Comprendre l'immobilier
Besoin de connaître l’actualité immobilière ? D’un cours de rattrapage sur la dernière loi en vigueur ? Ou juste curieux sur un sujet précis ?
Comment investir jusqu’à 500 000 euros dans l’immobilier : pour que l’investissement soit rentable et intéressant, il est nécessaire de prendre en compte les paramètres financiers et fiscaux.
Le contexte actuel d’un taux de crédit bas favorise l’effet levier du crédit pour se constituer un patrimoine (sans puiser dans son épargne). En effet, les mensualités sont composées à 80% de capital et seulement 20% d’intérêts. Autre facteur à prendre en compte, les critères HSCF se sont vus assouplis en augmentant le taux d’endettement maximal à 35% (au lieu de 33%) et l’allongement de la durée des crédits (jusqu’à 27 ans).
« On note ces dernières semaines un assouplissement des critères d'octroi des banques. Pour les beaux profils, il est désormais possible d'aller jusqu'à 38 %, voire même 39 % d'endettement, si les critères de reste-à-vivre et une bonne tenue des comptes sont respectés », affirme Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer.
Choisir la meilleure option en fonction de son profil
Mais en fonction du budget de chacun, de sa capacité d'emprunt, de son taux d'imposition et de ses objectifs en termes de rentabilité, le choix de l'investissement est à géométrie variable. Une étude réalisée par le courtier de crédit Vousfinancer et Gridky, comparateur de biens immobiliers neufs, a étudié les possibilités d'investissement pour des montants de 100 000 euros, 200 000 euros ou 500 000 euros en mettant en avant les avantages et points de vigilance des différents dispositifs.
Pour investir 100 000 euros : La Location Meublée Non Professionnelle semble la meilleure formule avec un ticket d’entrée relativement faible (surface plus petite) et la possibilité de commencer à percevoir des loyers rapidement, sans devoir mobiliser son temps et son épargne. Sur le plan fiscal, l’acquéreur bénéficie du mécanisme d’amortissement du prix du bien.
Ainsi « sur 100 000 euros investis, on arrive à 11 000 euros de réduction fiscale, et près de 20 000 euros d'économie supplémentaire avec la récupération de la TVA », conclut cette étude.
Pour investir 200 000 euros : le dispositif Pinel est le plus adapté en ouvrant droit à des avantages fiscaux sur le long terme. Pour un engagement de 12 ans sur un bien locatif de 200 000 euros, la réduction maximale permise par le dispositif Pinel s'élève donc à 42 000 euros (sur 12 ans).
Pour investir 500 000 euros : investir dans l'ancien, via la loi Malraux, semble générer le plus fort effet de levier. Il permet de constituer un patrimoine de grande valeur grâce à la rénovation d’un bien ancien, tout en réduisant considérablement l'assiette fiscale des contribuables appartenant aux tranches d'imposition les plus élevées. Selon la zone de localisation du bien, deux régimes de réductions fiscales s'appliquent, pouvant atteindre 120 000 euros échelonnés sur 4 ans.