Comprendre l'immobilier
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25 mai 2023
Profiter des ventes d’une partie du parc immobilier de l’Etat
Chaque année, l’Etat propose à la vente une partie de son parc immobilier. Casernes de gendarmerie, bases militaires, anciennes maisons d’arrêt, châteaux, hôtels particuliers, villas en outre-mer, maisons éclusières ou forestières, immeubles de bureaux, friches industrielles... Autant d’occasions pour les particuliers d’acquérir des biens atypiques dans des conditions intéressantes. A condition de suivre les conseils de la rédaction du Revenu.
C’est près de 800 cessions qui sont réalisées chaque année par la Direction de l’immobilier de l’État (DIE), avec pour objectif de réduire les coûts de fonctionnement et de contribuer, du moins symboliquement, au renflouement des caisses de l’État, en adaptant et optimisant son parc immobilier aux besoins des services.
Prendre connaissance de l’offre
Pour connaître les cessions en cours et à venir organisées par la DIE, avec date de cession, descriptif et photos, il faut commencer par se connecter au site dédié du ministère de l’Économie (https://cessions.immobilier-etat.gouv.fr). Le site offre la possibilité d’affiner sa recherche selon différents critères (géographie, typologie du bien).
Visiter le bien désiré
Une fois le bien déniché, il est impératif, comme pour toute transaction immobilière, de le visiter. En particulier pour ce type de ventes qui requièrent dans la plupart des cas des travaux de réhabilitation importants. Tout doit être passé en revue, de la cave au grenier, sans négliger aucun aspect (installation électrique, production d’eau chaude, évacuation des eaux usées…). Si le bien vous intéresse toujours, Informez-vous auprès de la mairie des éventuels projets d’urbanisme.
Des ventes particulières
L’État vend ses biens à leur valeur vénale, c’est-à-dire à leur prix de marché... une estimation subjective lorsque l’on parle de biens atypiques (ancienne caserne de gendarmerie ou base militaire par exemple). A noter que ces actifs, sont d’abord proposés aux collectivités locales (communes, départements, régions) qui bénéficient d’un droit de priorité. Ils ne sont mis en vente dans des conditions équivalentes, qu’en cas de réponse négative et passé un délai de deux mois, dans le cadre d’un appel d’offres ou d’une adjudication.
Sauf cas particulier (bâtiment historique), c’est l’offre la mieux disante qui est retenue, sous réserve que la proposition se situe au-delà de la valeur domaniale. L’adjudication, ou vente aux enchères publiques, est organisée par la Chambre des notaires, à partir d’une mise à prix. La rédaction du Revenu conseille de participer à plusieurs adjudications, afin de se familiariser avec le rituel de la bougie.
Un financement à boucler en amont
Avant de se porter acquéreur, il est nécessaire de prévoir son financement. Par ailleurs, chaque candidat à un appel d’offres doit verser une garantie ou un cautionnement, équivalent à 10% voire plus du prix d’offre. De même, dans le cadre d’une adjudication, les intéressés doivent remettre une consignation, dont le montant est indiqué dans le cahier des charges.
Dans le cas où sa candidature est retenue, le cautionnement est imputé sur le prix de vente, dans le cas inverse, il est remboursé par la Direction générale des finances publiques sur présentation de la lettre leur notifiant le refus.
A noter que le paiement doit être effectué comptant en totalité (il n’y a ni délai de rétractation, ni condition suspensive) et que l’acquéreur doit prendre en charge les émoluments du notaire et les honoraires de ses conseils.
Une démarche qui peut s’avérer longue
Dans le cas d’un appel d’offres et à partir du moment où l’État décide de céder un actif immobilier, il s’écoule en moyenne une douzaine de mois. Réunion des pièces en vue de constituer le dossier, puis 2 mois dédiés au droit de priorité dont dispose la commune, puis finalisation du cahier des charges et mise de la documentation en ligne. Ce n’est donc qu’après 6 mois, que les candidats “particuliers” peuvent entrer dans le process : ils disposent de quatre mois pour considérer le projet et formaliser leur proposition. Pour finir ce long process, l’acheteur est désigné un mois plus tard et l’acte notarié dans le mois qui suit.
Et encore ce délai tient pour les transactions simples, dans le cas d’un bien de prestige ou hors norme (comme un hôtel particulier en plein Paris ou une ancienne base militaire), la durée s’avère beaucoup plus longue.
Des conditions de reventes à connaître
L’État a souvent été accusé de brader son patrimoine et la Cour des comptes pointait une dizaine d’opérations qui avaient permis aux acquéreurs de réaliser des plus-values représentant la moitié du produit obtenu par l’État, dans un rapport circonstancié, portant sur les cessions de biens de prestige.
Depuis, la DIE a ajouté une clause d’intéressement aux plus-values. Par exemple, en cas de revente dans un délai de dix ans à un prix supérieur à celui stipulé dans l’acte notarié, l’acquéreur devra verser un intéressement qui peut atteindre 50% voire plus de la plus-value réalisée.
Source : Le Revenu/reproduction interdite