidences secondaires parmi les plus importants d’Europe (près de 10%). Les Français sont propriétaires occupants pour 57,7% et locataires pour 39,30% (21,90% dans le parc privé et 17,40% dans le parc public). L’insuffisance de production de logements neufs dans les secteurs à forte demande (en Ile-de-France et sur la Côte d’Azur, notamment) fait grimper les prix de l’existant vers des sommets, ce qui rend l’accession à la propriété difficile pour les ménages les plus modestes. 

Les marchés ont sans doute atteint leur point bas en 2014. Dans le neuf, la production a encore chuté, mais on s’attend à une reprise des mises en chantier pour fin 2015. Dans l’immobilier existant, les transactions se sont un peu repliées (707 000 ventes, -2,3%), mais les prix ont fait mieux que résister en moyenne nationale (+1,40%). Cette statistique cache toutefois une forte disparité entre les zones tendues (les grandes villes économiquement prospères) et les autres (les petites villes et les zones rurales). L’écart de prix entre la moyenne nationale (2 475 €/m²) et Paris (8 940 €/m² constatés par le réseau ERA) illustre cette dualité de marchés.

Suède

Les 9,645 millions de Suédois occupent 4,6 millions d’habitations, soit une densité de 480 logements pour 1 000 habitants. À 62%, ils sont propriétaires. Les 38% de locataires se répartissent à égalité entre le parc privé et un parc public qu’on ne peut toutefois pas qualifier de social (formes de coopératives). L’habitat, très majoritairement urbain, n’est pas suffisant pour répondre à la demande, notamment en raison d’une production de logements neufs insuffisante au cours des dernières années. Le prix de la construction neuve, le plus élevé de l’Union européenne, n’y est sans doute pas étranger.

L’insuffisance de l’offre dans le neuf entraîne une pression sur l’existant : en 2014, les délais de vente ont été les plus courts de l’Union (45 jours) et les prix ont augmenté de 5%. Cette forte hausse, un peu ralentie sur la fin de l’année, doit avoir des répercussions sur la solvabilité des acquéreurs puisque le nombre de ventes a un peu diminué en fin d’année (-1,10%). Pour calmer la surchauffe des marchés du logement, le gouvernement suédois a décidé un plan de relance de la construction neuve en mars 2015, avec l’objectif de produire 15 000 logements supplémentaires par an à partir de 2016.

3. Deux marchés fragilisés : Suisse, Bulgarie

Suisse

Avec 8,140 millions d’habitants et environ 5 millions d’habitations, la Suisse ne manque pas de logements (613 pour 1000 habitants). Une valeur élevée qu’il faut toutefois relativiser en raison de la grande quantité de résidences secondaires. Comme l’Allemagne, la Suisse compte davantage de locataires (55%) que de propriétaires (45%), ce qui lui procure un marché de l’investissement locatif très dynamique. Ainsi, depuis 2004, les prix des immeubles de rendement résidentiels ont augmenté de 55,8%. Mais, sur la même période, les prix des loyers proposés ont progressé de seulement 26,0% dans le neuf et de 11,6% dans l’existant. Les rendements s’en ressentent fortement.  

Après des années florissantes pour les marchés immobiliers helvétiques, 2014 a été marquée par un apaisement : stabilité des transactions (55 000 ventes) et des prix (5 350 €/m² en moyenne nationale). Début 2015, il semble que la longue phase de stabilité touche à sa fin. La revalorisation du Franc suisse en début d’année a réduit le nombre de candidats à la propriété bien plus que n’en a ajouté la baisse des taux d’intérêt. Le recul des prix, déjà commencé en fin d’année 2014, devrait se poursuivre et se généraliser en 2015.

 Bulgarie

Ce pays de 7,246 millions d’habitants (qui se dépeuple depuis plusieurs années) dispose de près de 4 millions de logements, soit un ratio élevé de 541/1000. Ce serait très satisfaisant si la Bulgarie ne souffrait pas de la piètre qualité de son parc immobilier : pour cause d’insalubrité, la vacance touche 1,2 million de logements, soit 30% du parc ! 81,7% des Bulgares sont propriétaires et 18,3% locataires. Le parc locatif n’est pas adapté à la demande, ni en quantité, ni en qualité. Malgré les plans d’aide de l’État lancés en 2011, encore 44,9% de la population n’ont pas les moyens de chauffer leur logement.

