Comprendre l'immobilier
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31 août 2023
Immobilier : faut-il se méfier des SCPI, qui multiplient les déconvenues ?
Le marché immobilier et, par ricochet, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) traversent actuellement une période tumultueuse, remettant en question la confiance des épargnants. Après la crise en Ukraine, l'inflation a augmenté, les taux de crédit ont triplé, les banques sont moins enclines à prêter, et les ventes immobilières ont chuté. Ces événements rebattent les cartes de l’investissement immobilier, en direct et maintenant de la pierre papier.
En effet, même les SCPI, autrefois chéries des Français pour leurs rendements stables, ne font plus l'unanimité, voire inquiètent désormais les épargnants. Au premier semestre 2023, la collecte nette des SCPI, qui s’élevait à 4,1 milliards d’euros, a chuté de 23% par rapport au premier semestre 2022 (données Aspim). Un repli en grande partie causé par des annonces surprenantes de baisses de prix de parts dans six SCPI importantes, dont deux gérées par Amundi (-17,04% pour Génépierre et -13,92% pour Edissimo) et une par BNP Paribas (-17,07% pour Accimmo Pierre). Début juillet, l'Autorité des marchés financiers (AMF) a exprimé ses préoccupations quant aux risques potentiels pour les fonds exposés notamment à l'immobilier commercial, tels que les SCPI, en cas de ralentissement ou de retournement du marché.
L'AMF a appelé à la vigilance et encourage les investisseurs à ne pas céder leurs parts de manière précipitée, car la valorisation des actifs immobiliers est moins fréquente que celle des actifs plus liquides, comme les actions. De plus, l'AMF demande aux sociétés de gestion de faire un état des lieux de leurs fonds immobiliers pour préserver la liquidité des SCPI.
Les épargnants adoptent une attitude attentiste en attendant de voir comment évoluera le marché. Il est important de noter que toutes les SCPI ne sont pas affectées de manière égale par la baisse du marché immobilier, et qu’étant généralement conçues pour un investissement à long terme, ce cycle baissier ne se répercutera pas forcément sur le prix des parts de toutes les SCPI, idem pour les rendements. Selon la déléguée générale de l’Aspim, Véronique Donnadieu, « le rendement moyen des SCPI pour 2023 devrait être identique à celui de 2022, à savoir 4,5% ».
En revanche, certains gérants de SCPI ont été critiqués pour avoir continué à collecter des fonds alors que le marché immobilier était surévalué. Cela a entraîné l'achat d'immeubles à des prix élevés, exposant les investisseurs à un risque de perte de valeur en cas de retournement du marché.
L'achat de parts de SCPI comporte des risques de perte de capital, car les rendements et la valeur des parts dépendent du marché immobilier. De plus, des frais d'entrée et de gestion s'appliquent, ce qui peut réduire le rendement net. Pour minimiser les risques, il est recommandé de diversifier ses placements en choisissant des SCPI avec des patrimoines et des locataires différents. A noter que les performances des SCPI varient en fonction de la typologie de leurs actifs. Par exemple, l’immobilier de bureaux, plus rentable mais plus cyclique, n’évolue pas de la même manière que l’immobilier logistique ou le résidentiel géré, considéré comme une classe d’actif acyclique. Olivier Lendrevie, fondateur de la plateforme Money Smart, rappelle également que « les SCPI qui ont eu le moins recours à l'endettement sont les moins impactées par la crise immobilière. Idem pour celles ayant conservé des matelas de trésorerie importants ».