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11 déc. 2023
Quel régime fiscal pour son logement locatif ?
La lutte contre les passoires thermiques contraint de nombreux propriétaires à prendre rapidement une décision entre vendre et rénover pour maintenir leur bien sur le marché locatif. Or, le choix du régime fiscal, entre « nu » et « meublé », semble crucial pour réaliser des économies fiscales substantielles et donc faire le bon choix.
Ainsi, opter pour la location nue permet de réduire l'impôt sur le revenu grâce au déficit foncier, tandis que la location meublée offre une exonération fiscale sur les recettes locatives pendant environ dix ans, grâce au mécanisme d'amortissement.
Cependant, en se concentrant sur le seul bénéfice fiscal pourrait les propriétaires bailleurs prennent le risque de se couper de la réalité du marché immobilier : sur le territoire sur lequel se trouve mon bien immobilier, quel type de logement recherche-t-on ? du meublé ?
Le mode de détention du bien constitue, lui aussi, un facteur crucial. En effet, si le bien est loué en meublé au bénéfice d’une Société Civile immobilière, alors l’imposition sur les entreprises se substitue à l’impôt sur le revenu.
Ainsi, il est indispensable de réfléchir à l’ensemble de ces éléments avant de statuer sur la stratégie fiscale la plus efficace et in fine entre la location nue et meublée. « Il n'existe pas de solution unique, mais seulement des pistes de réponse. À commencer par l'état du bien au moment de l'achat. Si celui-ci implique de gros travaux de rénovation immédiats, il apparaît plus judicieux, dans la plupart des cas, de louer dans un premier temps le logement en nu afin de profiter du jeu des déficits fonciers. Puis, de basculer dans un second temps en meublé pour bénéficier du mécanisme d'amortissement du logement », détaille Me Le Quintrec, avocate fiscaliste.
En pratique, le contribuable peut optimiser ses avantages fiscaux en déduisant les dépenses liées au bien loué dans le cadre des revenus fonciers au régime réel. Une fois épuisé cet avantage fiscal, le passage au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) offre d'autres opportunités, et notamment la déduction des frais liés au logement.
Cependant, il est crucial de ne pas perdre de vue la réalité du marché immobilier et de considérer le type de travaux nécessaires. Si le logement ne nécessite pas de gros travaux à court terme, opter immédiatement pour le régime LMNP peut être fiscalement avantageux.
Enfin, tout propriétaire envisageant de passer de la location nue à la location meublée pour des raisons de défiscalisation doit respecter une période minimale de détention (3 ans) avant la vente du bien s’il a déjà imputé son déficit foncier (tout ou partie) sur son revenu imposable, sous peine de complications fiscales.
Source : Les Echos / reproduction interdite