La quantité de logements neufs dont le pays a vraiment besoin fait régulièrement débat. Le gouvernement et les professionnels de l'immobilier évoquent ainsi le chiffre de 500 000. La Cour des Comptes avait, quant à elle, estimé qu'il était sans doute plutôt proche de 370 000. La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) apporte un nouveau chiffre : 449 000/an.
Étude à l’appui, réalisée par l’ESCP Junior Conseil, la Fédération des promoteurs immobiliers évalue aujourd’hui à près de 450 000 le nombre de logements neufs nécessaires chaque année pour enrayer la crise. Les vingt premières métropoles du pays concentrent 37% des besoins, dont en particulier 60 000 logements nécessaires en Île-de-France, 12 500 à Marseille ou 5 000 à Rennes. Or, pour l’heure, on est encore loin du compte. Si en 2022 482 200 logements ont été autorisés à la construction (+3,1% sur un an), seuls 376 200 ont été mis en chantier. Et la baisse des ventes de logements neufs ne devrait pas inciter une relance de la construction.
La décohabitation, source du besoin de logement
Selon l’étude, le phénomène de décohabitation est au cœur de la pénurie de logements. Plus de 152 000 unités par an, 42% du total, y serait lié : séparations conjugales, départ d'un enfant devenu majeur du foyer de ses parents, et plus largement diminution du nombre de personnes par ménage. « Le nouveau besoin ne va pas automatiquement se placer dans le neuf. Mais si une personne qui divorce s'installe dans un logement ancien, la personne qui quitte ce logement va en chercher un autre et ainsi de suite. Nous avons tenté de mesurer le besoin global de croissance du parc en fonction de différentes évolutions », précise Louis Ziz, vice-président de la FPI. À côté, démographie et immigration ne créent pas un besoin aussi significatif (respectivement 26 et 71 000 logements par an).
Certains logements durablement vacants « situés dans des endroits où il n'y a pas de demande ou qui ont un problème structurel » posent aussi question. « On ne peut pas considérer que des logements sont disponibles quand cela fait trois ans qu'ils sont bradés et que personne ne veut y aller », complète Pascal Boulanger, le président de la FPI, sur le sujet de la localisation géographique.
Enfin, il y a les logements dont la rénovation énergétique est trop chère. « Son coût est tellement important que le logement ne devient plus économiquement viable pour être habité », poursuit Louis Ziz. Là encore, il faudra bien reloger les occupants.
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