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13 fév. 23
L’immobilier va-t-il s’enfoncer dans la poudreuse en 2023 ?
Dans la foulée de sa toute nouvelle étude sur les stations de ski, la FNAIM publie sa note de conjoncture. Après deux années tout schuss, 2023 devrait davantage ressembler à un slalom pour le marché du logement : hausse des taux des crédits, environnement économique et géopolitique incertain, inflation, baisse du pouvoir d’achat et de la confiance des ménages, … Mais le risque d’avalanche semble limité.
La FNAIM estime que 1 100 000 ventes ont été réalisées en 2022, ce qui constitue la deuxième meilleure année dans ce domaine. Un chiffre toutefois en baisse de 6,5% par rapport au record de 2021 (1 177 000 ventes). Les prix sont en hausse de +6,3%, soit un peu plus que l’inflation (6,0% à fin janvier 2023). Le marché a connu un retour à la normale en fléchissant au second semestre 2022, et 2023 devrait s’inscrire dans la continuité de ce ralentissement.
Le marché est en train de changer de cycle avec un nouvel environnement sur les taux. 2023 sera une année de transition vers un marché plus raisonné, et plus favorable aux acquéreurs.
L’inflation presque au sommet, semble entamer une descente
L’économie française devrait nettement ralentir en 2023 dans un contexte difficile (inflation élevée, conflit en Ukraine, hausse des taux d’intérêt, …). En termes de PIB, après une croissance d’environ 2,6% en 2022, la Banque de France prévoit une quasi-stagnation à 0,3% en 2023, avant de remonter un peu la pente en 2024 (1,2%). L’indicateur à suivre reste l’inflation : l’indice mensuel se stabilise en janvier 2023 à +6,0%, grâce notamment à un tassement des prix du gaz, mais reste élevé.
De son côté, la confiance des ménages a fortement baissé depuis le conflit en Ukraine, et reste proche de son plus bas niveau depuis 2000.
Les ventes quittent la haute altitude
Les ventes de logement poursuivent leur léger dérapage contrôlé depuis septembre 2021 sur 12 mois glissants, mais le marché se maintient à un niveau encore relativement élevé : à fin novembre 2022, 1 116 000 ventes avaient été réalisées sur 12 mois (-6% sur un an). L’année 2022 devrait se terminer autour de 1 100 000 ventes, ce qui en ferait la 2ème meilleure année en termes de ventes, après le record de 2021. Pour 2023, nos prévisions oscillent entre une piste bleue avec un million de ventes (dans notre scénario central où les taux des crédits se stabiliseraient autour de 3%) et une piste rouge avec 950 000 ventes dans un scénario plus défavorable (avec des taux qui iraient au-delà de 3%).
La baisse des ventes se fait surtout ressentir dans l’Ouest et le Nord du pays, là où les prix et les ventes avaient le plus augmenté.
Les données internes de la FNAIM sur ses compromis de vente indiquent un marché moins dynamique depuis septembre 2022, avec une baisse des compromis de vente de 7% entre septembre et décembre par rapport à 2021, ce qui pourrait se répercuter sur les ventes actées. Autre signe de ralentissement des ventes, la production de crédit à l’habitat est en net recul sur les derniers mois de l’année, d’après la Banque de France.
Un virage baissier des prix cantonné à certaines grandes villes pour le moment
On observe un léger ralentissement des prix depuis avril 2022, mais ils restent en hausse à l’échelle nationale. Cette tendance à davantage de modération est sans doute la bienvenue après un emballement post-covid.
Sur un an, les prix augmentent légèrement plus que l’inflation, avec +6,3% en France sur un an, au 1er février 2023. Seules quelques grandes villes ont déclenché leur virage baissier : Paris est en baisse de 2% sur un an à 10 600€/m²) et les prix sont en baisse à Lyon (4 959€/m² pour un appartement, -2% sur un an). La correction des prix à la baisse était inévitable là où ils se sont le plus écarté de l’évolution des revenus : dans certaines métropoles et leur périphérie où les acheteurs prennent des gants avant de faire une offre. Mais le marché des grandes villes est à deux vitesses, puisque les prix des villes du Sud Est comme Marseille (3 080€/m², +5,8% sur un an), Nice (4 864€/m², +7,4% sur un an) et Montpellier (3 553€/m², +8,3% sur un an) restent sur une belle dynamique. Ces villes avaient vu leur prix moins augmenter que les autres grandes villes ces dernières années.
Hors Île-de-France, les prix restent sur un bon rythme avec une hausse de +7,4% sur un an.
