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30 août 2024
Immobilier : cet inquiétant rapport sur la rentabilité locative
La crise du logement présente deux aspects : les locataires, dont les étudiants, peinent à se loger en raison d'une offre insuffisante et de loyers élevés, tandis que les propriétaires jugent les revenus locatifs trop faibles pour une rentabilité suffisante. Un rapport parlementaire du 15 juillet, rédigé par la députée Annaïg Le Meur, confirme ce faible rendement pour les bailleurs.
Sur 12 ans, l'étude de quatre villes (Montpellier, La Rochelle, Annecy, et le 13e arrondissement de Paris) montre un rendement locatif faible, notamment pour les ménages avec un taux marginal d'imposition (TMI) de 30 % ou plus.
Pour un ménage très aisé (TMI de 45 % et soumis à l'impôt sur la fortune immobilière de 0,7 %), la rentabilité d'une location non meublée varie entre -0,4 % à Montpellier (régime micro-foncier) et +0,6 % dans le 13e arrondissement de Paris. Pour un ménage au TMI de 30 %, la rentabilité est un peu meilleure, entre 1,1 % et 1,9 % selon la ville et le régime fiscal.
La fiscalité des revenus fonciers varie : en dessous de 15.000 euros, le régime micro-foncier s'applique avec un abattement de 30 %. Le régime « micro-BIC » pour les locations meublées est plus avantageux avec un abattement de 50 % pour un meublé classique et 71 % pour une maison d'hôtes ou un meublé de tourisme classé. La rentabilité locative des logements meublés est nettement supérieure à celle des locations nues, avec une rentabilité après impôts entre 35 % et 300 % plus élevée. Par exemple, dans le 13e arrondissement de Paris, un meublé touristique classé de 40 m² offre un rendement de 3,9 %, à comparer au taux du Livret A de 3 %. Cependant, la comparaison avec d'autres placements financiers reste discutable, car l'immobilier inclut l'amortissement du capital et la plus-value potentielle à la revente.
Le rapport propose trois réformes fiscales :
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Supprimer le régime fiscal des meublés et aligner leur taxation sur celle des locations nues, avec un abattement de 40 % et un plafond de 30.000 euros pour le micro-foncier.
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Avantager la location de longue durée avec un abattement de 40 % contre 30 % pour la courte durée.
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Inclure la déduction des amortissements pour les locations longues (nues ou meublées), estimée à 2 % de la valeur du bien, ce qui pourrait améliorer la rentabilité locative à 3-3,5 %, mais coûterait environ 3 milliards d'euros par an.
Le futur de ces réformes dépendra de la politique du nouveau gouvernement.
Source : Les Echos / Reproduction interdite