1- Les professionnels de l’immobilier craignent une chute du marché 
 

Après le rebond qui a suivi la période de confinement, le marché de l'immobilier connaît comme chaque année à cette époque, une pause plus ou moins nette. 

Un avenir incertain  
 
Désormais les professionnels du secteur anticipent cette rentrée, et les mois à venir, avec une certaine appréhension. A Nantes, où de nombreuses suppressions d'emploi ont été annoncées, les professionnels observent une baisse d'un tiers de la demande. Même s’il est encore trop tôt pour en tirer des leçons concernant les prix mais par le passé un tel phénomène précède souvent une baisse des prix, s'inquiète le président de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier). 
 
Dans l'ensemble de la France certains clignotants passent carrément dans le rouge. Selon l'observatoire de l'immobilier mis en place par le portail Le Partenaire, les prix ont enregistré en juillet une baisse par rapport au mois de juin. 
 
Ainsi, un appartement ancien coûte 5 867 euros de moins par rapport à juin, pour les maisons anciennes la chute serait encore plus importante 7 635 euros. Ces chiffres qui sont des moyennes extrapolées à partir du prix affiché dans les annonces et les dossiers de crédits qu'ils traitent, reste parcellaire, mais ils font figure d'indicateurs avancés, c'est la première fois depuis 3 ans qu'ils sont en baisse. Il faudra attendre quelques mois, lorsque les notaires publieront leurs données pour savoir si la baisse des prix de l'immobilier est effectivement concrétisée, mais déjà des nuages circulent sur le marché.  

La FNAIM quant à elle se montre peu enthousiaste sur la situation du secteur. Elle estime entre 150 000 et 200 000 le nombre de transactions perdues à cause du confinement. En comparaison, elles avaient chuté de 26,5 % lors de la crise de 2008, qui avait aussi provoqué une baisse des prix de 12 %, sur deux ans. « Le confinement a mis le marché en pause mais n'a pas remis en question la volonté d'acquérir des Français. L'enregistrement des actes reprend mais très timidement », nuance Loïc Cantin, président adjoint de la FNAIM. 

Le marché du crédit immobilier sera déterminant  

Au-delà de la conjoncture, les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) complique l'accès au crédit pour nombre de futurs acquéreurs. Depuis fin 2019, il recommande aux banques de ne pas accorder de prêt au-delà de 25 ans et de respecter scrupuleusement un taux d'endettement maximum de 33 %. Etablies avant la crise sanitaire, ces règles ont été réitérées en juin dernier. Car si le HCSF reconnait une diminution d'activité du marché et de la production de crédit immobilier, il anticipe également « une reprise d'activité rapide sur ce segment ». Les professionnels s'inquiètent de ces mesures du « monde d'avant », qui risquent surtout de pénaliser les primo-accédants avec un faible apport personnel. 

Certes en juillet, les banques ont révisé leurs barèmes et les taux moyens ont reculé selon la dernière étude de l'observatoire du crédit logement CSA, pour soutenir la demande de crédit. Cependant les taux sont proches de leur plus bas niveau historique et la marge pour une nouvelle descente reste très limitée.  

Désormais les dossiers de demandes de crédit sont de plus en plus fragiles, comme le note notamment CAFPI. Ces taux très bas font baisser le taux d’usure qui exclut de nombreux acheteurs pourtant solvables. Au taux d’usure trop bas, s’ajoutent les nouveaux critères du HCSF, avec pour conséquence une baisse du taux d’accord de crédit, -10 points en un an. « Les profils les plus touchés sont les primo-accédants sans apport, les investisseurs endettés au-delà de 33% et les seniors, à cause du surcoût de l’assurance », ajoute Philippe Taboret Directeur général adjoint de CAFPI.  

Ainsi il est fort probable que la deuxième partie de l’année soit compliquée pour le marché immobilier, mais si rien n’est fait, le 1er semestre 2021 pourrait être catastrophique. « Si nous voulons éviter de tomber à 60 milliards d’euros de production de crédits au 1er semestre 2021, contre 90 milliards au 1er semestre 2020, il est urgent pour l’ensemble du marché immobilier de mettre en place un plan de relance, avec le concours des grandes instances », conclut Philippe Taboret. 

2-Logement : une hausse des prix en banlieue parisienne 

Alors que les prix de l’immobilier à Paris ne cessent d’augmenter, les notaires du Grand Paris révèlent que les prix en banlieue parisienne augmentent plus que dans la capitale. 

Une situation rare… 

Cette situation n’avait pas été connue depuis 2007.  

« Etant donné les records de prix atteints dans la capitale, la petite couronne est plus que jamais un marché de report […]. Mais il existe aussi une autre explication : la volonté des acquéreurs de trouver de l’espace et de la verdure a provoqué une hausse du prix des maisons supérieure à celle des appartements dans la région », révèle Thierry Delesalle, président de la commission des statistiques immobilières et notaire à Paris. 

