Comprendre l'immobilier
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20 juin 2023
Pourquoi une chute brutale des prix est peu probable
L'immobilier est souvent sujet à des spéculations sur un possible krach imminent. Cependant, contrairement à d'autres actifs, l'immobilier ne fonctionne pas selon la même mécanique en cas de baisse des prix. Les vendeurs sont réticents à vendre lorsque les prix diminuent, ce qui étale la chute sur plusieurs années.
Un krach se caractérise par une chute brutale des prix d'un actif, mais dans le domaine de l'immobilier, cela fonctionne différemment. En France, on peut parfois comparer les baisses actuelles avec celles de 2014 et 2009. Cependant, ces baisses n'ont représenté qu'une diminution de seulement 7 % en cinq ans au début des années 2010, et une chute plus forte de 9 % sur un peu plus d'un an en 2009. Il est donc difficile de parler de krach immobilier.
Pour trouver une baisse significative des prix, il faut remonter aux années 1990. À cette époque, les prix de l'immobilier avaient fortement augmenté et la Banque centrale avait relevé son taux d'intérêt. Malgré ce contexte similaire à aujourd'hui, les prix n'avaient que légèrement diminué. La seule véritable baisse notable s'est produite à Paris, où les prix ont chuté de 10 % en 1992, puis ont continué à baisser pour atteindre une diminution totale de 31 % en six ans.
Les évolutions des prix de l’immobilier sont beaucoup plus lentes que pour d'autres actifs. Cette résistance à la baisse des prix est due à la nature même de l'immobilier, qui est à la fois un investissement et un bien physique. Vendre une maison n'est pas aussi facile que vendre des actions ou des obligations. Les vendeurs ont souvent du mal à accepter une baisse de prix, car ils se souviennent du prix élevé auquel ils pouvaient vendre leur bien il y a quelques mois.
La baisse des prix immobiliers commence donc toujours par une diminution du nombre de transactions. Actuellement, le nombre de ventes a chuté de 8 % au cours des douze derniers mois selon les notaires, et cette tendance s'accentue depuis le début de l'année. Ce mécanisme amortit les chocs sur les prix et donne aux banques le temps de se préparer aux éventuelles pertes. Ce phénomène est observé dans tous les pays et agit comme une protection supplémentaire en France.
La France dispose, de plus, d’outils protecteurs. En premier lieu, la quasi-totalité des emprunteurs contracte un prêt immobilier à taux fixe sur toute la durée du prêt, contrairement à d'autres pays où les taux d'intérêt sont variables. La réglementation française limite le « taux d'effort » (pourcentage du revenu secondaire à la mensualité) et la durée des prêts, ce qui protège les emprunteurs.
Il est important de noter que cela ne signifie pas que les prix de l'immobilier ne peuvent pas baisser. Dans le secteur de l'immobilier neuf, on observe une forte chute de lancements de nouveaux projets, et dans l’immobilier commercial, qui est soumis à une mécanique financière différente, des krachs peuvent se produire localement. Mais cela est impossible dans l’immobilier existant, et c’est tant mieux car les chutes brutales sont dangereuses pour l’économie.
Source : Les Echos / Reproduction interdite