Comprendre l'immobilier

Besoin de connaître l’actualité immobilière ? D’un cours de rattrapage sur la dernière loi en vigueur ? Ou juste curieux sur un sujet précis ?

23 oct. 2020
Résumé presse de l'actualité immobilère du 23 octobre
1 - Il n'y aura finalement pas de résiliation "à tout moment" de l'assurance emprunteur 2 – Investissement locatif : les villes les plus rentables 3- COVID-19 : quelle issue pour les commerces ?

1 - Il n'y aura finalement pas de résiliation "à tout moment" de l'assurance emprunteur 

 
Un temps espéré, députés et sénateurs ont renoncé mercredi à autoriser les emprunteurs à changer d'assureur "à tout moment" pour leur crédit immobilier, plutôt qu'à la date anniversaire de leur contrat. Cette mesure avait pourtant été votée par l'Assemblée, contre l'avis du gouvernement. 
Depuis la rentrée, une bagarre législative opposait le gouvernement, des députés dont plusieurs de la majorité LREM, des sénateurs et les compagnies d'assurances, soucieuses d'éviter une volatilité sur un marché copieux de 6,5 Mds€ par an, détenu à 87,5 % par les banques. Un marché pas vraiment concurrentiel, puisqu’y recourir est obligatoire dès lors qu'on souscrit un crédit immobilier. 
Retour à la case départ 
Les parlementaires, réunis en commission mixte paritaire (CMP) pour tenter de trouver un texte de compromis sur le projet de loi dit « Asap » (loi d’accélération et de simplification de l'action publique, qui rassemble une série de simplifications administratives), sont revenus à la version du Sénat s'agissant de l'assurance emprunteur.  
La date d'échéance pour une résiliation de contrat reste donc la date d'anniversaire du contrat ou toute autre date d'échéance prévue au contrat. Cela ne pourra pas se faire « à tout moment », comme le souhaitaient des députés et l'association UFC-Que Choisir.  
Les banques devront mieux informer 
Le gouvernement s'était opposé aux députés par la voix d'Agnès Pannier-Runacher. La ministre déléguée à l'Industrie avait affirmé que « les banques (allaient) monter le coût de l'assurance » pour compenser la volatilité du marché, « la perversité de ce dispositif pourrait être que les plus vulnérables paient plus », avait-elle regretté.  
L'article adopté en CMP précise cependant que l'assureur doit informer « chaque année » l'assuré sur « un support papier ou durable » de son droit de résiliation et de ses modalités.  
« Même si l'Assemblée voulait aller plus loin, l'article initial des sénateurs est un vrai plus pour les consommateurs », considère le rapporteur du texte Guillaume Kasbarian, député LREM.  
« Le gouvernement et les sénateurs ont donc fait le choix de la rente des banques plutôt que du pouvoir d'achat des ménages », reproche le président de l'UFC-Que choisir Alain Bazot, pour qui « une anomalie va donc perdurer ».  
La France compterait quelque 6 millions de particuliers détenteurs d'un crédit immobilier, générant environ 6 milliards d'euros par an de cotisations d'assurances, selon des chiffres fournis dans le rapport de la commission.  
Après le compromis trouvé, le projet de loi Asap va faire l'objet d'un ultime vote mardi au Sénat et mercredi à l'Assemblée, valant adoption définitive.  

 

2 – Investissement locatif : les villes les plus rentables 

 
La clé de la réussite d’un placement locatif réside dans l’équilibre entre bonne rentabilité faciale et faible taux de vacance locative : à cet égard, les villes étudiantes représentent toujours une cible privilégiée pour les investisseurs. Malgré le contexte sanitaire et économique incertain, l'investissement locatif reste l'un des placements privilégiés des épargnants : cet investissement repose d’une part, sur l'espoir de réaliser une plus-value à la revente, d’autre part, d'en tirer une bonne rentabilité locative. S'agissant du premier point, il est ardu de prévoir l’évolution des prix dans les grandes villes de France, face au contexte d'incertitude actuel dû à la pandémie de COVID-19. 
La rentabilité locative, elle, varie grandement d'une ville à l'autre. Une étude* réalisée par Le-Partenaire.fr identifie les grandes villes françaises à privilégier pour maximiser la rentabilité de son investissement pour une location vide. Les 3 villes aux meilleurs rendements locatifs sont Saint-Etienne (10 %), Le Havre (7,2 %) et Clermont-Ferrand (7 %). Les villes présentant un rendement locatif attractif sont avant tout celles dont les prix de l'immobilier sont les plus bas ; revers de la médaille, ce sont aussi celles où le délai de mise en location et le risque de vacance locative - les 2 paramètres les plus surveillés par les investisseurs - sont les plus élevés.  
 
