Comprendre l'immobilier
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16 sep. 2024
Immobilier : la reprise s'annonce difficile
La crise immobilière en France, qui dure depuis deux ans, affecte l'ensemble du marché immobilier. Les taux d'intérêt élevés, la hausse des prix dans l'immobilier ancien et le manque de logements sociaux ont rendu l'accès au logement extrêmement difficile pour une majorité de la population.
Les promoteurs immobiliers, les agences et les notaires font face à de nombreuses faillites, et la construction anticipe une chute d'activité d'environ 21 milliards d'euros entre 2022 et 2025. La forte hausse des taux d'intérêt, initiée en 2022 par la Banque centrale européenne (BCE) pour lutter contre l'inflation, a aggravé la situation en rendant les crédits immobiliers inaccessibles pour beaucoup de ménages. Même si la BCE a récemment abaissé légèrement ses taux, la reprise reste incertaine, en particulier pour les ménages modestes
Le marché de l'immobilier ancien a vu une baisse des ventes, avec 793 000 transactions en mai 2024 contre 1,2 million en septembre 2021. Si les prix avaient légèrement baissé en 2023, cette tendance s'est inversée au printemps 2024, avec une nouvelle hausse constatée dans de nombreuses régions. Ce sont surtout les ménages les plus aisés qui continuent d'acheter, tandis que les classes populaires et les primo-accédants sont de plus en plus exclus.
Du côté du marché du neuf, la situation est encore plus critique. La hausse des coûts de production et de l'inflation a fait grimper les prix, entraînant une chute des mises en chantier (-22 % en 2023) et des permis de construire (-24 %).
Le logement social est également en crise : en 2023, 2,6 millions de ménages étaient en attente d'un logement social, un chiffre en augmentation de 7,5 % par rapport à 2022. Cependant, le nombre de nouveaux logements sociaux est au plus bas depuis 2005, principalement en raison de mesures budgétaires de l'État qui ont réduit les financements des organismes HLM, « On a besoin de construire de nouveaux logements sociaux, mais aussi d’en reconstruire certains, car une partie du parc actuel est très dégradée », appuie Virginie Monvoisin, enseignante-chercheuse à Grenoble école de management et membre du collectif des Economistes atterrés..
Enfin, la transition écologique complique encore davantage la situation. La rénovation énergétique, nécessaire pour lutter contre le réchauffement climatique et améliorer les performances des bâtiments, est coûteuse. « La rénovation énergétique est indispensable mais porteuse de contradictions. Elle tend à éroder l’offre locative privée, car les propriétaires se débarrassent des logements dont le diagnostic de performance énergétique est mauvais. Et elle pose des questions de solvabilité pour les ménages, car les primes ne couvrent pas tout. Sans compter un impensé actuel : les logements non rénovables. », souligne Jean-Claude Driant, professeur à l’Ecole d’urbanisme de Paris, chercheur au Lab’Urba et codirecteur de l’ouvrage les Crises du logement (PUF, 2018).
En conclusion, si la baisse des taux d'intérêt offre une lueur d'espoir, la reprise s'annonce difficile sans des mesures de soutien fortes de l'État pour réguler le marché, faciliter l'accès au crédit, et relancer la construction, notamment de logements sociaux.