A 1,25 % de moyenne sur 20 ans et 1,37 % sur 25 ans, la hausse des taux d’intérêts atteint respectivement les 26 % et 21 % en quatre mois, et ne devrait que s’intensifier dans les semaines à venir… Une tendance qui coupe de l’emprunt immobilier les ménages les plus fragiles et les primo-accédants.
« La tendance de hausse lente des taux s’est accélérée depuis le déclenchement de la guerre en Ukraine », précise Olivier Lendrevie, président du courtier en crédits immobiliers Cafpi. « Nous atteignons à l’heure actuelle des taux de 1,60 % sur vingt ans pour de très beaux dossiers, des clients qui n’ont pas de souci d’apport personnel, ni d’endettement. » Le resserrement des normes par le HCSF n’aide rien à l’affaire, limitant le taux d’endettement maximum de 35 % par ménage et une durée de crédit limitée de 25 ans : dans ces conditions, les ménages les plus fragiles et les primo-accédants, avec peu ou pas d’apport personnel, ne peuvent plus emprunter, alors que les banques exigent à présent une épargne de 10 à 20 % du prix d’achat du bien.
Le taux d’usure en question
Pour valider un dossier, les professionnels invitent de plus en plus souvent leurs clients à allonger les durées d’emprunt et, si cela ne suffit pas, à revoir à la baisse leur projet d’acquisition. Malgré toutes ces précautions, certains emprunteurs essuient des refus de prêt en raison d’un autre facteur décisif : le taux d’usure. Il s’agit du taux maximum, imposé par la Banque de France, auquel une banque peut octroyer un crédit immobilier, et qui atteint à présent 2,4 % pour un crédit de 20 ans et plus. « Un niveau anormalement bas », juge Olivier Lendrevie. « Lorsque vous ajoutez au taux d’intérêt, les frais de dossier et l’assurance emprunteur, vous dépassez aisément le taux maximum. La marge de manœuvre est bien trop faible pour les banques. » Certains réseaux bancaires seraient tentés de réduire, voire de suspendre, leur production de crédit immobilier en attendant de meilleures conditions.
En attendant, l’ensemble des acteurs du crédit appelle à revoir la méthode de calcul du taux d’usure et à l’actualiser tous les mois (plutôt qu’une fois par trimestre) : le ministère de l’Economie s’est déclaré ouvert à l’initiative.
Une situation qui devrait empirer
Dans ces conditions, la réforme de l’assurance emprunteur n’arrangera rien : la suppression du questionnaire de santé pour les crédits inférieurs à 200 000 euros devrait entraîner une hausse des coûts de l’assurance emprunteur de 15 à 30 % chez les assureurs alternatifs. Pire : la BCE prévoit d’augmenter son taux directeur en juillet, une première depuis dix ans, mettant fin à sa politique monétaire ultra-accommodante. La Banque centrale européenne met déjà en garde contre l’éclatement de bulles immobilières dans la zone euro, anticipant une chute des prix de l’immobilier consécutive à la hausse des taux. Les professionnels anticipent un taux d’intérêt moyen proche des 2 %, hors frais d’assurance, de garantie et de dossier, dès septembre…
En attendant, l’ensemble des acteurs du crédit ppelle à revoir la méthode de calcul du taux d’usure et à l’actualiser tous les mois (plutôt qu’une fois par trimestre) : le ministère de l’Economie s’est déclaré ouvert à l’initiative.
Source : Le Parisien / Reproduction interdite