Saint-Etienne, Le-Havre et Clermont-Ferrand : rentables... et risquées 
 
Si l’on considère uniquement le critère de la rentabilité locative, réaliser un investissement locatif rentable implique d’opter pour la ville où les prix de l'immobilier sont abordables et où les loyers sont élevés. A Saint-Etienne, le rendement locatif brut atteint ainsi 10 %, soit près de 3 fois plus qu'à Paris. Avec un prix au m² de seulement 1 059 €, Saint-Etienne est 826 € moins chère au m² que Le Havre. Et même si le prix au m² moyen du loyer stéphanois est faible (8,85 €), le prix du m² à la vente est si bas qu'investir dans le locatif assure une rentabilité exceptionnelle. Cependant, le délai de mise en location y est exceptionnellement long (84 jours).  
Au Havre, les prix sont en moyenne de 1 885 €/m² ; le loyer moyen au m² atteint lui 11,25 €. La rentabilité est donc importante, mais pour la mise en location d'un appartement (studio, T2, T3), le délai moyen de mise en location atteint 78 jours. A Clermont-Ferrand, les prix (1 892 € le m²) et les loyers (11 € le m²) sont également relativement bas, mais la prudence reste de mise puisque comme pour Saint-Etienne, 84 jours environ sont nécessaires pour trouver un locataire. De plus, il ne s'agit là que de délais moyens : pour certains biens, la vacance locative peut atteindre plus de 90 jours. 
Avec respectivement 6,7 % et 6,6 % de rendement locatif, Nîmes et Grenoble garantissent elles aussi un investissement locatif très rentable. 
 
Paris, Lyon et Bordeaux : peu rentables mais toujours louées 
 
Les trois villes qui affichent les rendements locatifs les plus faibles sont Paris (3,5 %), Lyon (3,7 %) et Bordeaux (4,1 %). Sans surprise, Paris est la ville possédant le plus faible rendement locatif, “plombée” par des prix de l'immobilier très élevés (10 852 €/m² en moyenne lors de l’étude) et un loyer fixé en moyenne à 31,5 €/m².  
En contrepartie, la capitale garantit une occupation du logement quasi-systématique : la demande immobilière y est tellement forte que le risque de vacance locative est presque nul. Un délai moyen de 38 jours y est nécessaire pour louer un logement (studio, T2, T3), ce qui assure aux propriétaires une régularité dans la perception des loyers. 
Lyon s’établit comme la deuxième ville la plus chère de France, avec des prix atteignant les 5 093 €/m², pour un loyer de 15,55 €/m². En comparant avec Lille, on remarque que les loyers pratiqués y sont légèrement plus élevés (15,9 euros/m²) et les prix sont de 3 478 euros/m², soit 1 614 € de moins qu'à Lyon. Malgré des loyers voisins, la rentabilité locative de Lyon (3,7 %) est près de 2 points inférieure à celle de Lille (5,5 %). 
L'attractivité et le dynamisme de Lyon assurent, cependant, un risque de vacance locative très limité. Un propriétaire lyonnais n'attend ainsi que 32 jours en moyenne pour retrouver un locataire, soit 52 jours de moins qu'à Saint-Etienne. A Bordeaux, troisième ville au rendement locatif le plus faible, il ne faut que 30 jours pour relouer un logement. « Lyon et Bordeaux restent donc pertinentes et sécurisées pour un investissement locatif » souligne Fabienne Aubigny-Laborde, directrice commerciale chez Le-Partenaire.fr. 
 
