1- Normes PMR : le secteur du BTP unit contre l'obligation de douche à l'italienne dès 2021

Le monde du logement s'oppose à « L'arrêté douche » qui rend obligatoire une salle de bain conçue pour le système de la douche à l'italienne, même si elle comporte une baignoire, afin de faciliter l'accessibilité aux personnes âgées ou handicapées. 

Il réclame au gouvernement une expérimentation de quatre ans avant toute généralisation en alertant sur les multiples problèmes financiers et techniques - dont un risque d'électrocution des usagers des salles de bains de demain - que posent cette norme. 

Elle s’applique dès le 1^er janvier 2021 pour les appartements en rez-de-chaussée et les maisons en lotissement ou locatives, et généralise l'obligation le 1er juillet 2021 à tous les appartements desservis par ascenseur.

D'une seule voix, les professionnels du BTP en appellent aux pouvoirs publics

La fédération française du bâtiment (FFB), l'Union sociale de l'Habitat (USH), la Capeb, la fédération des promoteurs immobiliers (FPI), l'union nationale des architectes (Unsfa), les constructeurs-aménageurs et « les six fédérations des acteurs de la construction ont écrit à la ministre du Logement Emmanuelle Wargon pour demander une expérimentation de quatre ans des douches à l'italienne limitée aux rez-de-chaussée des immeubles et maisons, avant toute généralisation », indique la FFB.

Ce type de douche est dite à « zéro ressaut », cette surélévation du sol délimitant l'espace de douche et ménageant dessous une place pour le siphon. En son absence, il faut un siphon vertical directement intégré au sol. Il s'ensuit parfois une série de problèmes, pour les habitants comme pour les professionnels du bâtiment. 

Contraintes architecturales

Jean-Charles du Bellay, chef de département à la FFB, pointe le problème de l’engorgement d’un siphon de sol dans un immeuble collectif. En Scandinavie, où la douche à l'italienne est la norme, « il existe une trappe de visite du siphon dans le plafond de l'appartement d'en dessous, mais le droit français n'autorise pas de pénétrer chez le voisin pour désengorger son siphon ! », souligne Jean-Charles du Bellay, de la FFB.

L'autre solution est celle adoptée en Hollande, en Espagne et en Allemagne, où la douche à l'italienne est aussi la norme : « Le siphon est déporté latéralement dans un espace entre le mur et une cloison avec trappe, qui forme une gaine verticale au milieu de l'immeuble desservant tous les étages. Mais cela oblige à avoir des bâtiments carrés où toutes les salles de bain sont au même endroit… or en France on ne fait pas des cubes », poursuit l'expert.

Risques d’électrocution

A cette contrainte architecturale s'ajoute un autre problème : faute de ressaut faisant une barrière au sol, rien n'arrête l'eau. Un pare-douche partant du sol annulerait l'intérêt d'une douche à l'italienne. Les professionnels alertent sur l'existence de cas d'électrocution d'usagers d'un sèche-cheveux sur un sol mouillé, et relèvent que si le siphon est bouché, l'eau refoulera directement dans la pièce.

Les murs éclaboussés posent un autre souci. « Les normes électriques actuelles, qui définissent la salle de bains en volumes 0 (la bonde), 1 (le bac de douche) et 2 (la zone d'éclaboussures) pour fixer des distances minimales entre l'électricité et la source d'eau ne sont pas adaptées. On risque demain de ne plus pouvoir mettre de prises si la salle de bain est petite, car avec la douche à l'italienne le volume 2 va de la bonde jusqu'à 1,80 mètre de distance et on ne peut y mettre que des prises pour rasoir et un éclairage n'excédant pas 12 volts », précise Jean-Charles du Bellay.

La douche à l'italienne implique également une étanchéité sous carrelage de toute la pièce, avec des fuites en cas de mauvaise mise en œuvre. 

Le « zéro ressaut » implique enfin un siphon vertical intégré dans le sol, dont l’épaisseur est source de problème. « Il faudra rajouter 7 centimètres et même plutôt 10 centimètres minimum de chape flottante à la dalle béton, ce qui va diminuer d'autant la hauteur sous plafond de la pièce, poursuit le spécialiste. Pour compenser, il faut donc rajouter dix centimètres de hauteur par étage, soit par exemple 60 centimètres pour un immeuble de cinq étages ».

