L’actualité, tant par les difficultés d’accès au crédit immobilier pour les acheteurs, que par les scandales dans les EHPAD, et les inquiétudes sur les futures retraites pour les vendeurs potentiels, est, à plusieurs égards, propice à l’essor du viager. Marché de niche, le nombre de transactions a toutefois doublé depuis 2018.
S’il reste culturellement mal vu, l’acheteur réalisant un pari sur la mort, le viager présente pour le vendeur plusieurs intérêts : la rente viagère peut contribuer à compléter une pension de retraite insuffisante et le bouquet peut servir à financer des installations pour adapter le logement afin qu’il y reste le plus longtemps possible. « Depuis le scandale dénoncé en 2022 sur le fonctionnement des Ehpad Orpea et Korian, il y a un net regain d’intérêt pour ce type de projet, notamment chez les vendeurs de 75 à 80 ans, qui sont le cœur de cible du marché », note Vincent Gibelin, fondateur du réseau Univers Viager. Et pour l’acheteur, ce type de transaction permet d’acheter le logement sans avoir à verser la totalité du prix en une fois, facilitant l’achat immobilier dans un contexte d’accès au crédit limité. « Vous allez retrouver beaucoup d’acquéreurs avec une profession libérale, mais aussi de plus en plus de jeunes, précise Vincent Gibelin. Souvent, il n’y a pas d’emprunt, l’acquéreur dispose du capital pour payer le bouquet. »
Le risque de l’entretien et la nécessité de travaux
Outre le risque financier, l’autre pari pour l’acquéreur est que le bien conserve sa valeur. Ainsi, ils peuvent introduire une clause pour le vendeur « d’entretenir le bien raisonnablement ». Et la réalisation reportée de travaux, notamment de rénovation, risque également d’amputer la valeur du bien. « Nous conseillons aux investisseurs d’inclure, dans le contrat de vente, une clause permettant de réaliser immédiatement des travaux de rénovation énergétique dans le bien du vendeur et d’en répercuter le coût sur le montant du bouquet », indique Sophie Richard, fondatrice du réseau Viagimmo. Chacun s’y retrouve : « Le senior peut ainsi profiter d’un logement performant énergétiquement et mieux isolé. Quant à l’acquéreur, il est rassuré sur la valeur à venir de son bien, et profite des aides aux travaux disponibles aujourd’hui », explique-t-elle.
Les solutions semblables, pour faciliter le maintien à domicile en investissant, se multiplient. Et s’ouvrent à toujours plus d’investisseurs. C’est l’objectif de plusieurs SCI, accessible via une assurance vie. « La SCI achète la nue-propriété du bien et laisse l’usufruit ou le droit d’usage et d’habiter à l’occupant. Cela se rapproche du viager “en bouquet sec” où l’on ne paie au senior que le bouquet, sans la rente. Le senior bénéficie d’une somme d’argent importante d’un coup, détaille Mikhaël Azancot, gérant de la SCI ViaGénérations. L’investisseur, lui, mutualise le risque lié à longévité, car nous détenons 400 biens dans notre portefeuille ».
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