Comprendre l'immobilier
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12 oct. 2023
Quelles stratégies pour réaliser son premier achat immobilier en dépit des difficultés actuelles ?
Le marché immobilier d'aujourd'hui présente de nombreux défis, notamment pour les primo-accédants. Avec des banques de plus en plus réticentes à accorder des prêts à ces acheteurs, il est essentiel de considérer diverses options pour concrétiser le rêve de la propriété.
Selon Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM), les primo-accédants représentent actuellement 15 % du marché de l'immobilier en France. Cependant, en raison de situations professionnelles précaires et d'exigences plus strictes des prêteurs, ils sont nombreux à voir leur demande de crédit refusée.
Pour ceux qui envisagent d'acheter pour la première fois, il est essentiel de revoir leurs attentes. Meilleurs Agents estime que 90 % du territoire français est accessible à un couple de 34 ans ayant un apport de 60 000 euros et un crédit sur 25 ans pour l'achat de 50 mètres carrés. Toutefois, l'achat d'une propriété, même de petite taille, est devenu difficile dans les zones littorales, à Paris et en région parisienne, ainsi que dans les régions proches de la Suisse. Dans le cas où un primo-accédant souhaite acheter 120 mètres carrés, seulement 57 % des communes offrent des opportunités, et seulement 17 % des primo-accédants vivent dans ces zones.
De plus, il faut actuellement douze ans en moyenne pour rentabiliser un achat immobilier. Dans seulement 22 % des villes, il est possible de rentabiliser son acquisition en sept ans, la durée moyenne de possession d'une propriété. Malheureusement, ces villes se trouvent principalement dans la "diagonale du vide" allant du nord-est de la France au centre (Limousin, Massif central), où seulement 11 % des primo-accédants résident. Dans la plupart des autres régions, il est préférable de rester locataire si l'on prévoit de déménager avant douze ans.
Alors, quelles solutions s'offrent aux primo-accédants pour accéder à la propriété ?
Prêts familiaux et aides de l'État : Il est essentiel d'avoir un apport personnel d'au moins 20 % pour acheter une propriété, et les prêts familiaux ou les aides de l'État, tels que le prêt Action Logement, le prêt d'accession sociale et le prêt conventionné, peuvent être utilisés pour compléter cet apport. Cependant, il est crucial de comparer ces options avec un crédit classique pour garantir qu'elles sont plus avantageuses.
Bail réel et solidaire : Certaines collectivités locales proposent des opérations d'achat avec un bail réel et solidaire, où la collectivité reste propriétaire du terrain, tandis que le ménage ne paie que le logement lui-même. Cela permet aux ménages modestes d'accéder à la propriété à un prix encadré.
Co-investissement : Des entreprises telles que Virgil offrent aux primo-accédants la possibilité de co-investir pour réduire le coût de l'achat. Virgil investit 10 % du budget d'achat et détient 15 % de la propriété. En cas de revente, Virgil se rémunère à partir de sa part. Cette approche a déjà aidé de nombreux primo-accédants à concrétiser leur rêve immobilier, en particulier en région parisienne.
Location-accession : Inspirée par des modèles américains, des startups telles qu'Hestia achètent le bien immobilier pour le compte du primo-accédant. Ce dernier l'occupe en tant que locataire avec une option d'achat et verse un loyer au prix du marché, dont 20 % sont mis de côté pour constituer un apport futur. Après trois ans, le locataire peut acheter la propriété au prix convenu initialement.
Pour accéder à ces solutions, il est préférable d'avoir un contrat de travail à durée indéterminée avec des revenus stables, en évitant les périodes d'essai. Malgré les défis actuels du marché immobilier, il existe des moyens innovants et accessibles pour réaliser son premier achat.