En 2014, les ventes dans l’existant ont encore baissé de -3,1% (217 915 transactions). Le prix de vente moyen national ressort à 447 €/m², en légère augmentation de +0,4% par rapport à 2013. À Sofia, la capitale, le prix moyen (767 €/m²) est en hausse de +1,4% sur un an. Confrontée à une baisse de population et au besoin de rénovation massive de son parc, la Bulgarie s’enfonce encore un peu plus dans la crise et la construction de logements neufs n’a fait que baisser depuis 5 ans (9 250 en 2013 contre 22 058 en 2009).

4. Deux pays en évolution opposée : Espagne, Grèce

Espagne 

Pays de 46,512 millions d’habitants, l’Espagne compte plus de 25,2 millions de logements, soit 542 pour 1000 habitants. C’est l’un des ratios les plus importants de l’Union (derrière la Grèce et le Portugal). Mais cette opulence s’explique par un parc important de résidences secondaires et par la surproduction de logements neufs dans les années 2000 à 2007. Ainsi, rien qu’en 2006, la seule Province de Madrid avait mis en chantier plus de logements que la France et l’Allemagne réunies ! Mais la crise financière mondiale de 2008 a fait crever la bulle immobilière espagnole et la correction a été sévère : le nombre des permis de construire délivrés sur une année est passé de près de 730 000 en 2006, année du pic, à moins de 78 000 en 2011, soit quasiment dix fois moins !

Dans le même temps, les prix ont subi une forte chute. Alors qu’ils avaient plus que doublé entre 1997 et 2007, ils ont baissé de plus de 30% entre 2008 et 2013. Ils semblent avoir touché le fond en 2014 puisqu’une légère hausse (+1,8%) a été constatée en fin d’année par rapport à fin 2013. Ce redressement résulte d’une reprise des ventes  dans l’existant (390 000 en 2014, en hausse de 2,2% sur un an). La construction restant modérée (35 000 mises en chantier en 2014), le stock de logements neufs vacants commence à se résorber, au moins dans les régions les plus dynamiques. Mais cette reprise est fragile, le taux de chômage élevé affectant l’accession à la propriété.

 Les Espagnols sont propriétaires à 78,90% de leur habitation et locataires à 21,1% (13,50% dans le parc locatif privé, 2,50% dans le parc social et 5,10% dans d’autres types de location). Autres conséquences de la crise : de nombreuses procédures de saisies immobilières ont été engagées jusqu’en 2012, par suite de non-remboursement de crédit ; 55% des jeunes de 18 à 35 ans habitent encore chez leurs parents, un taux bien supérieur à la moyenne européenne.

Grèce

10,904 millions d’habitants pour 6,38 millions de résidences principales, la Grèce a un ratio de 585 logements pour 1000 habitants. C’est le plus élevé des 23 pays de l’Union, en raison du nombre de résidences secondaires. Les Grecques sont propriétaires à 73,2% et locataires à 26,8% (21,7% dans le privé et 5,10% dans d’autres structures locatives). 

Le marché du logement grec est en récession depuis fin 2008 et la situation s’est encore dégradée en 2014, avec une baisse moyenne sur un an de -33,8% du nombre des transactions et de -17% des prix. L’offre est pléthorique (250 000 biens ne trouveraient pas preneur aujourd’hui), tandis que la demande reste faible. Conséquence, les délais de vente atteignent 9 mois en moyenne. L’indice des prix des loyers a également été négatif pour la troisième année consécutive. 

Près du tiers des grecs accédant à la propriété ne peuvent plus faire face au remboursement de leur crédit, ce qui a contraint l’État à intervenir : une décision ministérielle de 2011 interdisait aux banques de vendre aux enchères les résidences principales d’une valeur inférieure à 200 000 euros, jusqu’en 2013. En 2014, des critères supplémentaires ont été mis en place, interdisant les saisies pour les ménages ayant un revenu inférieur à 35 000 euros. Par ailleurs, la population des sans-abri en Grèce a augmenté de 25% entre 2009 et 2011. De nombreux jeunes, dont les revenus ont diminué de manière drastique, ont été contraints de retourner vivre chez leurs parents.