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11 avr. 2022
Marc Touati (ACDEFI) avertit sur une chute des prix
Marc Touati, président du cabinet ACDEFI, table pour Capital sur une bulle immobilière qui sera pourfendue par la remontée des taux d’intérêt ainsi que sur une baisse de 15 % en moyenne des prix des logements anciens d’ici un an.
Se fondant sur les statistiques d’Orpi, SeLoger ou MeilleursAgents, Marc Touati remarquent que les prix des logements anciens ne flambent plus, même s’ils continuent à augmenter dans les villes jusqu’à présent épargnées par la bulle, mais le glissement annuel des prix au niveau national tombe à +0,2 %, après une hausse de 7,1 % au quatrième trimestre 2021. La baisse a même déjà commencé dans certaines villes, dont Paris, où les prix reculent depuis sept mois consécutifs, en baisse de 0,5 % en mars et de 1 % au quatrième trimestre 2021, passant sous la barre des 11 000 euros, du jamais-vu depuis dix ans.
Enfin, les ventes de logements anciens s’effondrent de 17 % sur un an au premier trimestre 2022 en 17 %, retombant au niveau de 2018 ; les ventes baissent de 9 % en février selon SeLoger, soit 22 % sous leur moyenne de longue période. « Cet effondrement s’explique à la fois par la faiblesse des biens à vendre, mais aussi par la baisse de la demande effective. Car si la demande potentielle est évidemment toujours forte, la demande effectivement solvable et crédible ne cesse de se réduire compte tenu de la flambée des prix des dernières années. Et si, jusqu’à récemment, l’écart croissant entre la hausse des prix et la faiblesse des revenus des ménages a pu être compensé par les niveaux artificiellement bas des taux d’intérêt, ce n’est désormais plus le cas », explique Marc Touati.
La stagflation a déjà commencé
Alors que les taux d’intérêt devraient atteindre les 3,5 %, avec la hausse des taux obligataires, le resserrement des conditions d’octroi de crédit par les banques et surtout l’inflation, « l’écart entre le niveau des prix immobiliers et les revenus des ménages devient de plus en plus insoutenable, ce qui suscite inévitablement une baisse de la demande de logements et une chute des prix par la même occasion. » D’autant que le taux d’endettement des ménages français a atteint un niveau de 101,8 % au troisième trimestre 2021, ce qui rendra la période de stagflation insupportable.
Marc Touati anticipe donc une baisse des prix de l’ancien d’au moins 15 % d’ici un an en moyenne sur l’ensemble du territoire français. « Elle pourrait s’avérer salutaire, ne serait-ce que pour redonner de la solvabilité à une demande fragile. Les agents immobiliers ont d’ailleurs tout intérêt à ce que les prix reculent modérément, de manière à augmenter le nombre de transactions plutôt que de voir les prix continuer de monter avec de moins en moins d’opérations. De plus, une fois la correction passée et la bulle dégonflée, l’immobilier français pourra repartir sur des bases plus saines. Ce qui signifie que les prix remonteront progressivement. Comme toujours, l’immobilier restera donc une valeur refuge et un placement porteur à moyen terme. Il a simplement besoin d’un “Reset” pour pouvoir se reconnecter à la réalité économique et repartir sur des fondamentaux plus robustes. »
Source : Capital / Reproduction interdite