Comprendre l'immobilier

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06 mar. 2023
Quand même la rénovation ne suffit pas pour ces passoires thermiques
Les bailleurs sont désormais contraints par les nouvelles normes environnementales de renforcer l'efficacité énergétique de leurs logements, sous peine de ne plus pouvoir louer. Cependant, certains biens immobiliers ne sont pas adaptés à des travaux de rénovation. Dans certains cas, même après rénovation, leur DPE n’atteint pas la note requise. Quels sont ces types de logements ?

Dès 2025, tous les logements ayant un DPE G seront interdits à la location. En 2028, ce sera au tour des F. Le gouvernement espère ainsi forcer les bailleurs à rénover leurs biens. Mais ces opérations, coûteuses, ne sont pas forcément efficaces. Focus sur quelques types de logements pour lesquels améliorer l'étiquette énergie est un casse-tête, potentiellement insoluble. 

Les biens anciens, voire historiques 

En premier lieu, de nombreux immeubles souffrent de leur esthétique. « Pour les immeubles haussmanniens, pour lesquels il n'est pas permis de toucher à la façade, les artisans doivent réaliser une isolation par l'intérieur, qui risque de sacrifier les cheminées et les moulures et nécessite d'étendre les réseaux électriques pour déplacer les prises. Ces modifications entrent en opposition avec la conservation du patrimoine », déplore Loïc Cantin, président de la FNAIM. Mais, pour les biens anciens, même banals, d’autres problématiques se posent. « Les copropriétés des années 1960, 70 voire plus récentes encore sont aussi concernées par la problématique des passoires thermiques, souligne Martin Menez, président de Bevouac Si les baies vitrées montent à la lisière du plafond, nous sommes coincés. Cela empêche de faire l'isolation par l'intérieur du toit sans changer toutes les visseries et raboter toutes les fenêtres », indique le porte-parole de cette entreprise spécialisée dans l'immobilier locatif. 

Studios ou biens mansardés 

Pour ces biens, la problématique est autant technique que mathématique. Le mode de calcul du DPE, qui ne tient pas compte de la surface au sol mais bien de la surface habitable, complique les choses. « Pour les cas les plus extrêmes, un bien G mesurant 20 m2 pour 50 m2 au sol, même en optant pour le scénario de rénovation le plus ambitieux, les audits énergétiques aboutissaient à une très faible amélioration du DPE. Nous parvenions à passer seulement à une classe F, alors que le même programme de rénovation sur des murs droits nous faisait atteindre le niveau D ou C », illustre Martin Menez. De la même manière, ce mode de calcul en fonction de la surface pénalise beaucoup les studios. « Si vous avez des équipements dans votre studio qui correspondent à ceux d'un T2, rapporté à la surface habitable, le coût de la production d'eau chaude va plus peser sur le DPE d'un studio que sur celui d'un T2 », illustre le président de la FNAIM. 

Dans son rapport sorti à l'été dernier, l'Observatoire national de la rénovation énergétique estimait que 34% des logements de moins de 30 m² avaient une étiquette F ou G, contre seulement 13% des logements de plus de 100 m². « Disposant très souvent de surfaces de parois déperditives importantes par rapport à leur surface habitable, les pertes de chaleur et donc les consommations de chauffage seront plus importantes ramenées au mètre carré de surface du logement », justifiait l'ONRE. 

Enfin, à cela s’ajoute le problème des copropriétés. Alors que le DPE est individuel, certains travaux doivent être votés par l’assemblée générale. Pour faciliter la prise de décision, le gouvernement a évoqué la piste de réformer les droits de vote.  

Source : Les Echos / reproduction interdite  

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