1- Un marché immobilier menacé par la diminution de l’octroi des prêts ?

Malgré la reprise des transactions immobilières depuis le début du déconfinement, les abandons de dossier se multiplient. « On a 10 à 15 % des compromis qui ne vont pas au bout. C’est très inhabituel, En temps normal, cela n’arrive pas, ou très rarement », explique Thierry Delesalle, porte-parole de la Chambre des notaires de Paris.

Si de plus en plus de candidats à l’achat reconsidèrent un emprunt sur 20 à 25 ans avec une crise qui s’annonce particulièrement difficile, d’autres facteurs expliquent cette augmentation anormale du nombre d’abandon de dossiers. « On voit davantage de refus de prêts. Là aussi, c’est très nouveau » remarque Thierry Delesalle. 

A la fin de l’année 2019, le Haut Comité à la stabilité financière (HCSF) a, en effet, demandé aux banques de durcir leurs conditions d’octroi de crédit. Ce durcissement couplé à la récente augmentation des taux d’intérêt de 0,3 à 0,4% a entraîné des refus de plus en plus fréquents. Le taux d’usure, qui correspond au taux maximum que tous les prêteurs sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils accordent un crédit, s’est vu lui aussi abaissé au mois d’avril. Avec l’augmentation des taux d’intérêt, il est très facilement atteint. 

Fait exceptionnel, des clients demandent même le refus écrit du crédit pour sortir de l’opération sans payer de frais. Ce procédé est puni par la loi car il permet à l’acheteur de récupérer son dépôt de garantie de 5 à 10% du prix de vente.

Quelles seront les conséquences de cette multiplication des abandons de dossier sur le marché immobilier ? « Il s’inscrit toujours dans un contexte totalement inédit où l’incertitude règne, indique la Chambre des notaires de Paris dans son point trimestriel. Les frémissements déjà observés - reprise de la consultation des annonces, des visites et des signatures - ne permettent pas encore de dégager de premières tendances quantitatives et de se forger une première opinion sur le marché immobilier, après le confinement. » 

Pour l’instant, le volume de ventes a repris fortement depuis le début du déconfinement. Les prix des ventes actuelles sont ceux d’avant la crise. Mais personne ne sait quel sera le comportement du marché après la vague de ventes actuelles. Le marché risque d’évoluer à l’automne après le premier contre-coup de la crise.

Source : le Figaro

2- Fonds immobiliers : les SCPI à l’épreuve de la crise

Plébiscités par les épargnants en 2019, les fonds immobiliers voient leur attractivité baisser cette année. Dans la conjoncture actuelle, les SCPI affichent cependant des atouts de taille : leur diversification et la mutualisation des risques, même si la transparence de certains gestionnaires reste perfectible. 

« Pour la première fois depuis 9 ans, nous aurons des difficultés cette année à tenir tous nos objectifs ; nous faisons face à une situation exceptionnelle et vivons une crise majeure. » souligne Frédéric Puzin, président de Corum AM. L'an dernier, le placement vedette a pourtant été la « pierre papier » - l'investissement locatif sous forme de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

Mais avec la crise économique annoncée, il est évident que les locations de bureaux, de boutiques, d'entrepôts et de murs d'hôtels subiront les difficultés des entreprises à régler leurs échéances. « Quand on a une mauvaise nouvelle à annoncer à ses clients, il y a deux façons de faire : la plus répandue, l'attitude séculaire du monde de la finance, c'est le mensonge par omission, et la plus courageuse, c'est la transparence, quitte à être un peu catastrophiste », précise Frédéric Puzin.

Des sociétés de gestion peu disertes sur l’impact de la crise sur leurs produits

De fait, Corum AM reste le seul gestionnaire à avoir, dès le 18 mars, puis régulièrement depuis, communiqué sur l'impact de la crise pour ses épargnants sur le niveau d'impayés. Il est aussi le seul à donner des chiffres précis : après 2 mois de confinement, sur 2 de ses SCPI, « l'ensemble des demandes de suspension de loyers porte aujourd'hui sur 6,4% du loyer annuel de Corum Origin et 3,1% du loyer annuel de Corum XL » et « nous avons accepté 18% des demandes formulées sous la forme d'échéanciers de paiement, sans impact sur la performance annuelle de votre épargne ». L'objectif de rendement locatif serait ainsi réduit de 6 à 5,72% pour Corum Origin (qui détient des actifs dans la plupart des pays de la zone euro) et de 5 à 4,89% sur Corum XL (investie plus largement sur l'Europe).

Si l’impact de la crise sur ces produits reste modéré, peu de sociétés de gestion apparaissent en mesure d'informer clairement leurs épargnants sur le sujet. Dans leur majorité, les gérants font le choix de rester évasifs. « Le problème, c'est qu'après avoir fait des promesses et répété que l'immobilier est une valeur refuge, la plupart des sociétés de gestion n'osent pas avouer aujourd'hui que le dividende va baisser et que la valeur des parts aussi. Elles préfèrent se faire oublier », affirme Frédéric Puzin.

Les gérants de SCPI continuent de réaliser des collectes massives, notamment via l'assurance-vie, en jouant sur les performances de 2019, environ 6 fois supérieures aux rendements des livrets d'épargne (en tenant compte de la valorisation des parts, les taux de rentabilité sont de l'ordre de 5% annuels nets de frais, avant impôt). L’impact de la crise s’annonce cependant très variable selon les fonds immobiliers, en fonction de la qualité des actifs et du type de locataires. Les SCPI positionnées, par exemple, sur les petits commerces et les PME en France devraient logiquement être les plus impactées. 

