Comprendre l'immobilier
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25 mar. 2024
Prix et taux en baisse, la recette pour relancer l’immobilier
Loïc Cantin, président de la FNAIM, affirme que la baisse des prix en cours est bénéfique. En effet, 2023 a connu une baisse record des ventes (-22 %). Pourquoi ? Parce que cette baisse s'explique, non pas par désintérêt des potentiels acquéreurs, mais plutôt par le fait que de nombreux acheteurs ne pouvaient plus faire face à la hausse des taux de crédits. Leur recul cette année, combinée à une nouvelle diminution des prix, devrait permettre de rétablir l'équilibre du marché.
En effet, l'année 2024 semble s’amorcer de manière plus positive que ne s'était achevée 2023. On observe un retour des acheteurs et des vendeurs avec des projets à moyen ou long terme, contrairement à l'année précédente où les ventes étaient principalement motivées par des contraintes. Les acheteurs actuels se montrent motivés mais sélectifs, n'hésitant pas à négocier fortement les prix.
Les acheteurs ont désormais un avantage sur le marché et la négociation est devenue la norme. Cependant, les vendeurs ont du mal à accepter ce nouveau rapport de force. Les prix moyens des transactions immobilières ont chuté (-8 % par exemple à Paris à fin février, source groupe Vaneau), les marges de négociation ont augmenté (passant de 4,5 à 6,2 %) et les délais de vente se sont allongés (de 65 à 97 jours).
Le marché immobilier connaît actuellement des évolutions très contrastées selon les gammes de prix et les secteurs géographiques. Les biens de luxe, destinés principalement à une clientèle internationale ou qui n’a pas besoin de contracter un emprunt, se portent bien, le marché des résidences secondaires sur le littoral connaît des ventes même si elles sont plus longues à s’achever, et les grandes villes où les Français s'installent en résidence principale qui sont les plus affectées par la crise. « De notre côté, le segment des biens inférieurs à 1 million et celui des biens supérieurs à 3 millions restent plutôt épargnés par les difficultés car la clientèle concernée n’a généralement pas besoin de crédit, analyse Richard Tzipine, directeur général de Barnes. C’est entre ces deux limites que l’on concentre le plus de difficultés. »
La baisse des prix attendue devrait continuer à fluidifier le marché, mais l'évolution des crédits immobiliers reste déterminante. Les banques se montrent plus ouvertes aux projets immobiliers, mais surtout avec les très bons profils. Or, les primo-accédants rencontrent toujours des difficultés. « La France est malade de l’absence d’aide aux primo-accédants, dénonce Loïc Cantin. Il y a urgence à restaurer un parcours résidentiel. »
Malgré ces freins bien identifiés, il y a des raisons de croire à une amélioration. Certains prévoient un retour à des niveaux d'activité normaux dès le deuxième trimestre de cette année. « Avant l'été, ce sera le meilleur moment pour acheter, indique Frédéric Bourelly, fondateur du réseau Mon Chasseur Immo. Car dès que les taux auront baissé plus sérieusement, les acquéreurs seront rapidement de retour et les prix remonteront. Il sera toujours temps de renégocier par la suite les conditions de son prêt. »