Comprendre l'immobilier
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30 oct. 2023
Immobilier : le marché des châteaux ne connaît pas la crise
Malgré les difficultés du marché immobilier « classique », une catégorie particulière de biens enregistre au contraire des transactions plus rapides qu’auparavant : les châteaux. Une situation à part que les professionnels du secteur expliquent par plusieurs facteurs. « Il y a 5-6 ans nous ne vendions presque rien mais, aujourd'hui, le marché est dynamique », expose ainsi Olivier Brunet, directeur associé chez BARNES Propriétés et Châteaux, après avoir réalisé une quinzaine de ventes cette année.
Des candidats à l’acquisition toujours prêts à passer à l’acte
Suite aux confinements sanitaires, les citadins aisés et, plus globalement, les particuliers envisageant l’acquisition de l’un des 40 000 châteaux français sont toujours plus nombreux. Un agent immobilier spécialiste du marché recense ainsi… 70 000 demandeurs de châteaux en attente dans son agence, ciblant principalement de « petits » actifs (400 à 1 500 mètres carrés) proposés entre 500 000 et 4 millions d'euros.
Des acquéreurs épargnés par les difficultés d’accès au crédit immobilier : « Les acheteurs mûrissent longtemps leurs projets et attendent d'avoir leur financement avant de faire une offre », précise Olivier Brunet.
Un marché « coup de cœur », donc peu spéculatif
Autre fait notable : le marché des châteaux s’avère peu sensible aux variations de prix du marché immobilier conventionnel, selon les spécialistes du secteur. Par ailleurs, il échappe à la plupart des approches statistiques (moyenne, dynamique haussière ou baissière, etc.), tant les facteurs influant sur les prix de chaque bien sont nombreux et, pour certains, complexes à évaluer de manière objective : état du bien, localisation bien sûr, mais surtout coup de cœur des acheteurs. Au contraire des acheteurs français, tous n’ont d’ailleurs pas constaté de baisse de leur pouvoir d'achat : les Américains ont, par exemple, bénéficié de la hausse du dollar, en 2022 et 2023, pour accéder à ce marché dans des conditions plus favorables.
Les incertitudes sur le ralentissement économique et l'inflation incitent néanmoins les acheteurs à réfléchir plus longtemps avant de concrétiser leur projet. A l’échelle de certains réseaux d’agences, le délai moyen constaté fut ainsi longtemps de 12 à 18 mois : aujourd’hui, le cap des 2 ans est fréquemment atteint. « On est revenu sur un marché de besoin et moins sur un marché de pulsion acheteuse comme à la sortie des confinements où les biens se vendaient très vite », observe ainsi Jérémie Bouchitté, directeur général associé chez Lloyd & Davis, qui compte moins d'une dizaine de ventes de château en 2023. Fait relativement nouveau, les agents spécialisés font désormais régulièrement face à des interrogations sur la hausse des coûts de l’énergie et des matériaux nécessaires aux rénovations de ces biens vastes et en général très mal isolés : du fait des tarifs actuels, certains châtelains reçoivent en effet des factures de chauffage à quatre chiffres pour un seul week-end dans leur résidence secondaire. Une préoccupation nouvelle, mais pas encore dissuasive dans la plupart des cas : « 99% des acheteurs sont prêts à faire face à ce problème. Ils sont prêts à vivre dans 3 pièces l'hiver et 5 pièces l'été et se chauffer avec un poêle à bois », assure ainsi Patrick Besse, fondateur de l’agence du même nom.
Groupes hôteliers et entrepreneurs de l’accueil touristique, vraies « forces vives » du marché
Le marché des châteaux, notamment des plus grands, est en effet surtout porté par les géants de l’hôtellerie mais aussi des particuliers voyant une opportunité dans l’engouement nouveau des citadins pour des vacances luxueuses à la campagne. Ces acteurs sont « arrivés en grand nombre depuis deux ou trois ans, dans le marché des gros châteaux de plus de 1 500 mètres carrés », explique ainsi Olivier Brunet. Paris Society, Accor ou encore Domaine de Fontenille, font ainsi partie des plus actifs en la matière.
Des bâtisses immenses dont les prix restent proches de ceux de châteaux plus « modestes », en raison de leur état parfois dégradé et de l’ampleur des travaux à réaliser pour mettre leurs performances thermiques aux standards actuels : en règle générale, le prix d'achat de ces grands châteaux ne représente en effet qu’environ 20% de l'enveloppe dépensée par les acheteurs. Selon un spécialiste du marché, la plupart de ces rénovations atteindraient 3 000 à 5 000 € par m2. Des charges très importantes qu’acceptent néanmoins les acquéreurs ayant des projets commerciaux, face à l’ampleur toujours plus grande de la demande pour des week-ends et des vacances « au vert ».