Offre pléthorique et demande en contraction

Amundi (Crédit Agricole), leader français des sociétés de gestion, informait récemment ses épargnants que « dans ce contexte, nous devons anticiper une diminution des encaissements des loyers et charges pour le deuxième trimestre et probablement pour le début du second semestre ». « À la mesure de nos connaissances actuelles, nous prévoyons de pouvoir distribuer 70% des acomptes annoncés pour les SCPI immobilier d'entreprise. […] Dans l'hypothèse la plus extrême, on pourrait avoir une chute du résultat par part d'environ 20% en 2020 et de l'ordre de 10% sur les résultats 2021 », anticipe Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy (SCPI Immorente et Efimmo 1). Mais, selon lui, les revenus mis en réserve les années passées permettraient d'amortir ce choc cette année à - 10%.

Quant à l'évolution de la valeur des parts, correspondant à celle des actifs immobiliers, « les vendeurs sont devenus plus nombreux que les acheteurs, donc les négociations actuelles se font avec des ristournes d'environ 10% », indique le président de Corum AM. Les évaluateurs des actifs des SCPI devraient donc immanquablement ajuster le prix des parts. Les fonds immobiliers cotés n'ont pas mieux résisté à la panique boursière, perdant plus de 20% depuis le 1er janvier. Ce qui a aussi pour conséquence de plomber les OPCI (organismes de placement collectif en immobilier), puisque ces fonds essentiellement proposés dans les assurances-vie comportent de l'immobilier physique (comme les SCPI) avec une dose de parts dans des foncières cotées. Les grands OPCI (Opcimmo du Crédit Agricole, Diversipierre de BNP Paribas, Selectiv'Immo d'Axa...) affichent de -1 à -4%, Dynapierre de SwissLife, et Groupama Gan Pierre restant tout juste dans le vert.

Des actifs à la capacité de résistance reconnue

Faut-il pour autant, dans un contexte de récession massive (la Commission européenne prévoit un recul de 8,2% du PIB en France), se méfier des SCPI ? « Les grandes forces de ces fonds sont la diversification et la mutualisation des risques. Le nombre de locataires, la grande diversité des actifs et des secteurs d'activité assurent une stabilité et une régularité des résultats », souligne Thierry Gaiffe, directeur général de Fiducial Gestion. Autre élément de réponse, l'investissement en parts de SCPI, comme d'OPCI, n’a pas vocation à concurrencer les livrets d'épargne. « Les fonds que nous gérons sont, par nature, des investissements défensifs, résilients et de long terme », insiste à juste titre Yann Videcoq, Directeur du Fund Management, chez Perial AM. 

Cependant, comme l'observe Jean-Christophe Antoine, président de la société de gestion Atland Voisin dont les SCPI occupent depuis des années la tête des palmarès, « cette situation économique mettra à l'épreuve la capacité de résistance des acteurs du secteur et notamment ceux qui n'auront pas respecté des règles prudentielles ». En clair, il pourrait y avoir certains dérapages. « Après des mois de très forte collecte d'épargne alors que le marché immobilier est au plus haut, le risque potentiel est évident ! » pointe le président de Corum AM qui, lui, a freiné de 60% sa collecte depuis 1 an pour éviter d'investir trop cher.

Source : Les Echos

3- La FPI Ile-de-France réclame un « permis de construire Covid » pour enrayer la crise

Dans un communiqué de presse, la Fédération des promoteurs immobiliers d'Ile-de-France (FPI IDF) propose la création d'une procédure spéciale d'instruction des demandes d'urbanisme déposées entre le début de la crise et la fin de l'année.

En effet, pour la FPI IDF, la seule manière de remédier à l’effondrement des autorisations d’urbanisme est d’accélérer l'instruction des demandes de permis de construire. Le cumul des élections municipales et de la crise sanitaire pèse lourd pour les promoteurs « Selon une étude du Centre d'analyse et de précisions immobilières (Capem), avant même les impacts de la crise sanitaire, au premier trimestre, seulement 2 100 logements, tous types d'habitats confondus, avaient été mis en vente, soit une chute de 67% par rapport à la même période l'an passé », précise la fédération.

Une chute vertigineuse des mises en vente qui s'explique notamment par les difficultés de délivrance des autorisations d'urbanisme. « Les municipales ont gelé la délivrance des permis de construire, avant même que la crise sanitaire n'apparaisse. Les permis de construire qui ne sont pas délivrés depuis des mois et encore aujourd'hui, c'est autant de nouveaux chantiers qui ne pourront pas débuter fin 2020 ou début 2021, avec de fait des impacts inévitables sur l'emplois et les entreprises du bâtiment ». Cette inquiétude est renforcée par les mises en vente sur le deuxième trimestre 2020 qui « risquent d'être quasiment inexistantes », selon Marc Villand, président de la FPI Ile-de-France.

Pour l'antenne francilienne de la fédération, «il est essentiel de mettre dès à présent en place des solutions nouvelles permettant une reprise d'activité à court, moyen et long terme. ». 

Pour remédier à l'engorgement des services instructeurs, qui accentuerait encore la chute de l'offre dans les prochains mois, la FPI IDF appelle :  

      - D’une part, à l’accélération de la dématérialisation de l'instruction des demandes, dès la fin de cette année, et sans attendre la date du 1er janvier 2022 fixée par la loi Elan.

     - D’autre part, à la création d'un « PC Covid » qui appellerait un traitement exceptionnel et temporaire des permis de construire déposés entre le 12 mars et le 31 décembre 2020. Avec la possibilité pour les maîtres d'ouvrage de transmettre le pré-dossier ou des pièces complémentaires par voie dématérialisée, la suppression de toute demandes de pièces non formellement requises légalement, les prorogations des délais de validité des permis de construire devenus caducs ... des mesures qui permettraient d'« alléger les procédures administratives parfois inadaptées à ce contexte inédit ».

Source : Batiactu