Les villes étudiantes : une option toujours à privilégier pour accroître la rentabilité de son investissement 
 
Miser sur les villes étudiantes est une option intéressante pour optimiser la vacance locative et augmenter la rentabilité de son investissement. Les étudiants sont des prospects de choix pour les investisseurs locatifs, car les logements qu'ils occupent sont de petites surfaces, moins chères à l'achat. Ainsi, Toulouse, première ville étudiante, affiche un rendement locatif brut d'environ 4,9 % avec des prix au m² assez élevés (3 316 €) tout comme les loyers au m² (13,55 €). 
En tant que troisième et cinquième villes étudiantes françaises, Rennes et Nantes sont aussi de bonnes cibles pour l'investissement locatif, malgré des rendements moins élevés qu'à Toulouse (respectivement 4,5 %, et 4,3 %). Autre destination attractive : Montpellier, forte d'une rentabilité (5,7 %) plus élevée qu'à Toulouse, Rennes et Nantes, figure à la quatrième place du classement des 44 villes étudiantes, qui lui assure un bon taux d'occupation des locataires. A Montpellier, les prix moyens au m² sont de 3 094 € pour un loyer de 14,8 €/m².  
*L'étude de Le-Partenaire.fr, portail de services autour de l'immobilier, tient compte des 1.200.000 annonces immobilières à la vente et à la location vide permettant d'obtenir les prix de mise en vente des biens (avant négociation) et des loyers de chaque ville analysée. Le rendement locatif est ensuite calculé en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant ce résultat par 100. 

 

 
3- COVID-19 : quelle issue pour les commerces ? 

  
Alors que l’enseigne d’habillement GAP vient d’annoncer la fermeture de ses 120 boutiques en Europe, le marché des commerces continue de subir les effets collatéraux du Covid. 
Depuis le début de l’épidémie, plusieurs acteurs historiques du commerce français, pour la plupart déjà en difficulté avant la crise, ont fait l’objet de procédures de sauvegarde ou de redressement. Depuis, la majorité de ces enseignes ont été reprises, concentrant le marché aux mains d’un nombre plus réduit d’acteurs dans des secteurs comme la mode (La Halle / Groupe Beaumanoir), le meuble (Conforama / But) ou le jouet (Maxi Toys / King Jouet indique Knight Frank. 
 « Sur les quelque 2 500 points de vente d’enseignes pour lesquels une offre de reprise a été acceptée par les tribunaux, 70 % environ doivent être sauvés. Les cessions concerneraient donc près de 800 magasins, fournissant nombre d’opportunités d’implantation à des enseignes désireuses de se développer à moindre coût » précise Antoine Grignon, Directeur du département Commerces chez Knight Frank France. 
Mais, quatre mois après la réouverture des magasins, l’activité des commerces reste toujours inférieure à la normale notamment dans capitale.  
Le bilan de la fédération d'enseignes Porcos, dévoilé hier, montre que les enseignes des boutiques des Champs-Élysées (qui ont perdu 64.8% de leur fréquentation par rapport à septembre 2019), du quartier Saint-Michel/Odéon (-48.4%) ou de la rue de Rivoli (-22.5%) subissent les conséquences de la baisse de la clientèle internationale.  
En raison de réticences vis-à-vis des transports en commun et la méfiance envers des lieux fermés. l'ambiance "n'est pas au shopping", souligne Emmanuel Le Roch, délégué général de Procos. 
Dans cette lignée le groupe immobilier Klépierre, spécialiste des centres commerciaux, a continué à voir ses revenus décliner au troisième trimestre. 
Face à cette situation, les professionnels du commerce souhaitent une adaptation des loyers.  
La Fédération Procos demande quant à elle à ce que les enseignes soient éligibles aux prêts participatifs, dispositif de prêt bancaire présenté par l'État lundi au profit d'entreprises qui ont un vrai "potentiel de rebond". 
Néanmoins, si nombre d’enseignes sont en difficulté, d’autres tirent par ailleurs leur épingle du jeu parce qu’elles répondent aux préoccupations actuelles des Français (discount, bien-être, etc.) ou aux changements structurels des modes de vie et d’achat. L’expansion de ces enseignes permet ainsi d’animer le marché des commerces malgré la crise sanitaire, comme illustré par la multiplication de nouveaux concepts dans des domaines tels que le sport, les loisirs, l’écomobilité ou l’alimentation analyse Knight Frank. 

https://www.lefigaro.fr/flash-eco/a-paris-et-dans-les-metropoles-les-enseignes-specialisees-ne-sortent-pas-de-la-crise-20201022


Sources : Le Figaro, Les Échos. Reproduction interdite 
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