Comprendre l'immobilier
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12 août 2024
Début des années 90, fin abrupte des « wonderboys » de l’immobilier
Les Echos profitent de l’été pour faire le récit de ce qu’ils décrivent comme un « aveuglement collectif » ayant conduit à l'une des plus graves crises immobilières en France. Cette crise révèle les excès et les abus d'une époque où la spéculation l'emportait sur la prudence, et a marqué un tournant pour le marché immobilier français, avec des répercussions profondes sur les banques et l'économie en général.
Dans les années 1980 l’engouement démesuré pour l’immobilier de bureau et de logement mène à des spéculations excessives, une surcroissance des prix, un endettement démesuré et une surproduction ; l’ensemble de ces facteurs créant les conditions propices à un krach.
Malgré des signes avant-coureurs en 1990, les professionnels restent optimistes, jusqu'au retournement brutal du marché en 1991. L'effondrement a été soudain et sévère, affectant aussi bien les prix que les volumes de transactions (moins de 24 000 transactions en 1992). « Nous avons connu des périodes sombres. Nous sommes restés six mois sans que la ville de Nantes enregistre une seule vente. Le marché était paralysé », se remémore Loïc Cantin, actuel patron de la FNAIM. Les stocks d’invendus sont importants.
L’immobilier de bureaux est particulièrement touché, en raison d’une surproduction massive entre 1985 et 1991 et d’une chute des prix de 20 à 30 %, entraînant la fuite des investisseurs. « Il y a eu des immeubles de bureaux vides, qui n'ont jamais connu de locataires et ont été bradés. On a vu arriver des fonds vautours qui ont acheté ces bâtiments. La France s'est séparée à ce moment-là d'une partie de son patrimoine », rappelle Loïc Cantin.
Les banques sont lourdement secouées en raison de financements imprudents et de projets immobiliers de promotion insensés conduits par entre autres par des marchands de biens qui vendaient les promesses de vente de bâtiments entiers. « Cette pratique est aujourd'hui interdite, mais c'est ce qui explique que les marchands de biens ont gardé une mauvaise image. A l'époque, vous ne sortiez pas d'argent, vous ne faisiez rien et vous preniez 100.000, 200.000, 300.000 francs ou plus. Il y a eu des abus, jusqu'au jour où tout s'est écroulé », raconte Michel Yaouanc, alors administrateur de biens à Nantes et depuis peu marchand de biens.
Après la débâcle, 2 à 3 ans sont nécessaires pour que le marché reparte, car fin 1992, les pertes des banques liées à l’immobilier sont colossales (entre 45 et 70 Md de francs). Le Crédit Lyonnais, le Comptoir des Entrepreneurs, et La Hénin ont été parmi les plus affectés, certaines devant créer des structures de défaisance pour gérer les créances douteuses. Des figures emblématiques de l'époque s’écroulent, comme Christian Pellerin, surnommé "le roi de La Défense", et Pascal Jeandet, un jeune marchand de biens devenu très rapidement milliardaire. Ce dernier appliquait des méthodes financières qu’il qualifiait lui-même d’avant-gardistes et qui l'ont rapidement enrichi. Mais son groupe sera liquidé en 1992.
Source : Les Echos / reproduction interdite