Alors que WEWORK a récemment annoncé sa faillite en Amérique du Nord, Knight Frank vient d’analyser les mouvements d’opérateurs de coworking sur le marché des bureaux d’Ile-de-France.
Une expansion interrompue avec la crise sanitaire
Le coworking a décollé en Ile-de-France en 2015. Son essor s’est ensuite accéléré pour atteindre un pic en 2019 avec 72 prises à bail totalisant 186 000 m² de bureaux, contre moins d’une dizaine de transactions totalisant 11 000 m² en 2015. En 2020, le déclenchement de la crise sanitaire a brutalement interrompu cette expansion, mais le développement du coworking a connu une nouvelle phase de croissance en 2021 et 2022 avec 68 000 et 96 000 m² pris à bail en Ile-de-France. « En 2023, l’activité est de nouveau en recul. Près de 35 000 m² de bureaux ont ainsi été loués par les opérateurs de coworking lors des neuf premiers mois, soit une chute de 58 % par rapport à la même période l’an passé et un volume se rapprochant du niveau d’activité relevé en 2016 » détaille Guillaume Raquillet, directeur de l’agence Bureaux chez Knight Frank France.
Un phénomène très parisien
Dans son ensemble, le secteur occupe encore une place modeste sur le marché immobilier francilien. Ainsi, les surfaces louées par les opérateurs de coworking depuis 2015 ne concentrent qu’à peine 1% du parc de bureaux d’Ile-de-France. « C’est dans Paris que leur poids est le plus important, atteignant 3 % au sein de la capitale et 5 % dans le quartier central des affaires » analyse Guillaume Raquillet. Paris est en effet la cible prioritaire des opérateurs de coworking, la capitale concentrant 75 % des volumes pris à bail par ces derniers en Ile-de-France depuis 2015. En 2023, sa domination s’est même accentuée, avec une part de 89 % à la fin du 3e trimestre.
Cette sur-représentation de Paris explique le niveau élevé du loyer moyen relevé depuis 2015 dans le cadre de mouvements réalisés par les opérateurs de coworking en Île-de-France, soit 600 €/m²/an. Cette valeur a continué de progresser pour atteindre 665 €/m²/an au 3e trimestre 2023 et est donc bien supérieure à celle observée sur le marché francilien des bureaux, tous secteurs d’activité confondus (485 €/m²).
Un modèle qui se réinvente
Hors de Paris, la place du coworking reste assez modeste. La Défense et le Croissant Ouest ne représentent ainsi que 20 % des volumes pris à bail depuis 2015, et très peu de nouvelles transactions y ont été recensées depuis le début de 2023. Ailleurs en périphérie le marché est encore plus réduit, mais des opportunités existent au sein des nouveaux hubs du Grand Paris, dans des quartiers ou ensembles mixtes pouvant allier bureaux, coworking et logements.
« Alors que la localisation joue toujours un rôle central, le modèle du coworking ne cesse de se réinventer pour répondre à des attentes de plus en plus élevées en matière de services et de flexibilité. Certes, la baisse des surfaces prises à bail en 2023 et l’actualité entourant WEWORK ont pu amener certains observateurs à s’interroger sur la robustesse du coworking ; mais son développement va se poursuivre, de façon plus opportuniste et sous des formes variées, illustrant la segmentation de l’offre et l’arrivée à maturité de certains acteurs » conclut Guillaume Raquillet.
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