Comprendre l'immobilier
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21 août 2023
Stratégie de l’investissement en nue-propriété : l'opportunité d'optimiser son patrimoine immobilier
Pour diversifier ses investissements immobiliers, l’achat en nue-propriété revêt des atouts permettant de bâtir un patrimoine solide tout en minimisant les coûts. Voici les raisons pour lesquelles un tel projet mérite d'être considéré.
Moëlle substantielle de la nue-propriété
Avant les détails tactiques, la nue-propriété découle du concept de démembrement de propriété. Ce dernier distingue deux éléments clés qui scindent la pleine propriété en deux. D’une part, l’usufruit, qui permet à son détenteur de jouir du bien, y vivre et en percevoir les fruits le cas échéant (loyers) ; d’autre part, la nue-propriété donne le droit de vendre, de donner ou même de détruire le bien.
Autrement dit, on acquière un bien immobilier auprès d’un tiers, qui continuera d'y résider pour une période déterminée, telle que 10 ou 20 ans. Ce démembrement est temporaire et peut prendre fin pour plusieurs raisons : à l'expiration du délai convenu entre le nu-propriétaire et l'usufruitier, au décès de l'usufruitier, à la renonciation par l’usufruitier à ses droits sur le bien, en cas de non-usage de l'usufruit pendant 30 ans, ou si l’usufruitier détériore le bien. Une fois le démembrement achevé, le nu-propriétaire recouvre alors la pleine propriété du bien et peut soit y résider, soit le mettre en location, soit le vendre.
Les intérêts concrets du démembrement de propriété
Cette stratégie séduit de plus en plus car elle recèle quatre avantages principaux.
D’abord, on en retire un prix avantageux et une solide rentabilité. L'achat en nue-propriété offre un rendement attractif sur le long terme. Le prix d'achat, puisque décoté, est nettement inférieur à la valeur du marché. Cette décote peut atteindre jusqu’à 50% selon le type de bien et la zone géographique. La plus-value potentielle est donc considérable à la revente.
Ensuite, elle offre des frais de gestion moindres. Dans ce cas de figure, le nu-propriétaire bénéficie en effet de la prise en charge par l'usufruitier des frais d'entretien (réparations et travaux liés à la maintenance du bien, ce qui comprend les façades, les fenêtres, les ascenseurs, la chaudière, etc.). Seules les “grosses réparations” (gros murs, poutres, voûtes...) incombent au nu-propriétaire aux termes de l'article 606 du Code civil.
Le risque locatif est aussi réduit. L'achat en nue-propriété contourne les tracas et aléas de la gestion locative. Les soucis liés aux loyers impayés et aux dommages causés par les locataires ne sont pas de son ressort.
Enfin, les avantages fiscaux ne sont pas négligeables. Le nu-propriétaire est par exemple exempt de la taxe foncière et de la taxe d'habitation, l'usufruitier en assumant la charge. Sous certaines conditions, il peut en outre déduire les intérêts d'emprunt de ses revenus fonciers. A noter que les économies sont aussi substantielles en ce qui concerne les frais de notaire : leur calcul dépend en effet non pas du prix total d’acquisition du bien mais de la valeur vénale du bien.
Certaines entreprises françaises spécialisées en ingénierie immobilière ont, pour toutes ces raisons, développé une expertise en démembrement de propriété, à l’instar de Monetivia.