En dehors des stations balnéaires (+10,1%) et des stations de ski (+10,2%) qui voient leur prix fortement augmenter alors qu’ils étaient déjà relativement élevés, on continue d’observer un rééquilibrage des prix au niveau national. Les prix augmentent moins là où ils étaient les plus élevés. Les évolutions sur un an sont respectivement (dans l’ordre de niveau de prix moyen décroissant) de : +2,0% en Île-de-France hors Paris, +3,7% dans les 10 plus grandes villes de province, +6,0% dans leurs périphéries, +6,7% dans les villes moyennes et +7,3% dans les communes rurales.
Parmi les 50 plus grandes villes, seules Toulon (2 924€/m², +11,6 %) et Strasbourg (4 135€/m², +10,7%) connaissent une évolution de prix à deux chiffres.
En termes géographiques, la carte de l’évolution des prix sur un an met en relief des hausses supérieures dans l’Ouest du pays.
C’est toujours dans la région Bretagne (+11,1%) que les prix augmentent le plus.
A ce stade, les tendances post-covid voient leurs effets perdurer sur les prix : attrait des maisons, zones rurales et périurbaines qui tirent encore le marché vers le haut, … Mais la hausse des prix de l’énergie (chauffage, carburants) pourrait conduire les acheteurs à effectuer de nouveaux arbitrages.
La résistance des prix dans un contexte de taux défavorable peut s’expliquer par le manque d’offre dans l’existant mais aussi dans le neuf (avec des coûts de matériaux, d’énergie et de main d’oeuvre en hausse), ainsi que par les tensions sur le marché locatif. Ces dernières pourraient s’accentuer avec les difficultés croissantes à l’accession en lien avec la hausse des taux, le marché locatif pouvant constituer un marché de report pour les acquéreurs potentiels.
Hausse des taux et baisse de la production de crédit
Autre signe d’essoufflement des volumes, la production de crédits est en baisse sensible depuis le mois de juin 2022. En janvier, la production de crédit est au plus bas depuis 2018.
Les taux des crédits immobiliers continuent d’augmenter dans le sillage des taux des emprunts d’Etats, et ce n’est sans doute pas fini. A fin janvier 2023, les taux des crédits immobiliers ont grimpé à 2,2 % d’après les prévisions de la Banque de France. D’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, ils seraient même passés de 1,1 % en février 2022 à 2,52 % en janvier 2023, soit 1,42 point d’augmentation (ce qui a un impact sur la capacité d’achat similaire à celui d’une hausse d’environ 12 % des prix). Ils pourraient atteindre 3% au premier semestre 2023.
Même si les taux restent relativement bas comparés à l’historique, cette hausse des taux rend par ailleurs plus contraignantes les règles du HCSF, qui jusque-là n’étaient pas un véritable frein au marché. Il est donc aujourd’hui plus difficile d’obtenir un crédit. Enfin, en l’absence de portabilité des prêts immobiliers, la hausse des taux n’incite pas les ménages déjà propriétaires à déménager, au risque de voir leur taux de crédit augmenter sensiblement par rapport à leur crédit en cours. Le nombre de ventes « de confort », non dictées par les aléas de la vie (naissance, divorce, décès…), devrait ainsi diminuer.
Le marché est en train de changer de cycle avec un nouvel environnement sur les taux. 2023 sera une année de transition vers un marché plus raisonné, et plus favorable aux acquéreurs.
L’inflation presque au sommet, semble entamer une descente
L’économie française devrait nettement ralentir en 2023 dans un contexte difficile (inflation élevée, conflit en Ukraine, hausse des taux d’intérêt, …). En termes de PIB, après une croissance d’environ 2,6% en 2022, la Banque de France prévoit une quasi-stagnation à 0,3% en 2023, avant de remonter un peu la pente en 2024 (1,2%). L’indicateur à suivre reste l’inflation : l’indice mensuel se stabilise en janvier 2023 à +6,0%, grâce notamment à un tassement des prix du gaz, mais reste élevé.
De son côté, la confiance des ménages a fortement baissé depuis le conflit en Ukraine, et reste proche de son plus bas niveau depuis 2000.
Les ventes quittent la haute altitude
Les ventes de logement poursuivent leur léger dérapage contrôlé depuis septembre 2021 sur 12 mois glissants, mais le marché se maintient à un niveau encore relativement élevé : à fin novembre 2022, 1 116 000 ventes avaient été réalisées sur 12 mois (-6% sur un an). L’année 2022 devrait se terminer autour de 1 100 000 ventes, ce qui en ferait la 2ème meilleure année en termes de ventes, après le record de 2021. Pour 2023, nos prévisions oscillent entre une piste bleue avec un million de ventes (dans notre scénario central où les taux des crédits se stabiliseraient autour de 3%) et une piste rouge avec 950 000 ventes dans un scénario plus défavorable (avec des taux qui iraient au-delà de 3%).
La baisse des ventes se fait surtout ressentir dans l’Ouest et le Nord du pays, là où les prix et les ventes avaient le plus augmenté.
