1- La Convention citoyenne veut rendre obligatoire la rénovation énergétique des logements

Dimanche 21 juin, la Convention citoyenne pour la transition écologique, composée de 150 citoyens, a remis ses propositions à la ministre de la Transition écologique et solidaire, Elisabeth Borne. 

Au sein de ce rapport de 600 pages, la Convention citoyenne prend une position radicale sur les passoires thermiques dans les logements. 

Son objectif : rendre obligatoire la rénovation énergétique des logements pour toutes les copropriétés, logements sociaux et maisons individuelles louées d'ici à 2030 pour les passoires thermiques (étiquette énergétique F ou G) et d'ici à 2040 pour les étiquettes D & E.

Pour les maisons individuelles occupées par leur propriétaire, l'obligation de rénovation s'imposerait dès 2024 lors des ventes, héritages ou transmissions, si elles sont moins performantes que A ou B, les meilleures étiquettes énergétiques.

La sanction, faute de rénovation, pourrait être un malus sur la taxe foncière : « Notre ambition est de passer d'une rénovation par petits gestes et à petits pas à une rénovation globale (isolation de l'enveloppe, fenêtres, chauffage et ventilation mécanique contrôlée [VMC]) en multipliant par trois le rythme des rénovations », indique le rapport de la convention. 

« Cela représente environ 20 millions de logements à rénover dont environ 5 millions de passoires thermiques, des bâtiments tertiaires et publics d'ici à 2030 », précise-t-il.

La rentabilité marginale des travaux de rénovation énergétique 

La rénovation énergétique représente un investissement important pour les propriétaires et sa rentabilité est souvent très longue et supérieure au temps de détention moyen d’un bien, compris ces dernières années entre 6 et 9 ans. 

Le gouvernement osera-t-il pour autant généraliser l'obligation de rénovation énergétique ?

Cette obligation existe pour les bâtiments tertiaires. Un décret impose à ceux de plus de 1.000 m² de réduire leur consommation d'énergie d'au moins 40% en 2030, par rapport à 2010, et de 50% en 2040. 

Le même genre d'obligations pèse sur les particuliers bailleurs : « la loi énergie climat de 2019 prévoit la sortie du parc locatif en 2028 des logements de catégorie énergétique F ou G », indique Philippe Pelletier, président du Plan Bâtiment Durable.

Sur 6,5 millions de logements locatifs privés, 3,1 millions sont énergivores. 60% du parc locatif privé étant possédés par des particuliers aisés, il est tentant de contraindre les bailleurs. 

Pourtant, le risque que ces propriétaires préfèrent vendre leurs biens plutôt que de les rénover est-il important ? Ce qui aurait pour conséquence de réduire l'offre locative privée, qui représente un quart des résidences principales.

« Nous avons l'exemple du green deal britannique de 2010 à destination des bailleurs, où l'obligation a entraîné une quasi-disparition des logements énergivores en dix ans, sans contraction du parc locatif », objecte Philippe Pelletier.

Les classes moyennes de plus en plus fragilisées 

Reste le problème des propriétaires occupants. La classe moyenne est fragilisée par la cherté de l'accession à la propriété en zones tendues dans l'ancien. 

« Le coût relatif s'élève bien au-delà des niveaux observés jusqu'alors : 5,2 années de revenus au premier trimestre 2020, contre 4,9 années de revenus il y a un an », alerte l'observatoire Crédit Logement. 49% des emprunts d'accession à la propriété vont de plus de 20 ans à 25 ans inclus, réduisant la marge de manœuvre financière des nouveaux propriétaires.

Il faudrait que l'Etat amplifie ses aides, actuellement concentrées sur les plus modestes et la Convention citoyenne y compte. 

Le gouvernement arbitrera d'ici à septembre, car il prépare un plan de relance accordant une place importante à la rénovation énergétique. 

L'autre inconnue est comment insérer, dans les réflexions en cours, le plan dit « renovation wave » que la Commission européenne dévoilera, de son côté, à l'automne afin de doper la rénovation énergétique des bâtiments.

Source : Les Echos

2- Immobilier à Paris : le nouvel encadrement des loyers

A partir du 1^er juillet 2020, le dispositif d’encadrement des loyers est renouvelé à Paris. Paru ce lundi 22 juin, un arrêté du Préfet d’Ile-de-France établit de nouveaux loyers de référence, fixés selon les quartiers, le type de logement et le nombre de pièces. 

De nouveaux loyers de référence pour la période du 1^er juillet 2020 au 31 juin 2021

Les nouveaux loyers de référence fixés par l’arrêté s'appliquent aux baux parisiens signés à partir du 1^er juillet 2020, jusqu’au 31 juin 2021. L’encadrement des loyers concerne les locations vides et meublées (dont le bail mobilité) dans le parc de Paris intra-muros. Ni les loyers du parc social, ni les locations touristiques saisonnières ne sont visés par le texte.