Problème de faisabilité 

Les dates de janvier et juillet 2021 mentionnés par l'arrêté sont celles de dépôt des demandes de permis de construire. La FFB estime qu'il faut six mois pour constituer une demande de permis, et donc qu'à ce stade, pour tenir la date du 1^er juillet, il faut déjà refaire les dossiers. 

La fédération estime cela impossible car rajouter, par exemple, 60 centimètres à un bâtiment de 5 étages suffit souvent à lui faire dépasser la règle du gabarit, c'est-à-dire de la hauteur maximale autorisée par le plan local d'urbanisme. Sauf à retrancher un étage à l'immeuble, ce qui peut remettre en cause l'équilibre financier d’une opération.

Les avis d’impôt 2020 portant sur la taxe d’habitation commencent à être disponibles en ligne. Malgré ce que certains croyaient, cet impôt n’a pas encore totalement disparu.  

En effet même si pour 80 % des Français la taxe d’habitation a été supprimée, les 20 % des ménages les plus aisés doivent encore s’en acquitter, et ce jusqu’en 2022.

Revenu fiscal de référence 

Pour savoir si un contribuable doit s’y plier, il doit consulter son revenu fiscal de référence de 2019, disponible sur le site « impôts.gouv ». De manière générale, les revenus du contribuable ne doivent pas dépasser 27 706 euros pour une personne célibataire, 44 124 euros pour un couple sans enfant, 50 281 euros pour un couple avec un enfant et 56 438 euros pour un couple avec deux enfants. 

Quelques exceptions existent cependant. Les personnes vivant en collocation sont susceptibles de payer cet impôt, le fisc prenant en compte les revenus des autres habitants d’un même logement. 

Enfin, la suppression de la taxe d’habitation ne s’applique pas aux résidences secondaires. Ainsi, les contribuables français qui possèdent un second bien devront continuer de payer cet impôt, sans prendre en compte leur revenu.

3 - Investir dans l’immobilier grâce aux LMNP et SCPI

Une grande partie des particuliers cherchent à investir dans l’immobilier pour percevoir un revenu complémentaire. Dans un premier temps, les locations ont été très privilégiées mais sont devenues au fil des années très pesantes pour les propriétaires en raison de nombreuses contraintes telles que la recherche des locataires, les loyers impayés, les travaux etc. De ce fait, des solutions se sont développées pour assurer un complément financier aux propriétaires : les LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier).

LMNP au service des propriétaires

Cette pratique est avantageuse pour les propriétaires, le LMNP va leur permettre d’obtenir un revenu net d’impôt sans subir les revenus fonciers. Trois grandes catégories d’investissements en LMNP se distinguent : les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) permettant ainsi de mutualiser les risques locatif et foncier, la colocation pour optimiser la rentabilité du bien et, l’investissement dans les résidences de services comme les EHPADs ou les résidences étudiantes. Dans ces situations, il s’agit d’un bail commercial de location entre le propriétaire investisseur et le locataire-gestionnaire. 

SCPI comme investissement flexible

Les SCPI permettent de se concentrer sur des secteurs d’activité porteurs tout en mutualisant le risque locatif et en déléguant la gestion du bien à un professionnel. Grâce à cette solution, le particulier est propriétaire d’un parc immobilier tout en laissant à un professionnel la charge de s’en occuper et de verser les loyers nets de gestion. La société de gestion de la SCPI s’occupe de trouver les locataires, de sélectionner les biens à acheter etc. Ici, les biens sont loués aux professionnels, il n’y a donc pas de contraintes concernant les loyers impayés car ils sont juridiquement dans l’obligation de les payer.

Avant de choisir entre un LMNP ou une SCPI, le propriétaire doit dans un premier temps définir le secteur d’activité dans lequel il souhaite investir.

Sources : Les Echos, Le Revenu, L'express. Reproduction interdite