Crédit immobilier : les bons réflexes pour acquérir une résidence secondaire ou un bien à louer
En 2021, les résidences secondaires ont représenté 7 % des transactions selon Century 21, en hausse de 6,1 %. Cependant, le taux d’endettement pour ce type d’achats doit rester inférieur à 35 % : Le Monde détaille les bonnes pratiques à avoir pour parvenir à contourner cet obstacle.
Les marges de manœuvre de 20 % pour les banques sont bien plus rares pour les résidences secondaires et les biens locatifs. D'autant que les acheteurs d’une maison de campagne sont souvent déjà endettés pour leur résidence principale, alors que le taux d’endettement concerne l’ensemble des crédits remboursés par l’emprunteur. « Il faut regarder le dossier dans sa globalité, on ne peut pas se limiter à proposer seulement un prêt pour la résidence secondaire », confirme Olivier Lendrevie, président du courtier CAFPI. Dans ce cas-là, il faut racheter le prêt lié à la résidence principale pour en renégocier le taux et revoir sa mensualité à la baisse, permettant une capacité d’endettement supplémentaire en regroupant les deux crédits.
Plusieurs types de biens, plusieurs solutions
D’autres solutions sont envisageables : rallonger le premier crédit lié à la résidence principale pour diminuer sa mensualité ; différer le remboursement du crédit pour la résidence secondaire de quatre ou cinq ans, le temps de venir à bout de celui sur la résidence principale (limitant le taux d’endettement pendant les années où les deux crédits se chevauchent)…
Pour les biens locatifs, même complexité : Le HCSF a changé début 2021 la méthode de prise en compte des charges d’emprunt et des loyers perçus dans le calcul du taux d’endettement. Ce mode de calcul est défavorable aux investisseurs qui dépassent souvent très vite les 35 %, voire les 40 % de taux d’endettement », prévient Sylvain Lefèvre, président de la Centrale de Financement. Des dérogations sont possibles dans un certain cadre pour les acheteurs aux bons dossiers. « Les investisseurs ont du mal à trouver un financement dans les grandes villes étudiantes, où certaines banques régionales sont parfois au plafond de leur capacité de dérogation », précise Olivier Lendrevie. Côté taux, même combat pour tous : les barèmes sont globalement identiques d’un cas à l’autre, mais varient en fonction des revenus de l’emprunteur.
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