Les données internes de la FNAIM sur ses compromis de vente indiquent un marché moins dynamique depuis septembre 2022, avec une baisse des compromis de vente de 7% entre septembre et décembre par rapport à 2021, ce qui pourrait se répercuter sur les ventes actées. Autre signe de ralentissement des ventes, la production de crédit à l’habitat est en net recul sur les derniers mois de l’année, d’après la Banque de France.
Un virage baissier des prix cantonné à certaines grandes villes pour le moment
On observe un léger ralentissement des prix depuis avril 2022, mais ils restent en hausse à l’échelle nationale. Cette tendance à davantage de modération est sans doute la bienvenue après un emballement post-covid.
Sur un an, les prix augmentent légèrement plus que l’inflation, avec +6,3% en France sur un an, au 1er février 2023. Seules quelques grandes villes ont déclenché leur virage baissier : Paris est en baisse de 2% sur un an à 10 600€/m²) et les prix sont en baisse à Lyon (4 959€/m² pour un appartement, -2% sur un an). La correction des prix à la baisse était inévitable là où ils se sont le plus écarté de l’évolution des revenus : dans certaines métropoles et leur périphérie où les acheteurs prennent des gants avant de faire une offre. Mais le marché des grandes villes est à deux vitesses, puisque les prix des villes du Sud Est comme Marseille (3 080€/m², +5,8% sur un an), Nice (4 864€/m², +7,4% sur un an) et Montpellier (3 553€/m², +8,3% sur un an) restent sur une belle dynamique. Ces villes avaient vu leur prix moins augmenter que les autres grandes villes ces dernières années.
Hors Île-de-France, les prix restent sur un bon rythme avec une hausse de +7,4% sur un an.
En dehors des stations balnéaires (+10,1%) et des stations de ski (+10,2%) qui voient leur prix fortement augmenter alors qu’ils étaient déjà relativement élevés, on continue d’observer un rééquilibrage des prix au niveau national. Les prix augmentent moins là où ils étaient les plus élevés. Les évolutions sur un an sont respectivement (dans l’ordre de niveau de prix moyen décroissant) de : +2,0% en Île-de-France hors Paris, +3,7% dans les 10 plus grandes villes de province, +6,0% dans leurs périphéries, +6,7% dans les villes moyennes et +7,3% dans les communes rurales.
Parmi les 50 plus grandes villes, seules Toulon (2 924€/m², +11,6 %) et Strasbourg (4 135€/m², +10,7%) connaissent une évolution de prix à deux chiffres.
En termes géographiques, la carte de l’évolution des prix sur un an met en relief des hausses supérieures dans l’Ouest du pays.
C’est toujours dans la région Bretagne (+11,1%) que les prix augmentent le plus.
A ce stade, les tendances post-covid voient leurs effets perdurer sur les prix : attrait des maisons, zones rurales et périurbaines qui tirent encore le marché vers le haut, … Mais la hausse des prix de l’énergie (chauffage, carburants) pourrait conduire les acheteurs à effectuer de nouveaux arbitrages.
La résistance des prix dans un contexte de taux défavorable peut s’expliquer par le manque d’offre dans l’existant mais aussi dans le neuf (avec des coûts de matériaux, d’énergie et de main d’oeuvre en hausse), ainsi que par les tensions sur le marché locatif. Ces dernières pourraient s’accentuer avec les difficultés croissantes à l’accession en lien avec la hausse des taux, le marché locatif pouvant constituer un marché de report pour les acquéreurs potentiels.
Hausse des taux et baisse de la production de crédit
Autre signe d’essoufflement des volumes, la production de crédits est en baisse sensible depuis le mois de juin 2022. En janvier, la production de crédit est au plus bas depuis 2018.
Les taux des crédits immobiliers continuent d’augmenter dans le sillage des taux des emprunts d’Etats, et ce n’est sans doute pas fini. A fin janvier 2023, les taux des crédits immobiliers ont grimpé à 2,2 % d’après les prévisions de la Banque de France. D’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, ils seraient même passés de 1,1 % en février 2022 à 2,52 % en janvier 2023, soit 1,42 point d’augmentation (ce qui a un impact sur la capacité d’achat similaire à celui d’une hausse d’environ 12 % des prix). Ils pourraient atteindre 3% au premier semestre 2023.
Même si les taux restent relativement bas comparés à l’historique, cette hausse des taux rend par ailleurs plus contraignantes les règles du HCSF, qui jusque-là n’étaient pas un véritable frein au marché. Il est donc aujourd’hui plus difficile d’obtenir un crédit. Enfin, en l’absence de portabilité des prêts immobiliers, la hausse des taux n’incite pas les ménages déjà propriétaires à déménager, au risque de voir leur taux de crédit augmenter sensiblement par rapport à leur crédit en cours. Le nombre de ventes « de confort », non dictées par les aléas de la vie (naissance, divorce, décès…), devrait ainsi diminuer.
