Dans son rapport sur la cartographie des risques 2023, présenté le 7 juillet, entre autres alertes sur le risque de nouvelles corrections sur les marchés, l’AMF a notamment signalé les fonds exposés au secteur de l'immobilier commercial. Une analyse qui accentue les doutes sur ces véhicules d'investissement, déjà fortement contestés à l’international : Blackstone et plusieurs fonds britanniques ont, ainsi, déjà dû faire face à des retraits massifs de leurs clients alarmés par la baisse des prix des actifs, sur fond d’avertissements formulés par la Financial Conduct Authority (FCA) britannique à l’égard de certains gestionnaires britanniques, menacés de sanctions pour ne pas avoir bien géré la liquidité des fonds.

Un retournement de marché encore peu répercuté sur la santé des fonds en France

En France, les sorties des fonds d'investissement restent à ce jour limitées, bien que, selon l’AMF, « les vulnérabilités que connaît en particulier le secteur de l'immobilier commercial depuis quelques années, ainsi que l'environnement actuel incertain appelle à la vigilance renforcée ». Un secteur logiquement ébranlé, puisqu’à la croisée de 2 révolutions des usages (l’essor du télétravail et du e-commerce). De manière plus globale, le régulateur observe que « les fonds immobiliers font face à un certain nombre de vulnérabilités que le ralentissement, voire le retournement du marché pourraient cristalliser », indiquant surveiller les conséquences de la remontée soutenue des taux, qui pèse sur la solvabilité des emprunteurs et augmente les coûts de financement – et pourrait, in fine, se répercuter sur les valorisations de l'immobilier commercial.

Risques de retraits sur les fonds ouverts

Le Conseil européen du risque systémique estime que le segment commercial représente environ 70 % des actifs sous gestion des fonds immobiliers français. L'AMF alerte notamment sur les risques pesant sur les fonds immobiliers « ouverts », investis dans des actifs peu liquides et offrant aux investisseurs la possibilité de racheter leurs parts, selon des fenêtres de tir régulières. Bien que minoritaires au sein des encours des fonds immobiliers français, ceux-ci seraient cependant, selon le régulateur, confrontés à un risque réel de décollectes massives. « Après plusieurs années de rendements affichés très élevés et de collecte dynamique, une baisse de performance traduisant une contraction du marché immobilier pourrait inciter les investisseurs à se retirer » et « provoquer des cessions forcées d'actifs renforçant la baisse des prix », souligne ainsi l’AMF.

Autre risque : de potentiels rachats préventifs sur les fonds immobiliers, la valorisation de ces actifs étant réalisée beaucoup moins fréquemment que pour les actions ou les obligations. « Si les investisseurs anticipent une baisse des prix, ils sont incités à demander le rachat au plus tôt afin de bénéficier d'une valeur liquidative qui n'intègre pas encore la correction », observe à cet égard l'AMF.

La structure des fonds immobiliers français limite, néanmoins, le risque d’un emballement du marché. « Les asymétries de liquidité sont moins présentes dans le cas français », tempère l'AMF, rappelant en effet que les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les Organismes professionnels de placement collectif (OPPCI) – qui représentent, à eux deux, 71 % des actifs nets des fonds immobiliers - sont des fonds fermés.

Enfin, c’est aussi du côté des évolutions réglementaires que l’AMF appelle à la vigilance quant aux risques pesant sur les fonds immobiliers. Les révisions du règlement ELTIF (European long term investment funds), autorisant la création de fonds européens d'investissement à long terme et devant entrer en vigueur le 10 janvier 2024, supprime notamment l'obligation de fourniture d'un conseil en investissement aux investisseurs particuliers souhaitant y investir.

Source Les Echos / Reproduction interdite