Comprendre l'immobilier
Besoin de connaître l’actualité immobilière ? D’un cours de rattrapage sur la dernière loi en vigueur ? Ou juste curieux sur un sujet précis ?
La fiscalité immobilière en France est particulièrement lourde, frappant chaque étape de la vie d’un bien. Dès l’achat, les acquéreurs doivent s’acquitter de droits de mutation pouvant atteindre 7 à 8 % du prix, majoritairement reversés aux collectivités locales. Une fois le bien détenu, les propriétaires paient la taxe foncière, et s’il s’agit d’une résidence secondaire, également la taxe d’habitation. À la revente, une plus-value éventuelle est imposée sauf si le bien est la résidence principale ou détenu depuis plus de trente ans.
Les investisseurs dotés d’un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d’euros sont par ailleurs assujettis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), instauré en 2018. Quant aux loyers perçus, ils ne bénéficient pas de la flat tax à 30 % et sont taxés selon la tranche marginale d’imposition, pouvant atteindre jusqu’à 47 % avec les prélèvements sociaux. En moyenne, près de la moitié des loyers est absorbée par l’impôt.
La fiscalité française sur l’immobilier est la plus élevée de l’OCDE, représentant 2,2 % du PIB contre 1,1 % en moyenne, soit 30 milliards d’euros de surfiscalité. Les réformes récentes accentuent cette pression : en 2025, les départements peuvent relever les droits de mutation jusqu’à 5 %, la taxe foncière a grimpé de 5 % dans les grandes villes, et les avantages fiscaux liés à la location meublée ont été en partie supprimés. Les amortissements déduits du revenu locatif sont désormais pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable.
Ces contraintes s’ajoutent à l’instabilité réglementaire et aux exigences de rénovation énergétique, poussant certains propriétaires à retirer leurs biens du marché. Cela aggrave la crise du logement, déjà nourrie par les difficultés d’accès au crédit. Entre 2021 et 2023, le nombre de logements à louer a chuté de 36 %, compliquant la situation des classes moyennes et influençant même les choix de carrière ou d’études en fonction de l’offre de logement.
Pour inverser la tendance, l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) propose la création d’un « statut du bailleur privé ». Ce dispositif viserait à unifier la fiscalité des logements loués meublés et vides, permettre l’amortissement des biens et des travaux, et autoriser le report illimité des déficits fonciers. Ces mesures, jugées neutres pour les finances publiques, pourraient améliorer la rentabilité locative de 0,8 à 1 %, alors qu’elle ne dépasse souvent pas 1 à 2 % aujourd’hui. Leur mise en œuvre pourrait être discutée dans le cadre du budget 2026, en fonction de l’évolution de la crise.