Alors que la pierre a connu de beaux jours en 2021 et que les acquisitions destinées à un investissement locatif ont dépassé son propre record pour la quatrième année consécutive (30,2 % des transactions de Century 21 (+2,7 %), dont 32,5 % de ses ventes de Paris), Les Echos identifient quatre facteurs qui pourraient peser sur l’investissement locatif en 2022.
Tout d’abord, le tour de vis du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) sur les conditions d’octroi de crédit devrait sonner le glas des crédits très bon marché. En effet, les emprunteurs ne peuvent pas s’endetter au-delà de 25 ans et avoir des mensualités supérieures à 35 % des revenus, assurance-emprunteur comprise ; de plus, les banques ne peuvent plus appliquer la méthode du calcul de l’endettement en différentiel, qui permettait de prendre en compte les loyers en déduction de la mensualité de crédit. Elles ne pourront déroger à ses règles que pour 20 % de leur production. « Ces normes affectent la capacité d'emprunt des primo-accédants modestes, mais aussi des clients aisés qui veulent réaliser un investissement locatif ou acheter une résidence secondaire » avertit Jean-Marc Vilon, directeur général du Crédit Logement.
Des bailleurs découragés ?
L’extension de l’encadrement des loyers à de nouvelles communes de la banlieue parisienne, à Lyon et à Villeurbanne, et sans doute bientôt applicable à Bordeaux et Montpellier, pourrait aussi avoir un effet contre-productif. Des bailleurs renoncent à l'investissement locatif, d'autres louent de la main à la main, en s'affranchissant des règles. A Paris, relève une récente étude de PAP, 42,1 % des annonces de locations sur son site dépassent les plafonds de loyers. La mention obligatoire du loyer plafond dans les annonces immobilières, d’abord pour les professionnels puis pour les particuliers, devrait prochainement faire l’objet d’un décret.
Ensuite, le changement du mode du calcul du DPE et l’obligation de rénovation des passoires thermiques (étiquettes E, F et G) pour les bailleurs devraient également changer la donne : faute de travaux, ils ne pourront plus être loués à partir de 2023 ni leurs loyers augmentés dès le 25 août 2022. Les investisseurs vont donc se détourner de ce type de biens réduisant d’autant l’offre pour les locataires. Christophe Demerson, président de l’UNPI, va plus loin : « le DPE nouvelle mouture n'est toujours pas fiable et la faisabilité des travaux est entravée par le manque d'artisans, surbookés, et les pénuries de matériels dont les prix flambent. Les bailleurs sont catastrophés. Certains locataires attaquent déjà leurs propriétaires pour indécence des logements ». Cependant, ce dispositif coercitif est assorti d’aides publiques à la rénovation, tandis qu’un assouplissement du calendrier est évoqué.
Airbnb pourfendu dans la capitale
Enfin, les meublés de tourisme, particulièrement en vogue avec des plateformes telles que Airbnb, font l’objet d’un assaut continu à Paris. Désormais, la transformation de commerces en meublés de tourisme sera soumise à une autorisation. Et, pour ceux qui veulent louer leur résidence secondaire en meublé saisonnier, ils seront tenus à des obligations de compensation très renforcées. Elles consistent à transformer un local commercial d'une surface au moins équivalente en local habitable. La mesure concerne des quartiers touristiques comme le Marais, Montmartre ou celui de la tour Eiffel.
Source : Les Echos/reproduction interdite
