Vers un atterrissage en douceur du marché du logement ?

Alors que le marché du logement avait pris son envol en 2021 (record de 1 177 000 ventes, prix en hausse de +7,1 %) le marché reste solide à ce stade en 2022, même si des signes de ralentissement se font sentir sur les prix, dans un contexte de taux d’intérêt moins favorable. Le marché entre en zone de turbulences.

L’économie française ralentit, moral des ménages en berne

L’économie française ralentit depuis le début de l’année et les prévisions de croissance ont été revues à la baisse ces derniers mois, dans un contexte difficile (forte inflation, conflit en Ukraine, hausse des taux d’intérêt, …). La croissance du PIB serait d’environ 2,3 % en 2022, en partie grâce à l’acquis de croissance de la fin d’année 2021. L’indicateur qui cristallise toute l’attention est l’inflation : l’inflation mensuelle est légèrement redescendue en août 2022 à +5,8 % (ce qui reste un niveau très élevé) après avoir atteint un sommet à 6,1 % en juillet. Quelques effets de second tour sont probables en 2023 : hausses de salaires et revalorisations automatiques du prix de certains biens et services indexés sur l’inflation.

De son côté, la confiance des ménages a fortement baissé depuis le conflit en Ukraine, et est proche de son plus bas niveau depuis 2000 :

Les ventes résistent malgré la hausse des taux

A l’instar de l’altitude d’un planneur, les ventes de logement sont en légère baisse depuis septembre 2021 sur 12 mois glissants, mais le marché se maintient à un niveau élevé. Les candidats à l'achat continuent de répondre présents : à fin mai 2022, 1 182 000 ventes avaient été réalisées sur 12 mois.

Source : CGEDD

Par ailleurs, les données internes de la FNAIM sur ses compromis de vente n’indiquent toujours pas de ralentissement à fin août : le nombre de compromis n’est en baisse que d’environ 1 % sur les huit premiers mois de l’année, ce qui indique que la résistance des ventes pourrait perdurer encore au minimum deux ou trois mois.

Le secteur du logement ancien reste donc très robuste malgré des vents contraires : hausse des prix des logements ces dernières années, hausse récente des taux, guerre en Ukraine et baisse de la confiance des ménages. 2022 va très probablement être la 2^ème meilleure année en termes de ventes, après le record de 2021.

Les prix s’assagissent

Du côté des prix, on observe en revanche un ralentissement depuis avril 2022, avec des prix de transactions qui se discutent davantage, tout en restant en hausse. Cette configuration du marché est un peu inhabituelle car le plus souvent un ralentissement des prix est précédé d’un tassement des volumes. Il n’est pas exclu que certains acheteurs aient accéléré leur projet d’achat dans le contexte de hausse des taux, tout en étant plus attentifs sur les prix. Ce qui a pu doper les ventes à court terme, avant un possible ralentissement prochain.

Les prix ne pouvaient en tout cas pas rester éternellement en lévitation, et cette tendance à davantage de modération est sans doute la bienvenue après un emballement post-covid. Il faut parfois accepter de perdre de l’altitude pour reprendre de la vitesse…

En évolution d’un mois sur l’autre, on peut observer ce ralentissement de la hausse des prix depuis avril 2022 :

Sur un an en revanche, les prix continuent de s’inscrire en hausse, avec +6,5 % en France sur un an, au 1^er septembre 2022. Si Paris, où les prix ont pris du plomb dans l’aile (-3,0% sur un an), ne voyage plus en première classe, presque tous les autres territoires voient leurs prix augmenter sur un an. En province, les prix sont en hausse de +7,6 % sur un an, tirés par les maisons (+8,8 %).

En dehors des stations balnéaires (+11,3 %) et des stations de ski (+9,3%) dont les prix augmentent encore fortement alors qu’ils étaient déjà relativement élevés, on continue d’observer un rééquilibrage des prix au niveau national : les prix augmentent moins là où ils étaient les plus élevés. Les évolutions sur un an sont respectivement (dans l’ordre de prix moyen décroissant) de : +2,4% en Île-de-France, +3,7% dans les 10 plus grandes villes de province, + 5,3% dans leurs périphéries, +6,8 dans les villes moyennes et +7,8 dans les communes rurales.

Parmi les 50 plus grandes villes, Le Havre (2 613€/m², +9,3 %) est celle où les prix augmentent le plus.

En termes géographiques, la carte de l’évolution des prix sur un an met en relief le fort dynamisme de l’Ouest du pays.

C’est toujours dans la région Bretagne (+11,0 %) que les prix augmentent le plus.

Hausse des taux : un des moteurs du marché se grippe

L’inflation, perçue comme potentiellement durable, a fini par avoir un impact à la hausse sur les taux d’intérêt à long terme des marchés financiers. Or les établissements de crédit prennent pour référence ces taux d’emprunts de l’Etat à long terme pour fixer le taux des crédits à l’habitat.

A fin août 2022, les taux des crédits immobiliers, en moyenne de 1,57 % hors renégociations de crédit d’après les prévisions de la Banque de France, restent bas mais sont en augmentation. D’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, ils seraient même passés de 1,1 % en février à 1,7 % en juillet, soit 0,6 point d’augmentation (ce qui a un impact sur la capacité d’achat similaire à celui d’une hausse d’environ 6 % des prix). 

Même si les taux restent relativement bas comparés à l’historique, cette hausse des taux rend par ailleurs plus contraignantes les règles du HCSF, qui jusque-là n’étaient pas un véritable frein au marché. En effet, la hausse des taux peut faire passer un dossier de crédit au-dessus de 35% d’endettement (sans possibilité d’augmenter la durée du crédit au-delà de 25 ans), seuil au-dessus duquel les banques ont de fortes contraintes. Il est donc aujourd’hui plus difficile d’obtenir un crédit, et les courtiers signalent une hausse du taux de refus de prêt, en partie liée à la trop lente augmentation du taux d’usure en période de hausse rapide des taux des crédits.