La clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus est stipulée dans la quasi-totalité des contrats.

En cas d’impayé des loyers et/ou des charges, un commandement de payer est signifié au locataire par voie d’huissier de justice.

La résiliation du bail ne peut produire effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).

En l’absence de règlement, une assignation est signifiée au locataire[1] à la demande du bailleur devant le Tribunal d’Instance territorialement compétent afin de solliciter principalement:

• la résiliation du contrat de bail,
• le paiement des loyers et charges impayés,
• l’expulsion du locataire.

Lors de l’audience devant le Tribunal, le locataire peut demander au magistrat des délais de paiement[2] et si le magistrat accède à sa demande le locataire évite l’expulsion. Si le locataire se libère de sa dette, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué (article 24 V de la loi du 6 juillet 1989). Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Si le locataire n’est pas en position d’obtenir des délais de paiement et que l’expulsion  est inévitable, il peut solliciter des délais pour quitter les lieux[3].

Il est donc très important que le locataire se présente à l’audience.

Le magistrat renvoie à une date ultérieure le prononcé du délibéré.

Par la suite, le magistrat rend un jugement ou une ordonnance de référé (en cas de saisine devant le juge statuant en référé – « Dans tous les cas d'urgence, le juge du tribunal d'instance peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend » (article 848 du CPC).

Le délai pour interjeter appel est d’un mois s’agissant du jugement et de 15 jours pour l’ordonnance de référé. Le délai court à compter de la signification de la décision de justice par voie d’huissier de justice.

L’appel a un effet suspensif (autrement dit, la décision de justice ne peut pas être exécutée tant que la Cour d’appel ne s’est pas prononcée), excepté dans deux cas :

• lorsque la décision rendue est une ordonnance de référé (exécution provisoire de plein droit)[4];
• lorsque le jugement ordonne l’exécution provisoire[5].

Prenons le cas où aucun appel n’est interjeté dans les délais impartis et que la décision de justice ordonne l’expulsion.

L’huissier de justice signifie au locataire un commandement d’avoir à quitter les lieux loués dans un délai de deux mois à compter de la date du commandement (article L.412-1 du Code de Procédure Civile).

Ce délai de deux mois peut être réduit ou supprimer[6].

A l’expiration de ce délai, l’huissier de justice doit se rendre à l’adresse du lieu loué soit afin de constater le départ du locataire soit pour constater le refus de celui-ci de quitter les lieux.

Dans ce dernier cas, l'huissier de justice est dans l'obligation de requérir le concours de la force publique.

Pour obtenir ce concours, il s’adresse au préfet (article R.153-1 du CPCE).

Le défaut de réponse du préfet dans un délai de deux mois équivaut à un refus.

L’huissier de justice doit solliciter à nouveau la réquisition de la force publique par un procès-verbal de réitération.

Il est impossible de recourir à la force publique pour procéder à l’expulsion du locataire si le Préfet ne l’autorise pas.

Dans ce cas, l’Etat est responsable du retard pris dans l’exécution de la procédure d’expulsion car « il est tenu de prêter son concours à l'exécution des jugements et des autres titres exécutoires (et que) le refus de l'Etat de prêter son concours ouvre droit à réparation » (article L.153-1 du CPCE).

Il faut relever qu’il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille (article L.412-6 du CPCE). Il s’agit de ce qu’on appelle communément la période de trêve hivernal.

Le juge peut supprimer le bénéfice de ce sursis lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les lieux par voie de fait.

A l’issue du sursis, l’huissier de justice mandaté peut à nouveau tenter d’exécuter la mesure d’expulsion.

Sonia BEN MANSOUR

Avocat à la Cour

Doctorante à l’Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne.

[1] La représentation par avocat n’est pas obligatoire. L’huissier informe la CCAPEX et notifie l’assignation sollicitant l’expulsion au Préfet.

[2] Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (article 24 – V de la loi du 6 juillet 1989).

[3] Le locataire peut solliciter des délais supplémentaires et des délais renouvelables (voir articles L412-2 et 3 du CPCE).

[4] Article 524 du CPC : « Le premier président peut arrêter l'exécution provisoire de droit en cas de violation manifeste du principe du contradictoire ou de l'article 12 et lorsque l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives ».

[5] Article 524 du CPC : « Lorsque l'exécution provisoire a été ordonnée, elle ne peut être arrêtée, en cas d'appel, que par le premier président statuant en référé et dans les cas suivants :

1° Si elle est interdite par la loi ;

2° Si elle risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives ; dans ce dernier cas, le premier président peut aussi prendre les mesures prévues aux articles 517 à 522 ».

[6] Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai (article L.412-1 du CPCE).