Alors que les prix immobiliers connaissent une baisse progressive en France, les ménages semblent reprendre le contrôle de leurs projets immobiliers. Cependant, une ombre persiste : les taux d'intérêt des crédits immobiliers, maintenus à des niveaux élevés, posent un défi financier aux acheteurs. Malgré tout, des courtiers signalent des signes d'amélioration dans le financement immobilier, laissant entrevoir des opportunités à moyen terme.
La baisse des prix immobiliers offre aux acheteurs des opportunités de négociation, notamment pour les logements mal notés du point de vue énergétique. Cependant, de nombreux projets stagnent en raison du coût prohibitif du financement immobilier. Les taux immobiliers, en hausse depuis le début de l'année, atteignent des niveaux significatifs. Selon l'Observatoire Crédit Logement-CSA, le taux moyen des crédits s'établit à 4,12 % en octobre, avec une hausse deux fois plus importante que l'année précédente à la même période. Cette tendance s'explique par le renchérissement des conditions de financement pour les banques, en raison de l'envolée du taux de refinancement de la BCE.
Des taux toujours élevés
Pour les prêts à 25 ans en octobre, la situation est préoccupante, avec des taux dépassant 4,25 % pour la majorité des emprunteurs. Certains, moins favorisés en apport personnel, peuvent même voir ces taux grimper au-delà de 4,73 %. Cette configuration rappelle le printemps 2011. Malgré cette réalité, les courtiers signalent une légère amélioration en novembre, constatant pour beaucoup un ralentissement de la hausse des taux.
Une légère pause dans la progression du taux d'usure
Un indicateur encourageant est la moindre progression du taux d'usure en novembre. Depuis juillet 2022, les banques ont pu rétablir leur marge de manœuvre grâce à la révision mensuelle du taux d'usure. Cette tendance positive limite le nombre de dossiers refusés en raison d'un dépassement du taux plafond.
Cependant, cette pause pourrait être de courte durée, car la révision mensuelle prendra fin dans un mois, avec des taux d'usure qui pourraient atteindre 6 % sur 20 ans et plus. Dans un scénario où les taux immobiliers restent stables, cela pourrait permettre aux banques de rentabiliser les crédits accordés.
Des banques rouvrent leurs portes, mais avec des stratégies différenciées
Malgré ces défis, le crédit immobilier montre des signes de reprise, avec plusieurs grandes banques nationales réinvestissant dans ce marché. La Société Générale et La Banque Postale, absentes depuis quelques mois, font leur retour, tout comme certaines banques en ligne. Cependant, les stratégies commerciales varient considérablement d'une institution à l'autre. Si les banques ont rouvert les portes du crédit, cela se fait avec des stratégies commerciales très différenciées. Les taux proposés peuvent varier de 3,7 % à 5,5 % pour un prêt sur 20 ans, en fonction de l'offre bancaire. Cette différenciation ne dépend pas nécessairement du profil de l'emprunteur, mais plutôt des politiques commerciales de chaque établissement.
Un autre indicateur de l'éclaircie qui s'opère sur le marché est celui des délais bancaires. CAFPI, poids lourd du courtage, indique qu'en octobre les banques ont mis en moyenne 14 jours pour présenter une proposition commerciale aux clients de son réseau. « C'est le délai le plus court observé depuis la création de cet indicateur en novembre 2021, preuve d'un nouveau dynamisme sur le marché du crédit », commente Caroline Arnould, directrice générale de CAFPI.
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