Comprendre l'immobilier
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01 juil. 2024
Les bénéfices fiscaux de l'investissement dans l'immobilier ancien
Désormais, pour bénéficier d’une réduction d’impôt efficace tout en se constituant un patrimoine immobilier, il est préférable d'investir dans l’ancien. Trois dispositifs sont disponibles :
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Le dispositif Denormandie
Inspiré du dispositif Pinel, le Denormandie offre une réduction d’impôt sur le revenu de 12 % sur six ans, 18 % sur neuf ans et 21 % sur douze ans, sur un investissement plafonné à 300.000 euros et à 5.500 euros/m². Cela peut représenter jusqu'à 63.000 euros d'économie.
Les conditions sont les suivantes :
Louer à des locataires avec des ressources limitées (ex. : 93.556 euros de revenu net fiscal maximal pour une famille de quatre personnes).
Respecter des plafonds de loyers (de 9,83 euros à 18,89 euros/m² par mois selon la localisation).
Investir dans certaines zones spécifiques, notamment des villes de petite ou moyenne taille labellisées « Cœur de ville » ou celles signataires d’une convention ORT.
Depuis avril 2024, les biens situés dans des copropriétés en difficulté sont également éligibles.
Il est crucial que l’immeuble soit en bon état. Avant d’acheter, il est recommandé de vérifier le plan pluriannuel de travaux et le diagnostic technique global. De plus, des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération doivent être entrepris par un artisan RGE, visant à améliorer la performance énergétique du logement ou à créer de nouvelles surfaces habitables.
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Le dispositif Loc’Avantages
Valable jusqu’au 31 décembre 2024, Loc’Avantages propose une réduction d’impôt sur le revenu proportionnelle au loyer pratiqué :
20 %, 40 % ou 65 % si le bien est loué via une agence immobilière sociale (AIS) ou à vocation sociale (AIVS).
15 % ou 35 % si le propriétaire gère lui-même son bien ou passe par une agence classique.
Attention, une convention de six ans avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) est nécessaire, et en cas de vente avant cette échéance, l’acheteur doit poursuivre le conventionnement.
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Le déficit foncier
Les avantages du Denormandie et de Loc’Avantages sont inclus dans le plafond global des niches fiscales de 10.000 euros/an (exceptionnellement 18.000 euros). En cas de dépassement, une solution est d’investir dans un logement nécessitant des travaux ou d’effectuer des travaux dans un logement déjà possédé, sous le régime réel d’imposition.
Les dépenses d’amélioration et d’entretien sont déductibles des loyers et du revenu global l’année de leur réalisation, jusqu’à 10.700 euros (ou 21.400 euros pour une rénovation énergétique). Le solde peut être reporté sur les loyers des dix années suivantes, ce qui est avantageux pour neutraliser les revenus fonciers, particulièrement en cas de forte imposition.