En 1 an, les prix de l’immobilier ont chuté de 8% à Lyon, la plus forte baisse parmi les grandes villes de France : une conjoncture qui a complètement inversé le rapport de force entre vendeurs et acheteurs.
La baisse des prix immobiliers, du fait du contexte de hausse des taux de crédit pour lutter contre l'inflation, a été plutôt contenue au niveau national depuis un an (-0,3%) : il n’en est, cependant, pas de même sur le marché Lyonnais, durement impacté par la conjoncture. Selon l'indice Meilleurs Agents - Les Échos au 1er août, les prix ont chuté en 12 mois de 8,4% dans la capitale des Gaules, pour atteindre 5036 €/m2, plus forte baisse de France, devant Bordeaux (-7,3%) ou Paris (-4,5%) durant la même période. Lyon est aussi la grande ville française où les prix ont le plus reculé en 1 mois. Selon les dernières statistiques de la FNAIM, le volume des ventes a baissé de 15% sur l'année écoulée, et les prix de 3,6% en 3 mois. Lyon et Villeurbanne sont aussi les deux seules communes de la région qui connaissent une baisse des prix de l'immobilier sur deux ans.
Vers un « assainissement » du marché ?
Un véritable coup d’arrêt pour Lyon, où les prix avaient progressé de 40% en 10 ans contre 29% au niveau national. « Chez nous, on constate même entre 8 et 15% de recul des prix. Les acheteurs sont moins nombreux sur le marché, mais ce dernier n'est pas du tout à l'arrêt, on travaille très bien », commente cependant le directeur commercial d’une agence immobilière locale.
Selon ce dernier, « le marché s'est assaini » : l’ère des biens vendus sans négociation, en un temps record sans considération du prix ou de l’emplacement serait enfin révolue. « Le marché était très haut parce que dopé par les financements des banques. La frénésie était telle que l'appartement splendide ne se vendait pas plus cher que l'appartement lambda. Désormais, il y a une régulation naturelle. L'écart redevient important entre ce qui est top en qualité et en emplacement et les biens déclassés qui vont se vendre moins cher », assure le directeur d'agence. Certains logements de trop faible qualité ne seraient d’ailleurs même plus visités : une situation impensable à la période pré-Covid. Même ressenti pour Pascal Pancrazio, président de la FNAIM du Rhône : « On ne voit plus la surenchère qu'il y a eu, notamment sur les maisons individuelles. Les gens achetaient au-dessus du prix presque sciemment. Les valeurs étaient devenues hors marché. On revient sur des critères de véritable qualité intrinsèque du bien ».
Le neuf et le crédit, nœuds des tensions
L’accès complexe aux prêts reste, cependant, un vrai facteur d’inquiétude pour les deux professionnels de l'immobilier. « Des bons dossiers qui passaient toujours jusque-là ne passent plus» , résume Pascal Pancrazio. « Comme le marché est “baissier”, les banques ne prennent aucun risque et demandent des apports allant de 10% à 30% de la valeur du bien. Donc ceux qui achètent aujourd'hui sont ceux qui n'ont pas besoin d'argent. Soit grâce à un apport important, ou parce qu'ils ont vendu leur bien précédent ».
Dans le neuf, la tendance est aussi à la baisse : avec 40% de logements produits en moins en 2023 par rapport à la même période en 2020, les prix ont amorcé leur repli, de 5% environ. Une situation qui modifie nécessairement l’équilibre économique de certains projets. « Le bilan d'un promoteur, c'est 7 ou 8% de marge brute. Quand les prix baissent et que les matériaux sont 20% plus chers, ça devient très compliqué, surtout quand on a acheté le foncier à son maximum », détaille le patron de la FNAIM.
Les négociations de nouveau à l’ordre du jour
Avec la fin de l’envolée de la dernière décennie, c'est aussi l’ère du rapport de force ultra-favorable aux vendeurs qui s'est achevée, selon les spécialistes. « On enregistre de très très grosses négociations avec des offres de -15%, voire -20% en dessous du prix vendeur. Toutefois le pouvoir pour l'acheteur dans ces négociations à une limite qui est celle du prix du marché. Parce qu'il y a toujours de la concurrence sur certains biens », assure un expert.
Surtout, les délais de transaction ont augmenté et atteignent à nouveau la barre des 2 mois (58 jours) contre 48 en mai 2022, lorsque les taux d'intérêt tendaient vers 1,5%. Les secteurs le plus résilients : le Carré d'or, au cœur de la Presqu'île, le quartier Bellecour-Hôtel Dieu (6825 € le mètre carré), le plus cher de la ville, le secteur de Cordeliers-Jacobins (6757 €), celui de Puvis de Chavannes-Lycée du parc (6702 €). Le 6e arrondissement reste celui où les prix sont les plus élevés, à 6346 € du mètre carré contre 6312 € dans le 2e et 5714 € dans le 1er.
Source : Le Figaro / Reproduction interdite
