Comprendre l'immobilier
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08 juil. 2024
En 10 ans, Airbnb a bouleversé le marché immobilier
Il y a près de dix ans, en 2015, Paris accueillait avec enthousiasme Brian Chesky, cofondateur d'Airbnb. Jean-François Martins, alors responsable du tourisme à la Ville de Paris, se réjouissait de voir la plateforme organiser sa convention annuelle à Paris, rassemblant cinq mille hôtes. Paris était alors la première destination d'Airbnb dans le monde.Cependant, cette relation s'est rapidement détériorée. Paris reste une ville clé pour Airbnb, mais les conflits avec la mairie se multiplient, notamment devant les tribunaux (près de 500 affaires), pour limiter la location saisonnière.
L'essor d'Airbnb a profondément transformé le marché immobilier, tant à la vente qu'à la location. Fondée à San Francisco en 2007, Airbnb a révolutionné la location de logements en mettant directement en relation propriétaires et locataires via une application. Sur environ 1,2 million de logements loués, presque la moitié le sont via Airbnb, selon Protourisme.
Aujourd'hui, Airbnb n'est plus seule sur le marché. Ainsi avec Abritel, Le Bon Coin ou encore Booking.com, elle réalise 77 % des locations. En 2017, ce chiffre était de 40 %, et 35 % en 2016. Selon Didier Arino de Protourisme, ce type de location s'est rapidement imposé, dépassant même des enseignes touristiques historiques comme Club Med.
Le réussite d'Airbnb s'explique par des bénéfices potentiellement bien supérieurs à ceux de la location traditionnelle. Par exemple, une propriétaire près du Touquet parvient à rembourser son crédit grâce aux revenus générés par la location saisonnière de sa maison. La fiscalité favorable joue également un grand rôle. Toutefois, Loïc Cantin, président de la FNAIM, regrette que certains propriétaires se tournent vers Airbnb faute de meilleures conditions sur le marché locatif classique.
Les contraintes croissantes pour les bailleurs, comme l'encadrement des loyers et les exigences énergétiques, poussent aussi vers la location saisonnière. A la suite d’impayés entre autres, un propriétaire a préféré la flexibilité d'Airbnb. Toutefois, cette popularité a fait baisser les prix de location. Par exemple, à Orléans, un studio loué 85 euros la nuit en 2019 est maintenant difficile à louer à 68 euros. Clément Delpirou d'IAD note que dans certaines zones touristiques, les prix immobiliers ont moins baissé malgré la hausse des taux.
Face à ces défis et à la pénurie de logements générée, certaines villes tentent de réguler Airbnb. Par exemple, Biarritz et Saint-Malo ont instauré des quotas ou encore des amendes pour non-respect des règles, à l’instar des 1,4 million d’euros demandés à Airbnb faute du reversement de la taxe de séjour à l'île d’Oléron. Ces régulations ont un impact direct sur le marché immobilier, freinant par exemple les ventes à Biarritz. La législation est inadaptée, et les plateformes exploitent les failles du système. Le gouvernement cherche à limiter cette activité avec une proposition de loi visant à rééquilibrer le marché de la location en zones tendues, qui inclut notamment des mesures fiscales et de nouvelles compétences attribuées aux maires.
Cette législation, encore incertaine à la suite de la dissolution de l’Assemblée nationale, inquiète les propriétaires mais est soutenue par les communes en manque de logements et les hôteliers, qui voient en Airbnb une source de concurrence déloyale.