Une carte interactive des prix des loyers du parc locatif privé

Pour renseigner précisément locataires et propriétaires sur les prix des loyers dans le parc privé en vigueur, il existe une carte interactive couvrant l’ensemble des quartiers. Elle présente les caractéristiques du logement (nombre de pièces, date ou époque de construction de l’immeuble, type de location - meublé ou vide) et l’adresse du bien immobilier. Un outil pensé pour permettre aux les locataires et aux propriétaires bailleurs parisiens de connaître le loyer de référence qui les concerne - exprimés en euros par mètre carré de surface habitable.

Exemples de prix des loyers de référence :

Pour un appartement de 2 pièces, non-meublé, dans un immeuble construit avant 1946, le loyer de référence est de :

• 22,1 €/m² rue Saint-Fargeau (quartier Saint-Fargeau, 20^ème arrondissement) ;
• 22,6 €/m² rue de l’Abbé Groult (quartier Saint Lambert, 15^ème arrondissement) ;
• 24,1 €/m² rue Mirabeau (quartier d'Auteuil, 16^ème arrondissement) ;
• 24,2 €/m² avenue de la République (quartier Folie-Méricourt, 11^ème arrondissement) ;
• 24,7 €/m² rue des Halles (quartier des Halles, 1^er arrondissement) ;
• 25,1 €/m² rue de Plaisance (quartier de Plaisance, 14^ème arrondissement) ;
• 28,3 €/m² avenue de Suffren (quartier École militaire, 7^ème arrondissement).

Des loyers devant être compris entre – 20 % et + 30 % du loyer de référence...

Chaque loyer de référence est égal au loyer médian, calculé sur la base des niveaux de loyers constatés par l'observatoire local des loyers (L’OLAP pour Paris). Le texte crée également 2 bornes tarifaires supplémentaires : le loyer de référence majoré, égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence (que le propriétaire bailleur ne pourra pas dépasser), et le loyer de référence minoré (égal à 70% du loyer de référence).

… mais un complément de loyer possible sous conditions

Le plafonnement n’interdit pas au propriétaire bailleur de demander un complément de loyer, mais l'oblige à le justifier. Ainsi, si le logement comprend des caractéristiques particulières, comme une vue exceptionnelle sur un monument, par exemple, mais pas seulement : « un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. », souligne l'arrêté. 

Une commission départementale de conciliation compétente en cas de litige

En cas de litiges relatifs aux loyers ou aux compléments de loyers, l’une ou l’autre des parties pourra saisir la commission départementale de conciliation - et en l’absence d’accord, le juge d’instance. Le locataire disposera d’un délai de 3 mois à compter de la signature du bail pour contester le complément de loyer auprès de la commission départementale de conciliation. En cas de doute, les locataires pourront solliciter l'ADIL 75 pour être orientés vers le bon interlocuteur.

De nouvelles sanctions en cas de non-respect des loyers de référence

Si le bailleur exige ou applique un loyer supérieur au loyer majoré, il encourra des sanctions administratives. « Après une mise en demeure, restée infructueuse, de mettre son contrat en conformité et de rembourser au locataire les trop perçus éventuels, le préfet de département peut ainsi prononcer une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale », prévoit le texte. 

Source : Le Figaro

3- 6,1 milliards d’euros reversés par la Banque de France à l’Etat... un record

Malgré une baisse de son produit d’activité à 8,6 milliards d’euros en 2019 (contre 9,2 en 2018) et du résultat net à 3,8 milliards d’euros (contre 4,6 en 2018), la somme versée chaque année par la Banque de France à la collectivité culmine à 6,1 milliards d'euros, soit 500 millions de plus que l’année précédente. Cette hausse s’expliquerait par des marchés actions très performants en 2019. 

Selon les Echos, la politique de la BCE a eu une forte influence sur les résultats de la Banque de France. « La fin du programme d'assouplissement quantitatif (QE) en décembre 2018 a mécaniquement réduit les rendements d'intérêts perçus par l'institut monétaire sur son portefeuille de titres au cours de l'année. »

La politique de réduction des coûts de fonctionnement de la Banque de France a été maintenue en 2019. Qu’il s’agisse des frais de personnel qui ont diminué, passant de 930 à 875 millions d’euros ou des frais de fonctionnement de l’institut, passant de 1,05 milliard à 915 millions d’euros. Nous pouvons également noter que le nombre d'employés équivalents temps-plein est tombé pour la première fois sous les 10 000. Les charges de retraites ont au contraire observé une hausse, pour atteindre les 502 millions d’euros (contre 486 millions en 2018). 

Source : Les Echos