Galivel & Associés

Les acteurs de l’immobilier au sens très large du terme, se tournent habituellement vers vous, Maires, Présidents d’EPCI en votre qualité de bâtisseurs. Votre rôle dans l’aménagement, l’urbanisme et la construction est une évidence. Votre responsabilité n’est pas moindre quant au cadre qui s’impose aux bailleurs.

Depuis 2017, les pouvoirs publics dans leur ensemble ont multiplié les messages alarmants vis-à-vis des propriétaires-bailleurs. Bien sûr, ce sont d’abord les décisions de l’Etat (l’IFI, la soumission des loueurs en meublé professionnels aux cotisations sociales de travailleurs non-salariés) qui interrogent sur la place du bailleur comme  acteur économique, comme s’il ne l’était qu’au moment de le taxer. En pratique, ces mesures viennent surtout limiter toute possibilité d’émergence d’entrepreneurs du logement, dont nos concitoyens, vos administrés, auraient pourtant bien besoin. 40% des Français sont locataires. Les propriétaires, lorsqu’ils mettent un bien en location, « font un acte d’utilité économique et sociale », pour reprendre un récent propos de notre ministre de tutelle.

 

Pourtant, à ces décisions nationales, force est de constater que sont venus se surajouter des choix des collectivités locales qui achèvent de remettre en cause le modèle économique des bailleurs. Avant toute chose, rappelons quelques réalités : les deux tiers des bailleurs louent 1 seul logement ; 30 % (1,6 millions) des bailleurs sont non-imposables ; 37% des bailleurs sont des retraités.

Nous assistons depuis dix ans à une explosion des taxes foncières. Certes, vous avez été confrontés successivement à une baisse de la dotation globale de fonctionnement, puis à la suppression progressive de la taxe d’habitation. Mais l’UNPI l’avait relevé : depuis dix ans, les taxes foncières ont augmenté de 31,4%. En cinq ans, la taxe foncière a augmenté trois fois plus que l’inflation et… six fois plus que les loyers !

Ce ratio apparait d’autant plus symbolique quand on le place dans un contexte où le loyer peut être encadré. Réautorisé avec la Loi ELAN, certaines collectivités s’en sont saisies. Peu, il est vrai. Mais en plus d’entrainer une baisse de la rentabilité de l’investissement locatif, c’est une bombe à retardement sur la rénovation. Le bailleur a d’autant moins intérêt à rénover son logement qu’il peut difficilement revaloriser cet effort. C’était l’un des apprentissages de la Loi de 1948.  

A l’époque, la Loi de 48 avait effectivement résolu un double problème de court-terme : préserver les solutions de logement des Français dans l’immédiat après-guerre et relancer la construction. Mais elle avait installé des problèmes de long-terme de rénovation du parc et de désengagement des investisseurs privés, conduisant à la pérennisation d’un parc de logements anciens. Cet état de fait s’était tellement installé sur la durée, qu’en 2003, 55 ans après la Loi, le Sénat observait encore que, la part des logements « sans confort » dans les logements Loi 1948 était plus de 25 % contre 2,5 % pour l'ensemble des résidences principales !

L’encadrement des loyers apparaitra d’autant plus comme une sanction, qu’une obligation de rénovation va s’imposer dans le même temps aux bailleurs  pour les 1,7 millions de logements du parc locatif privé classés F ou G. Les seconds pourraient ainsi disparaitre du parc locatif à horizon 2023. Financement des travaux et manque de retour sur investissement sont d’ores et déjà LES deux principaux freins à la rénovation énergétique, comme l’avait constaté l’ANIL. L’enjeu de la rentabilité de l’investissement que constitue la rénovation va se poser d’autant plus prégnant.

Au-delà du financier, nous pourrions encore évoquer l’impact du permis de louer, mis en place par de plus en plus de collectivités, sur des périmètres qui n’ont plus aucun rapport avec l’objet initial de cet outil de lutte contre l’habitat indigne. Aujourd’hui, il ralentit surtout considérablement le délai de mise en location.

Au-delà de ces alertes et de ces points de vigilance sur l’encadrement des loyers et la fiscalité locale, nous nous tournons vers vous comme des alliés. Bien sûr, il faut renouer avec la construction. C’est un enjeu économique majeur pour toute une filière, mais aussi une nécessité pour éviter une pénurie de logements à très moyen-terme. Des logements anciens vont sortir du parc locatif. Les propriétaires ne pourront pas aller au bout du projet de rénovation que les obligations imposeront. Il faut anticiper et cela implique de construire, pour loger les locataires… Il ne s’agit d’ailleurs pas ici d’un encouragement à artificialiser de nouveaux sols, mais déjà d’utiliser pleinement les droits à construire ouverts dans les PLU.

Mais au-delà, vous pouvez utiliser votre compétence en matière d’urbanisme pour encourager, accompagner, faciliter la rénovation des logements qui peuvent effectivement être rénovés. Vous avez entre les mains la possibilité d’introduire dans les documents d’urbanisme, via les Orientations d’aménagement et de programmation (OAP) des préconisations pour assurer le renouvellement énergétique d’un périmètre, pour le bâti neuf ou existant. Vous avez la faculté d’accompagner la rénovation des immeubles en copropriétés instituant des périmètres de ravalement obligatoire, qui induisent une obligation de rénovation énergétique. Dans nos territoires, dans nos villes, ce serait un formidable accélérateur du processus de rénovation de nos immeubles. Ce serait un acte fort pour la revalorisation du parc, pour le confort des habitants et pour la réhabilitation de nos cœurs de ville.