Ainsi les prix ont augmenté de + 18,1% à Colombes dans les Hauts-de-Seine ou encore de plus de 21% à Sartrouville dans les Yvelines. 

… qui devrait se poursuivre 

Selon les notaires cette hausse devrait continuer d’ici Octobre et pourrait même atteindre +9% en première couronne, pour les appartements comme pour les maisons. 

« La barrière du périphérique est en train de s’atténuer. On peut penser que la petite couronne va devenir la locomotive du marché francilien », souligne Marc Friedrich, notaire à Levallois-Perret. 

Mais, malgré l’envie de plus d’espace et de verdure qui s’est accentué avec l’essor du télétravail, les salariés ne sont pas prêts à passer plus de 45 minutes dans les transports pour rejoindre leurs bureaux. Sachant que d’après le Ministère du Travail depuis fin juillet un salarié sur dix poursuit le travail à distance. 

3 - Immobilier :  le gouvernement entend améliorer et prolonger le Pinel et le PTZ 

Une source issue du ministère du Logement vient d'indiquer à Batiactu que, comme demandé avec insistance par les professionnels du secteur, des mesures seront bien prises pour relancer la construction neuve, dans la lignée du plan France relance. 

« Le dispositif d'investissement Pinel et le PTZ vont faire l'objet d'améliorations, tout en restant les plus stables possibles pour ne pas perturber les projets en cours de commercialisation », a ainsi indiqué au titre spécialisé le ministère, ce jeudi 10 septembre. En plus d'être améliorés, ces deux outils seront « prolongés pour accompagner la relance ». Les évolutions des régimes de ces dispositifs prendront effet en 2022, précise aussi l’exécutif, qui indique cependant déjà que celles-ci seront d'ores et déjà inscrites dans la loi de finances 2021 « pour donner de la visibilité au secteur ».  

Des dispositifs mis au service du « Zéro artificialisation nette » 

Le gouvernement se fait moins disert sur les modalités précises de la réforme envisagée, annonçant qu’une concertation sera ouverte « très prochainement » avec les acteurs. Cependant, dans leurs nouvelles moutures, Pinel et PTZ devraient être fléchés vers l'objectif de zéro artificialisation nette (ZAN), l'idée étant de « verdir » le fonctionnement de ces aides. Pour le PTZ, la priorité sera aussi « d'augmenter son impact sur les ménages qui en ont le plus besoin ». Le Pinel, quant à lui, devrait voir ses défauts « corrigés […] en passant notamment par une meilleure territorialisation ». L’expérimentation du zonage de projets Pinel, menée depuis cette année en Bretagne et jusqu’à la fin 2021, pourrait à cet égard servir de modèle et se trouver étendue à l’ensemble du territoire : L’application du dispositif n’y relève plus du zonage classique (restreint aux seules zones A, A bis et B1), mais d’un échelon communal, dans les quartiers se caractérisant par une tension élevée du marché locatif et des besoins en logements intermédiaires. En optant pour cette logique, le gouvernement entend parvenir à mieux adapter les loyers retenus à la réalité du marché local, compte tenu du fait que « la connaissance des loyers du parc privé a considérablement été améliorée » depuis la création du Pinel. Cette refonte du dispositif d’investissement locatif sera lancée en 2021, « en association étroite avec les territoires ».  

Un premier satisfecit des aménageurs et des professionnels de la construction 

« C'est une très grosse satisfaction d'avoir été entendu », réagit Olivier Salleron, Président de la Fédération française du bâtiment (FFB). Même si restent à préciser les modalités de ces évolutions : « Nous souhaitons un retour de la quotité du PTZ à 40% pour les zones B2 et C, mais la discussion est ouverte. Nous souhaitons aboutir à une solution réaliste. » Olivier Salleron appelle toutefois à ce que ces mesures entrent en vigueur dès 2021. « C'est une bonne nouvelle », estime pour sa part Grégory Monod, Président des constructeurs aménageurs de la FFB (LCA-FFB) - qui faisait partie des professionnels ayant alerté les pouvoirs publics sur l'absence de mesures pour le neuf dans le plan de relance. L'organisation professionnelle reste cependant réservée sur les détails de cette réforme à venir, partageant pour partie les revendications de la FFB : « Nous souhaitons que la quotité du PTZ en zones B2 et C soit ramenée à 40%, au lieu des 20% actuels. Car, on l'a vu, les recommandations du haut conseil de stabilité financière ont eu des effets catastrophiques en termes de refus de prêts immobiliers, les premiers touchés étant les primo-accédants. » Pour rappel, le Pinel et le PTZ sont prévus pour durer jusqu'au 31 décembre 2021. Les prolonger irait ainsi dans le sens du plan de relance qui va s'étaler sur les deux années à venir.